Jeśli zastanawiamy się nad zainwestowaniem w nieruchomości na wynajem, jednak myślimy nie o jednym, a co najmniej dwóch mieszkaniach, warto rozważyć zakup i podział domu na kilka odrębnych lokali. Jest to możliwe przy spełnieniu kilku formalności i przy zachowaniu zasad sztuki budowlanej.

Podział domu jest też dobrym rozwiązaniem, jeśli domownicy chcą prowadzić niezależne gospodarstwa domowe, np. gdy jedno z dzieci zakłada rodzinę. Wówczas podział domu będzie rozwiązaniem tańszym niż zakup niezależnego mieszkania. Do podziału domu dochodzi również w wyniku rozwodów, czy ogólniej w sytuacjach, gdy dotychczasowi współwłaściciele nie chcą już dzielić wspólnej przestrzeni i chcą wyodrębnienia lokali, które będą odpowiadały wielkości ich udziałów w nieruchomości.

Ponadto jest to bardzo korzystne z inwestycyjnego punktu widzenia. Rentowność najmu w najlepszych lokalizacjach wynosi 5- 6 % w skali roku, czyli znacznie więcej niż oferują bankowe lokaty. Nie dziwi więc, że znaczna część kupowanych obecnie nieruchomości jest właśnie formą inwestowania pieniędzy. Przemawia za tym również wysokie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.

Największym powodzeniem wśród najemców cieszą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 45-65 m2. Oczywiście większe lokale również znajdują swoich odbiorców, jednak takie jest dużo trudniej wynająć, głównie ze względu na wyższy czynsz. Z tego powodu właściciele domów, czy inwestorzy szukający nieruchomości na wynajem, decydują się na podział domu na dwa lub więcej niezależnych mieszkań. Rozwiązanie to jest również swego rodzaju zabezpieczeniem przed sytuacjami, gdy nieruchomość stoi pusta i tylko generuje koszty. Jeśli bowiem nawet nie wszystkie mieszkania zostaną wynajęte, wówczas brak dochodów z jednego jest rekompensowany przez czynsz otrzymywany z mieszkania wynajmowanego.

Jak przeprowadzić podział?

Jeśli nieruchomość objęta jest współwłasnością, a każdy z właścicieli chce uzyskać odrębny, niezależny lokal, wówczas podziału można dokonać na podstawie porozumienia i umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Gdy między współwłaścicielami nastąpi różnica zdań, wówczas kwestia ta może zostać rozstrzygnięta przez sąd. Podział domu możliwy jest również na podstawie decyzji administracyjnej.

Natomiast jeśli chodzi o podział fizyczny nieruchomości, możliwy jest podział pionowy lub poziomy. Pierwszy z nich w uproszczeniu polega na przeprowadzeniu pionowej granicy obejmującej wnętrze i działkę. Powstała w ten sposób oś podziału tworzy dwa bliźniacze mieszkania. Jeśli brak jest w domu ściany, która taką oś mogłaby stanowić, należy ją zbudować. Musi przechodzić przez wszystkie kondygnacje budynku i wzdłuż linii podziału wyznaczonej na działce. Konieczne może okazać się również przebudowanie wnętrza tak, aby każde z mieszkań miało niezależne instalacje i wejścia. Przy podziale należy brać pod uwagę plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie minimalnej wielkości działek czy dostępu do drogi publicznej. Podział taki może być dokonany wyłącznie przez geodetę posiadającego niezbędne uprawnienia. Na początku musi on zrobić wstępny plan podziału, który należy złożyć w urzędzie gminy. Po jego zaakceptowaniu geodeta sporządza plan właściwy, który również musi być zaopiniowany i zaakceptowany przez gminę. Po wydaniu przez gminę decyzji administracyjnej składa się wniosek do właściwego wydziału ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym o stworzenie odrębnych ksiąg dla każdego z wydzielonych mieszkań.

Podział poziomy natomiast jest wyodrębnieniem niezależnych lokali ale wzdłuż osi poziomej budynku, czyli na każdej z kondygnacji. Podział taki stosuje się, gdy podział pionowy jest ze względów technicznych niemożliwy, sprawdza się również w przypadku mniejszych budynków. Podziałowi nie ulega jednak w takim wypadku działka oraz części wspólne nieruchomości. W efekcie po podziale powstaną wyodrębnione, niezależne lokale, a każdy z nich będzie dodatkowo posiadał udział w działce i częściach wspólnych.

Aby dopełnić formalności starosta powiatowy musi wydać zaświadczenie o samodzielności lokali. Definicję takowego znajdziemy w ustawie o własności lokali, zgodnie z którą za samodzielny lokal uważa się izbę wydzieloną trwałymi ścianami lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Każde z mieszkań powinno więc posiadać własną kuchnię i łazienkę. Jeśli takich pomieszczeń nie ma, uzyskanie zaświadczenia i dokończenie procedury nie będzie formalnie możliwe.

Z zaświadczeniem od starosty należy udać się do notariusza, który sporządzi akt notarialny potwierdzający wyodrębnienie lokali. Następnie na podstawie aktu składamy wniosek do sadu o ustanowienie ksiąg wieczystych dla nowo utworzonych nieruchomości. Dotychczasowa księga będzie nadal prowadzona dla części wspólnych oraz działki, które nie uległy podziałowi.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami z jednego domu można wyodrębnić maksymalnie dwa mieszkania.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.