Analitycy finansowi nie mieli wątpliwości. Wraz z początkiem serii podwyżek stóp procentowych w październiku 2021 skończą się dynamiczne wzrosty cen mieszkań. Mimo że hamowanie podwyżek nie było tak ostre jak zakładano, spadek popytu na kredyty mieszkaniowe pogorszył nastroje na rynku.

Wzrost cen transakcyjnych nowych lokali uległ spowolnieniu już w pierwszych trzech miesiącach 2022 roku. W raporcie PKO BP czytamy:

W 1q22 na rynku mieszkaniowym pojawiły się sygnały wolniejszego wzrostu cen mieszkań, szczególnie w największych aglomeracjach, niemniej w dalszym ciągu Centrum Analiz był to wzrost dwucyfrowy r/r. Wobec poprzedniego kwartału na wielu rynkach zmiany były niewielkie. Obserwowane tendencje są konsekwencją silnie słabnącego popytu na mieszkania, głównie kredytowego, w sytuacji rosnącej ceny kredytu.

Do podobnych wniosków prowadzą analizy nastrojów wśród pośredników nieruchomościami. W raporcie INPON po I kwartale 2022 opublikowanym przez portal nieruchomosci-online.pl. możemy znaleźć następujący fragment:

Początek roku pokazał, że popyt na mieszkania zmalał. W przypadku Nieruchomosci-online.pl, w I kwartale br. liczba kontaktów do ogłoszeniodawców mieszkań na sprzedaż (telefony, formularze, prośby o kontakt) była niższa o 28 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2021 r. (jednocześnie o 5 proc. wyższa niż w I kwartale 2020 r., czyli tuż przed pandemią).

Spadek aktywności jest też wyraźnie widoczny w branży kredytowej. Raport PKO BP obejmuje dane zebrane przez BIK, według których wartość umów kredytowych podpisanych w okresie od stycznia do kwietnia 2022 spadła o ponad 15%. Związek Banków Polskich szacuje ją na 16,9 miliarda złotych, to o 25% mniej niż w poprzednim kwartale.

Zacieśnianie polityki monetarnej i mniejsza dostępność kredytów przekładają się na mniej wniosków kredytowych i niższą sprzedaż wśród deweloperów.

Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie rekomendacji KNF od kwietnia 2022 przekładają się na ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Od grudnia 2021 coraz bardziej maleje liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe. Nastąpiła zmiana nastrojów konsumentów, decyzje inwestycyjne są podejmowane z większą ostrożnością.

Powyższy cytat z raportu PKO BP tłumaczy obecną sytuację, po której spodziewać się możemy mniejszej aktywności inwestycyjnej. Ostrożność kupców i deweloperów z pewnością przełoży się na koniunkturę branży w drugim kwartale bieżącego roku. Najbliższe miesiące mogą przynieść dalsze spadki w prognozowanych wartościach szczególnie, jeśli koszty budowy wciąż będą rosły.

Raport zaznacza też wzrosty stawek na rynku najmu:

Na rynku wynajmu w 1q22 nastąpił silny wzrost stawek wynajmu, związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy po agresji Rosji na Ukrainę 24 lutego 2022. Silne wzrosty stawek w marcu’22 znalazły odzwierciedlenie w wysokim poziomie stawek za cały kwartał.

Trend ten w najbliższych miesiącach z pewnością nie ulegnie osłabieniu. Polska wciąż boryka się z dużymi potrzebami mieszkaniowymi, zarówno wśród swoich obywateli, jak i uchodźców.

Jakie jeszcze prognozy można wysnuć z raportu?

Zgromadzone dane pozwalają prognozować spadek cen mieszkań o maksymalnie 5% w ciągu nadchodzących 9 miesięcy. Obniżenie cen będzie bezpośrednim skutkiem obecnej sytuacji osób, które myślą o kupnie własnego M. Trudne warunki kredytowe będą je skłaniały do wynajęcia mieszkania, nawet jeśli będzie to wyjście tymczasowe. W związku z tym popyt zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym spadnie.

Na niekorzyść rynku mieszkaniowego działa jeszcze jeden czynnik. Jak zaznacza raport:

Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do 2034 sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji ludności.

Oczywiście nie można wykluczyć scenariusza, w którym ceny lokali mieszkaniowych utrzymują się na tym samym poziomie lub rosną. Do takiej sytuacji doprowadzić może obniżenie stóp procentowych. Windować ceny mogą też nowe inwestycje deweloperskie i ożywienie na rynku najmu. To właśnie rosnące stawki rentierskie mogą skłonić inwestorów do zakupu mieszkań przeznaczonych pod wynajem, szczególnie ten instytucjonalny. W inwestycjach związanych z profesjonalnym najmem analitycy widzą szansę na poprawę koniunktury branży zarówno mieszkaniowej i budowlanej.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.