Wszystko wskazuje na to, że zmiany w prawie idą w kierunku, w którym życzyliby sobie indywidualni inwestorzy i klienci rynku deweloperskiego. Nowelizacja prawa budowlanego zakłada zniesienie pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych, gdy ich budowa lub przebudowa nie jest uciążliwa dla sąsiadów, a zmiany w ustawie o prawach konsumenta rozszerzyły obowiązek informacyjny deweloperów i zwiększyły zakres ich odpowiedzialności względem klientów.

Zniesienie wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego to bez wątpienia dobra wiadomość dla wszystkich, którzy noszą się z myślą zamieszkania we własnym domu. W przypadku jeśli obszar oddziaływania budynku nie wykracza poza granice działki, na której realizowana jest inwestycja, konieczne ma być jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Starosta będzie miał 30 dni na ewentualny sprzeciw.

Nowela znosi ponadto obowiązek załączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (z wyjątkiem dróg krajowych i wojewódzkich, dla których takie uzgodnienia nadal będą konieczne). Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Bardzo istotne jest też to, że w przypadku braków formalnych we wniosku o pozwolenie na budowę, organ administracji będzie musiał wezwać inwestora do ich uzupełnienia w ciągu 14 dni od dnia złożenia wniosku. Do tej pory nie było wyznaczonego terminu na wezwanie do uzupełnienia braków, co w sposób naturalny wydłużało działania odpowiednich organów.

Powody do zadowolenia mają również osoby zdecydowane na zakup mieszkania od dewelopera. Zgodnie z wprowadzonymi zmianami w ustawie o prawach konsumenta firma deweloperska poinformuje m.in. o opłatach dodatkowych, procedurze reklamacyjnej i usługach posprzedażowych. Za naruszenie tych obowiązków grozi grzywna.

Nowe regulacje obowiązują w przypadku m.in. umów przedwstępnych na zakup lokali mieszkaniowych zawieranych po 25 grudnia 2014 roku. Najpóźniej w momencie, w którym osoba zadeklaruje chęć kupna mieszkania, deweloper będzie zobligowany do przedstawienia kupującemu pełnych informacji na temat firmy i głównych cech lokalu, sposobów użytkowania i konserwacji oraz standardów komunikacji z klientem w trakcie procesu nabywania mieszkania. Sprzedający musi też od razu podać całkowitą cenę kupowanej nieruchomości, łącznie ze wszystkimi dodatkowo płatnymi usługami. W przypadku zakupu nieruchomości może chodzić np. o koszty dodatkowych prac wykończeniowych. – Wejście w życie ustawy oznacza także, że sprzedawca będzie musiał na życzenie klienta wyjaśnić znaczenie wszystkich zapisów w umowie. Nie zmienia to wiele w przypadku sprawdzonych deweloperów, dla których standardem jest informowanie i instruowanie klientów odnośnie ich praw przy kupnie nowego mieszkania. Trudno jednak ocenić, jaką skuteczność będą miały mechanizmy kontroli i wychwytywania nieuczciwych praktyk, które przewidział ustawodawca – zauważa Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland. Od 25 grudnia firma deweloperska musi dokładnie poinformować także o zakresie usług posprzedażowych. Za naruszenie obowiązków informacyjnych deweloperowi grozi grzywna do 5000 zł.

Reklamacja i 5 lat na stwierdzenie usterek

Nowa ustawa zakłada również, że deweloper będzie musiał poinformować o procedurze reklamacyjnej oraz o swojej odpowiedzialności za jakość sprzedawanego mieszkania. Konsument będzie mógł złożyć reklamację na podstawie rękojmi lub gwarancji (jeśli została udzielona). Wcześniej uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nowego mieszkania wygasały po upływie 3 lat od dnia jego wydania. Obecnie według przepisów, które obowiązują od 25 grudnia 2014 roku, klient ma aż 5 lat na stwierdzenie ewentualnych wad budynku mieszkalnego.

Nowe uprawnienie z tytułu rękojmi

Do tej pory, jeśli klient zauważył nieprawidłowość w swoim mieszkaniu, której deweloper nie naprawił, mógł żądać obniżenia ceny. Teraz o obniżkę będzie jeszcze łatwiej. Wystarczy jednostronne oświadczenie klienta, w którym oczekuje obniżenia ceny o konkretną kwotę. W przypadku braku odpowiedzi sprzedawcy na reklamację w terminie 14 dni, można będzie przyjąć, że sprzedawca uznaje reklamację. W sytuacjach sporu kwotę ewentualnej obniżki będzie rozstrzygał sąd. – Nowe regulacje podniosą poprzeczkę wszystkim firmom mieszkaniowym tak, by w całym kraju zwiększyć standardy wykonawcze i poziom obsługi klienta – mówi Jakub Zagórski.

Zwiększenie ustawowej odpowiedzialności dewelopera może podnieść jakość mieszkań oferowanych w tzw. segmencie ekonomicznym. Firmy oszczędzające na przykład na materiałach wykończeniowych – montujące najprostsze okna PCV czy stosujące najtańsze tynki w częściach wspólnych – mogą boleśniej odczuć wejście w życie nowej ustawy. Jest również szansa na zwiększenie świadomości konsumentów odnośnie praw wynikających z nabywanego lokalu. Niestety brak odpowiednich mechanizmów kontrolnych może sprawić, że część ustawowo narzuconych obowiązków informacyjnych nie będzie praktykowana.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.