„Przez trzy lata co miesiąc samodzielnie płaciłem 2800 zł miesięcznego czynszu za wynajem kawalerki. Nigdy się nie spóźniłem, nigdy nie zalegałem. A kiedy złożyłem wniosek o kredyt hipoteczny, okazało się, że mnie na niego nie stać.”

Sytuacja opowiedziana nam przez Dawida jest bliźniaczo podobna do historii tysięcy młodych ludzi w Polsce. Mimo że często płacą za wynajem więcej, niż wynosiłaby rata kredytu, banki traktują ich jak klientów o podwyższonym ryzyku.

Płacisz jak za kredyt, ale kredytu nie dostaniesz

W Polsce czynsz za mieszkanie w dużym mieście nierzadko przekracza 3 000 zł. Dla wielu to wydatek na poziomie potencjalnej raty kredytu hipotecznego.

Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że w kwietniu 2025 roku średnie stawki ofertowe za tylko 1-pokojowe mieszkanie w Warszawie wynosiły 2929 zł, w Gdańsku 2397 zł, a w Katowicach 1624 zł. Mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe na wynajem są oczywiście droższe. Jednocześnie, w tym samym okresie, rata kredytu hipotecznego na 30 lat o wartości 400 000 zł oscylowała wokół 2700 zł. Te liczby jasno pokazują, że wielu młodych ludzi mogłoby „udźwignąć” kredyt. Tylko że… nie mogą go dostać. Dla banku, obciążenie za najem i rata kredytu, to dwie zupełnie różne sytuacje – mimo że dla najemcy oznaczają ten sam, comiesięczny wysiłek finansowy.

– Wynajmowałem kawalerkę w Gdyni za 2800 zł miesięcznie. Zawsze płaciłem na czas. W tym czasie pracowałem w gastronomii, dobrze zarabiałem, naprawdę, jak na swoje potrzeby, to miałem więcej niż musiałem. Ale, niestety, wszystko na umowie zlecenie, więc w banku zero szans – opowiada Dawid, 30-latek z Gdyni.

– Chciałem kupić coś swojego, ale ceny w Trójmieście są kosmiczne. Poszedłem do banku i usłyszałem, że nie mam zdolności. To było dla mnie szokujące. Mogłem płacić 2800 zł za wynajem, ale nie mogłem mieć mieszkania na własność? – dodaje.

Takich historii jak Dawida są tysiące. Są codziennością zwłaszcza młodych ludzi z dużych miast. Wysokie ceny nieruchomości, niestabilne formy zatrudnienia i brak wkładu własnego skutecznie blokują dostęp do kredytów. Mimo że realny, comiesięczny wydatek na opłaty za wynajmowane mieszkanie jest często wyższy niż rata kredytu, dla banku to „niewidzialna” płatność.

Zarobki a możliwości zakupu

W 2025 roku minimalne wynagrodzenie brutto to 4666 zł (ok. 3500 zł netto). Przy takich dochodach zdolność kredytowa singla to ok. 180 000 zł. Zestawiając ją z cenami mieszkań w dużych miastach, okazuje się, że nie wystarczy nawet na kawalerkę. Przy wyższych dochodach, np. 4500 zł netto zdolność to ok. 290 000 zł, a 5500 zł netto daje ok. 370 000 zł zdolności kredytowej. Czyli wciąż daleko od cen mieszkań w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie. Jeśli ktoś nie ma wkładu własnego od rodziców albo nie zarabia bardzo dobrze, kredyt jest ciągle poza zasięgiem.

Sytuacja na rynku oczami Polaków

Trudna sytuacja młodych na rynku mieszkaniowym ma odzwierciedlenie w wynikach badania „To my. Polacy o nieruchomościach”, które zostało przeprowadzone na zlecenie Nieruchomosci-online.pl. Według danych za 2 kwartał 2025 roku:

• 79% Polaków uważa, że lepiej kupić mieszkanie niż je wynajmować
• 84% aktywnych najemców uważa, że ceny mieszkań na sprzedaż są obecnie bardzo wysokie
• 49% Polaków twierdzi, że dziś trudno dostać kredyt (wśród osób w nieformalnych związkach ten odsetek rośnie do 54%, wśród singli wynosi 41%)

Co ciekawe, aż 34% singli i 37% osób żyjących w związkach nieformalnych nie ma żadnej nieruchomości, a co piąta osoba w związku nieformalnym wynajmuje mieszkanie – często jak Dawid, gotowa kupić, ale niemająca jak, bo nie przechodzi przez sito bankowych algorytmów.

Źródło: Badanie „To my. Polacy o nieruchomościach. II kwartał 2025”

Jakie wnioski płyną z tych danych?

🔸Silna preferencja posiadania nad najmem 

Własność mieszkania w Polsce nadal postrzegana jest jako społeczna norma i forma stabilizacji życiowej. Dla wielu to synonim „dorosłości” i bezpieczeństwa. Wynajem jest raczej traktowany jako etap przejściowy niż świadomy wybór stylu życia.

🔸Rozdźwięk między aspiracjami a możliwościami

84% aktywnych najemców uważa, że ceny mieszkań są zbyt wysokie – co oznacza, że ci, którzy chcieliby kupić, czują się od tego odcięci przez realia rynkowe. Jednocześnie 49% Polaków (i więcej wśród par nieformalnych – 54%) twierdzi, że trudno dziś o kredyt.
To prowadzi do wniosku, że rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w stanie blokady aspiracyjnej – większość chce kupować, ale nie może. W efekcie wiele osób pozostaje na rynku najmu z braku alternatywy, a nie z własnego wyboru.

🔸Wykluczenie młodych z rynku własności

Szczególnie widoczne jest ono w grupach związków nieformalnych i singli. 37% osób w związkach nieformalnych i 34% singli nie ma żadnej nieruchomości – to znacznie więcej niż średnia dla populacji dorosłych Polaków (która zazwyczaj oscyluje wokół 20–25% osób nieposiadających żadnej nieruchomości). 20% osób żyjących w związkach nieformalnych wynajmuje mieszkanie – a więc funkcjonują w trybie przejściowym, mimo że często są już na etapie zakładania rodziny.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.