Zaloguj się
Portal Nieruchomosci-online.pl sprawdził, jak w III kwartale 2026 sprzedający wyceniali swoje mieszkania w ogłoszeniach, wyznaczając pułap startowy do rozmów z kupującymi. Analiza średnich cen ofertowych na rynku wtórnym pokazuje, że w większości miast wojewódzkich wyjściowe stawki za mieszkania dwu- i trzypokojowe ustabilizowały się lub lekko spadły kwartał do kwartału. Za to na rynku kawalerek w wielu miastach sprzedający wciąż podnosili poprzeczkę.
Stawki w ogłoszeniach to często jedynie apetyty sprzedających i punkt startowy do rozmów, a nie ostateczne ceny z aktów notarialnych. Przy stole negocjacyjnym kwoty te najczęściej spadają. Dane za III kwartał 2026 pokazują jednak, że mieszkaniowa giełda życzeń wyhamowała. W wielu miastach właściciele mieszkań dwu- i trzypokojowych, a więc lokali wybieranych głównie przez rodziny, przestali śrubować ceny wyjściowe.
Większe mieszkania z zamrożonymi cenami
W przypadku mieszkań dwupokojowych, w 13 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe w porównaniu do II kwartału zamroziły się lub lekko spadły. Oczekiwane stawki wyjściowe w ogłoszeniach ustabilizowały się w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Rzeszowie i Toruniu (wahania w relacji k/k wyniosły tam poniżej 1 proc.), a obniżyły się w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Katowicach i Zielonej Górze (1-4 proc. k/k).
Podobnie wyglądało to w mieszkaniach trzypokojowych – tam stabilizacja lub delikatne spadki oczekiwań cenowych zaobserwowano w 12 z 18 stolic regionalnych. Stawki startowe w ogłoszeniach ustabilizowały się w Warszawie, Bydgoszczy, Poznaniu, Katowicach, Olsztynie, Szczecinie i Toruniu (wahania w relacji k/k poniżej 1 proc.), natomiast nieznaczne obniżki oczekiwań odnotowano w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wlkp., Krakowie i Zielonej Górze (1-3 proc. k/k).
Co istotne, poza Łodzią, każde z miast TOP 6 znajduje się w fazie cenowego uspokojenia, jeśli chodzi o wstępne oczekiwania ogłoszeniodawców sprzedających mieszkania dwu- i trzypokojowe. Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Wrocław – w tych miastach w ostatnim kwartale nie doszło do wzrostu średniej ceny ofertowej (jedynym wyłomem były lokale trzypokojowe we Wrocławiu).
W przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych podwyżki „uciekły” więc z metropolii do mniejszych miast wojewódzkich. Wzrost oczekiwań cenowych w granicach 1-3 proc. k/k dotyczył głównie stolic regionalnych, takich jak Kielce, Lublin, Olsztyn, Szczecin, Opole i Rzeszów. Z największych miast w tym gronie znalazła się w zasadzie jedynie Łódź, w której wzrosty pojawiły się zarówno przy 2, jak i 3 pokojach.
Kawalerki częściej są wyżej wyceniane
Inaczej sytuacja wyglądała na rynku wtórnym kawalerek, gdzie wciąż widać większą presję na podnoszenie cen ofertowych. W segmencie mieszkań jednopokojowych rynek podzielił się na pół: w 9 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe wzrosły w granicach 1-6 proc. k/k, a w 9 ustabilizowały się (wahania w relacji k/k poniżej 1 proc.) lub obniżyły (1-4 proc. k/k).
Oczekiwania cenowe ogłoszeniodawców co do kawalerek najbardziej wzrosły w porównaniu do II kwartału 2026 w Kielcach i Gorzowie Wlkp. (o około 6 proc. k/k). W Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Rzeszowie i Toruniu było to 1-3 proc. k/k.
Co ważne, także w przypadku mieszkań jednopokojowych największe miasta albo trzymały bardzo stabilnie ceny ofertowe (Warszawa, Kraków), albo zanotowały lekką obniżkę oczekiwań cenowych (Wrocław).
Niestety, wciąż część właścicieli wycenia swoje mieszkanie na oko lub na podstawie pobożnych życzeń. Na rynku wygrywają ci sprzedający, którzy do stawki startowej w ogłoszeniu podchodzą chłodno i racjonalnie. Kupujący skrupulatnie przeliczają budżety i po prostu omijają oferty z sufitu. Realistycznie skrojona cena na starcie to największa szansa na szybką transakcję, bez wielomiesięcznego wiszenia ogłoszenia w sieci.
Ofert nieco mniej niż kwartał wcześniej
W ostatnich miesiącach podaż na rynku wtórnym mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie. Na koniec III kwartału 2026 w portalu Nieruchomosci-online.pl dostępnych było łącznie 58,4 tys. ogłoszeń. To o 2 proc. mniej niż na koniec II kwartału br.
Jeśli chodzi o same miasta wojewódzkie, w III kwartale 2026 liczba ogłoszeń najbardziej wzrosła w Toruniu (7 proc. k/k) i Gorzowie Wlkp. (5 proc. k/k), a najbardziej spadła w Bydgoszczy (16 proc. k/k) i Białymstoku (9 proc. k/k). Na największym rynku mieszkaniowym, czyli w Warszawie, podaż lokali z drugiej ręki spadła w tym czasie o niecałe 2 proc.
Brak gwałtownych skoków w liczbie ogłoszeń świadczy o względnej równowadze rynkowej. Sprzedający nie mają presji, aby masowo wystawiać mieszkania. Z kolei kupujący wciąż mają do dyspozycji szeroki wybór, co sprzyja chłodnej kalkulacji przy negocjacjach. Chociaż oczywiście wybór ten jest zawsze mocno uzależniony od wielkości i specyfiki lokalnego rynku.
***
Jak czytać nasze dane?
Analiza opiera się na średnich cenach ofertowych mieszkań publikowanych w portalu. Pokazuje ona wstępne oczekiwania sprzedających na poziomie ogłoszenia, a nie ceny, po których ostatecznie zawierane są transakcje. Na zmianę średniej ceny ofertowej wpływa nie tylko zmiana cen poszczególnych nieruchomości, ale też m.in. struktura dostępnej oferty (np. udział mieszkań droższych i tańszych, ich metraż, standard czy lokalizacja). Dlatego prezentowanych danych nie należy interpretować jako informacji o identycznej zmianie wartości wszystkich mieszkań na danym rynku.
Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.
