Z początkiem lipca 2023 r. weszła w życie kolejna nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego. Wprowadziła do porządku prawnego nowy rodzaj postępowania odrębnego – z udziałem konsumentów. Fakt ten ma niebanalne znaczenie dla profesjonalistów rynku nieruchomości, jako że w istotny sposób zwiększa rygoryzm postępowania sądowego, uprzywilejowując jednocześnie klientów będących konsumentami.

Kim jest konsument?

Przypomnijmy zatem, kim jest konsument. Wedle art. 22¹ Kodeksu cywilnego to osoba fizyczna, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej (w naszym przypadku – zawiera umowę pośrednictwa) niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. O statusie konsumenta decyduje nie to, czy klient pośrednika w ogóle prowadzi działalność gospodarczą, ale to, czy sama umowa jest związana z tą działalnością.

W jakich sprawach stosujemy nowe przepisy?

Reguły postępowania z udziałem konsumentów będą stosowane zawsze wtedy, gdy przeciwnikiem pośrednika w procesie będzie konsument. Nie ma przy tym znaczenia, czy to pośrednik pozywa klienta (najczęściej o zaległe wynagrodzenie), czy też to klient inicjuje proces przeciwko pośrednikowi (np. o odszkodowanie za nieprawidłowe wykonanie umowy). Co więcej, w sporach z konsumentami stosować będziemy nowe przepisy nawet wtedy, gdy pośrednik nie będzie już prowadził działalności gospodarczej. Jeśli zatem pięć lat po zamknięciu biura klient zdecyduje się pozwać pośrednika, spór będzie toczył się według przepisów art. 458¹⁴ i następnych kpc.

W sporach z konsumentami nowe przepisy będą miały zastosowanie nawet wtedy, gdy pośrednik nie będzie już prowadził działalności gospodarczej.

Właściwość miejscowa sądu

Zasadniczo, w polskiej procedurze cywilnej obowiązuje zasada, że powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji właściwy dla miejsca zamieszkania albo siedziby pozwanego. Jest to tzw. właściwość ogólna, wyrażona w art. 27 § 1 i art. 30 kpc. Doznaje ona oczywiście szeregu wyjątków. Jednym z nich jest właściwość przemienna, z której korzystanie ograniczono przedsiębiorcom na przestrzeni ostatnich lat w sporach z konsumentami. Zakazano pozywania ich przed sądami właściwymi miejscowo dla przedsiębiorców. Teraz ustawodawca poszedł dalej. Umożliwił klientom pozywanie pośredników przed sądami właściwymi dla miejsca zamieszkania konsumenta. Jeśli zatem prowadzisz swoje biuro w Trójmieście i obsługujesz transakcję klienta z Rzeszowa, na wypadek ewentualnego procesu czeka Cię wycieczka na Podkarpacie. Stanie się tak, ponieważ na mocy nowego art. 458¹⁴ § 4 kpc, klient będzie mógł wytoczyć pozew przeciwko pośrednikowi również przed sąd właściwy dla miejsca swojego zamieszkania.

Warto też zaznaczyć, że zmianie uległy przepisy określające właściwość rzeczową sądu. Przekładając z prawniczego na ludzkie – który sąd będzie rozpoznawał naszą sprawę – rejonowy czy okręgowy. Dotychczas sprawy, których wartość przedmiotu sporu nie przekraczała kwoty 75 000 zł, rozpoznawały w pierwszej instancji sądy rejonowe. Od 1 lipca 2023 r. pułap ten został podwyższony do kwoty 100 000 zł. Z wyłącznej kognicji sądów rejonowych usunięto również sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Aktualnie będą mogły toczyć się również przed sądami okręgowymi.

Rygory pism procesowych

W postępowaniu cywilnym od lat istnieje zasada prekluzji dowodowej. Oznacza ona, że wszystkie dowody, twierdzenia i zarzuty należy powołać w pierwszym piśmie procesowym (pozwie, odpowiedzi na pozew, sprzeciwie od nakazu zapłaty itd.). Te zgłoszone na dalszym etapie procesu sąd może pominąć, chyba że wykaże się, że potrzeba ich powołania powstała później albo nie było to możliwe (np. strona nie wiedziała o istnieniu jakiegoś dowodu).

W postępowaniu z udziałem konsumentów zasada ta będzie obowiązywać nadal. Ale tylko przedsiębiorców. Konsument będzie mógł zgłaszać dowody również po złożeniu pozwu czy odpowiedzi na pozew. Przedsiębiorca ma zaś jeszcze gorzej. Otóż, gdyby zaszła okoliczność, o której pisałem wcześniej – potrzeba powołania dowodu pojawi się później, pośrednik będzie miał czas na złożenie stosownego wniosku w ciągu dwóch tygodni od dnia, w którym powołanie dowodu stało się możliwe lub wynikła potrzeba jego powołania. Kiedy może się tak wydarzyć? Na przykład podczas przesłuchania świadka dowiemy się o dotychczas nieznanej nam okoliczności, istnieniu dokumentu, o którym wcześniej nie wiedzieliśmy. Albo złożone przez świadka zeznania będą wymagać skonfrontowania ich z zeznaniami innego, dotychczas niepowołanego świadka.

Inną sprawą jest, że dobre przygotowanie procesu polega między innymi na starannej analizie dostępnego materiału dowodowego, przewidywaniu, co może się wydarzyć, jakie argumenty mogą zostać podniesione przez drugą stronę, jakie dowody przedstawione. Na te wszystkie okoliczności należy mieć przygotowane kontrargumenty wcześniej, w myśl zasady „jeśli chcesz złapać goryla, musisz myśleć tak, jak goryl”.

Pamiętajmy też, że wprawdzie powyższe zasady to nowość w postępowaniu cywilnym, to składając do sądu pozew, czy broniąc się przed wytoczonym powództwem, należy pamiętać o innych wymogach stawianych pismom procesowym czy formalnościom w toku procesu. Niestety, z roku na rok ustawodawca piętrzy ich coraz więcej, zastawiając coraz to nowsze pułapki na uczestników postępowania.

Nowe zasady obciążania kosztami procesu

Nowelizacja wprowadza nieznaną dotychczas zasadę obciążenia przedsiębiorcy kosztami procesu nawet wtedy, gdy wygrał proces. Wydarzyć może się tak, jeżeli pośrednik zaniecha próby dobrowolnego rozwiązania sporu przed wytoczeniem powództwa. Stąd aktualnie tak ważne staje się należyte sporządzanie przedprocesowych wezwań do zapłaty i zabezpieczanie dowodów na okoliczność, że zostały do dłużnika wysłane. Mało tego, taka sama sankcja dotyczyć będzie sytuacji, gdy to klient skieruje, przed wytoczeniem pozwu, wezwanie do zapłaty, a pośrednik je zignoruje.

Podobna sytuacja wystąpi, gdy pośrednik nie podejmie propozycji rozmów ugodowych albo weźmie w nich udział w złej wierze (np. bez zamiaru zawarcia ugody). Jeśli w wyniku opisanych wyżej zachowań powództwo zostanie wytoczone zbędnie lub wadliwie zostanie określona wartość przedmiotu sprawy, sąd będzie mógł obciążyć pośrednika kosztami procesu nawet wtedy, gdy ten go wygra. Żeby tego było mało, sąd będzie mógł te koszty podwyższyć dwukrotnie. Ziścić może się zatem taki scenariusz, że wprawdzie wygrywasz proces, ale musisz pokryć koszty procesu, zamiast otrzymać ich zwrot od klienta.

Nowelizacja wprowadza zasadę obciążenia przedsiębiorcy kosztami procesu nawet wtedy, gdy wygrał proces.

fot. Artem Podrez/pexels.com

Nowy rodzaj pełnomocnictwa

Nowy art. 88 § 2 kpc wprowadza instytucję pełnomocnictwa do doręczeń.

W nowym stanie prawnym możemy takiego pełnomocnictwa udzielić każdej osobie fizycznej (zatem nie tylko adwokatowi czy radcy prawnemu), która stanie się naszym pełnomocnikiem do doręczeń i będzie mogła w naszym imieniu odbierać pisma procesowe. W takiej sytuacji pisma procesowe będą kierowane na adres tak ustanowionego pełnomocnika. Pamiętajmy jednak, że nie będzie on miał takich samych uprawnień w procesie, co radca prawny czy adwokat. Jego zadaniem będzie jedynie odbiór korespondencji. Co ważne, takie doręczenie pełnomocnikowi rodzić będzie wszelkie skutki, jakie reguły postępowania wiążą z danym pismem. Jeśli zatem pełnomocnikowi do doręczeń zostanie dostarczone pismo ze zobowiązaniem, które należy wykonać w ciągu 7 dni, a pełnomocnik zapomni o tym poinformować reprezentowaną stronę, ta poniesie negatywne konsekwencje niedochowania terminu.

Wnioski

W procesie cywilnym ustawodawca konsekwentnie od kilku lat zastawia na strony coraz więcej pułapek formalnych. Coraz łatwiej zatem przegrać proces nie dlatego, że nie miało się racji, a dlatego, że nie znało się dostatecznie przepisów procedury, popełniło formalny błąd, nie dochowało terminu, nie złożyło odpowiedniego oświadczenia, czy nie umieściło odpowiednich informacji w piśmie procesowym. Zauważalnym trendem jest zaś skwapliwe korzystanie przez przytłoczone pracą sądy z „dobrodziejstw” licznych formalizmów.

Coraz łatwiej przegrać proces nie dlatego, że nie miało się racji, a dlatego, że nie znało się dostatecznie przepisów procedury.

O czym należy pamiętać, nim wdamy się w spór z konsumentem?

1. Zanim wytoczysz pozew, oszacuj koszty postępowania. Nie masz możliwości pozwać klienta przed „swoim” sądem. Jeśli on pozwie Ciebie „u siebie”, poniesiesz koszty dojazdów, a być może noclegów. Pewnym rozwiązaniem może być udział w rozprawach online. Choć i tu bywają komplikacje – czasem działa to bardzo dobrze, a czasem bardzo źle…
2. Przygotuj całą dostępną dokumentację – nie tylko dokumenty papierowe, ale i w innych postaciach – maile, SMS-y, nagrania. Przeanalizuj je i powołaj w pierwszym piśmie procesowym. Wniosek dowodowy możesz zawsze cofnąć, jeśli uznasz go na dalszym etapie postępowania za zbędny. Spóźnionego dowodu sąd może nie przeprowadzić.
3. Przed wytoczeniem pozwu koniecznie podejmij próbę pozasądowego rozstrzygnięcia sporu. Wyślij wezwanie do zapłaty (jeśli dochodzisz wynagrodzenia) i zabezpiecz dowody na tę okoliczność. Jeśli otrzymasz wezwanie od swojego klienta, zareaguj. Odpowiedz na nie i zachowaj dowód.
4. Uważaj na formalne pułapki. W kodeksie postępowania cywilnego jest ich z roku na rok coraz więcej. Do sądu idziesz po sprawiedliwość, a możesz się w tej drodze potknąć o formułkę czy regułkę procedury cywilnej.
5. Jeśli masz sposobność rozwiązać spór poza sądem – skorzystaj z tej opcji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny, specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunkach związanych z pośrednictwem, zarządzaniem, inwestowaniem i wyceną nieruchomości. Współpracuje ze środowiskiem pośredników w obrocie nieruchomościami. Doradza w procesach inwestycyjnych, prowadzi audyty nieruchomości. Od 12 lat związany z Wielkopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.