Przejrzenie ofert sprzedaży mieszkań lub spacer po okolicy przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną wystarczą, aby zauważyć, że w tego typu budynkach często znajduje się więcej niż jeden lokal mieszkalny. Czy jest to zgodne z prawem i na podstawie jakich przepisów dokonuje się wyodrębnienia lokali?

Budynek jednorodzinny a budynek wielorodzinny

Polskie prawo nie zawiera definicji budynku wielorodzinnego (wielolokalowego), za to zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Została ona sformułowana w ustawie “Prawo budowlane” i brzmi następująco:

“[...] budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. (Art. 3, Pkt 2a)

Z tego względu definiowanie budynków wielolokalowych odbywa się zazwyczaj przez negowanie definicji budynku jednorodzinnego.

Jak widać, aby posługiwać się definicją zawartą w Prawie Budowlanym, należy też określić, czym jest lokal mieszkalny. Niestety termin ten nie posiada ustawowej definicji we wzmiankowanym dokumencie. Za to jego znaczenie ustalono w ramach ustawy “O własności lokali”:

“Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. (Art. 2.1, Pkt. 2)

W sytuacjach, gdy istotne jest operowanie terminem “lokalu mieszkalnego”, często dodatkowo przywoływany jest zapis z rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego:

“[...] przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych [...]” (§ 11, Art. 2, Pkt. 2a)

Pomieszczenia pomocnicze to kuchnia i łazienka, a kryterium samodzielności zakłada, że potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane bez korzystania z pomieszczeń należących do innych samodzielnych lokali.

Wydzielanie lokali w domu

W kolejnym punkcie ustawy “O własności lokali” znajdujemy ustalenie, że zgodność lokalu z wymaganiami stwierdza starosta w formie zaświadczenia (Art. 2.1, Pkt. 3). Jest to zaświadczenie o samodzielności wyodrębnionych lokali mieszkaniowych. Staroście należy przedłożyć dokumentację techniczną oraz inwentaryzacyjną, w tym rzuty kondygnacji budynku, a w sytuacji, gdy pomieszczenia przynależne znajdują się także poza budynkiem - wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków. Na wydanie zaświadczenia starosta ma 7 dni od momentu złożenia wniosku. Czynność ta nie jest objęta opłatą skarbową.

Na podstawie tego dokumentu sporządzany jest akt notarialny, który z kolei jest niezbędny przy składaniu do sądu wniosku o ustanowienie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowo utworzonych lokali.

Po przeprowadzeniu podziału oprócz wyodrębnionych lokali pozostają części wspólne, takie jak klatki schodowe, dach, instalacje itd., których utrzymanie i wykorzystanie leży w gestii wszystkich właścicieli. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podpisano umowę o korzystaniu z danej części wspólnej na wyłączność. Po wprowadzeniu takiej umowy do aktu notarialnego i ujawnieniu w księdze wieczystej. ustalenia te będą obowiązywały także przyszłych właścicieli lokali.

Wyodrębnianie lokali a zmiany w prawie

W ustawie “O własności lokali” znajdujemy zapis:

“Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r”. (Art. 2.1, Pkt. 1c)

Graniczna data wskazana w tym punkcie wynika z tego, że zaczęła wtedy obowiązywać nowelizacja Prawa Budowlanego, wprowadzająca już cytowany punkt 2a z artykułu 3, będący definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ramach tej definicji zawężono możliwość wyodrębniania lokali do dwóch. We wcześniejszych przepisach brak było wyraźnych ograniczeń, dlatego powstawały domy z wyodrębnionymi 4, a nawet więcej lokalami. Ograniczenia te mogły być narzucone przez obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego i właśnie ten dokument jest kryterium dla orzekania o dopuszczalnym wydzielaniu lokali dla budynków z pozwoleniem sprzed 11 lipca 2003 roku.

Samego wyodrębnienia dokonuje się na podstawie punktu 1a, artykułu 2.1 “Ustawy o własności lokali”:

“Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.”

O zgodności dokumentów orzeka starosta. Powyższy punkt jest bardzo istotny z tego względu, że zanim go wprowadzono, starosta orzekał na podstawie jedynie kryteriów technicznych, a więc wydzielenia autonomicznego lokalu ścianami. Doprowadziło to do sytuacji, gdy inwestorzy finalizowali budowę jako budynek jednorodzinny z dwoma lokalami, a następnie dzielili go na więcej lokali i bez problemu uzyskiwali dla nich zaświadczenia od starosty. Punkt 1a artykułu 2.1 UWL sprawił, że wydzielenie lokalu musi być też zgodne z pozwoleniem na budowę, ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Istotny jest też kolejny punkt, który mówi o tym, że zapisy punktu 1a nie obowiązują budynków z pozwoleniem na budowę wydanym przed 1 stycznia 1995 roku lub już istniejących przed tą datą. Data ta to dzień wprowadzenia powszechnego obowiązku przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego. Zapis wprowadzono więc, aby nie tworzyć “martwego prawa”, nakładającego wymogi niewykonalne ze względu na ewentualny brak dokumentów, sam w sobie nie będący wbrew przepisom.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.