Na rynku nieruchomości, w zależności od okoliczności, zawierane są różne umowy, na mocy których udostępniane są lokale. Często są to umowy dzierżawy bądź najmu, czasem bezpłatnego użyczenia, ale równie dobrze może być to podnajem lokalu. Temu ostatniemu poświęca się znacznie mniej uwagi, a wbrew pozorom, w praktyce dość często dochodzi do zawierania umów podnajmu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest podnajem?

• Jak kształtuje się relacja wynajmującego i podnajemcy?

• Czy można podnająć lokal bez zgody właściciela?

• Czy można zawrzeć więcej niż jedną umowę podnajmu dla tego samego lokalu?

• Jak rozliczyć podnajem z urzędem skarbowym?

Czym jest podnajem?

Umowa podnajmu nie została wprost zdefiniowana w kodeksie cywilnym. Nie stosuje się do niej także wprost przepisów o najmie. Tym niemniej jednak w przypadku umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są niemal identyczne jak stron umowy najmu, w tym także ich wzajemne roszczenia. Stronami umowy podnajmu są dotychczasowy najemca oraz osoba trzecia, czyli podnajemca.

W przypadku stosunku podnajmu, podnajemca jest zobowiązany do zapłaty na rzecz drugiej strony umowy ustalonego czynszu i ewentualnie innych roszczeń przewidzianych umową. Ma on także obowiązek używania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei najemca ma obowiązek udostępnienia mu przedmiotu umowy w stanie odpowiednim do umówionego użytku itd.

Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 8 marca 2016 r. V ACa 548/15 pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice:

• po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego,
• po drugie, stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Warto wiedzieć, że jeżeli umowa podnajmu nieruchomości, w tym lokalowej lub pomieszczenia, jest zawierana na czas dłuższy niż rok, powinna być ona zawarta na piśmie. Z kolei, podnajem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć uznaje się – po upływie tego terminu – za zawarty na czas nieoznaczony, zaś zawarty między przedsiębiorcami wywiera taki sam skutek, gdy jest zawarty na czas dłuższy niż lat trzydzieści.

Mieszkania na wynajem

Relacje wynajmujący – podnajemca

Choć formalnie pomiędzy wynajmującym a podnajemcą lokalu nie jest nawiązywany żaden stosunek prawny, mówiąc potocznie – nie ma żadnej umowy regulującej wzajemnie prawa i obowiązki, to nie oznacza to, że one nie istnieją.

Trzeba mieć na uwadze także przepisy kodeksowe: i tak podnajemca jest tzw. osobą trzecią względem wynajmującego , a to oznacza, że odpowiada on razem z najemcą za prawidłowe używanie nieruchomości. Jeżeli podnajemca do tego obowiązku się nie stosuje, wynajmujący może wypowiedzieć najem, co z kolei powoduje wygaśnięcie stosunku podnajmu. A to nakłada na podnajemcę obowiązek wydania przedmiotu najmu wynajmującemu w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego, prawidłowego używania.

Warto wiedzieć, że umowa o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia umowy najmu. To znaczy, że podnajem nie może trwać dłużej niż sama umowa najmu.

Dopuszczalność zawarcia umowy podnajmu

Nie można zawrzeć umowy podnajmu bez akceptacji tego faktu przez wynajmującego, będącego najczęściej właścicielem nieruchomości.

Zgodnie z przepisami, bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania, ani go podnająć.

Zgoda wynajmującego nie jest wymagana jednak w przypadku osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Zgoda ta może być zawarta zarówno odgórnie w samej umowie najmu, jak i odrębnie. Może być wyraźna bądź dorozumiana, udzielona przed oraz po zawarciu umowy podnajmu. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy bez takiej zgody, nie oznacza to, że umowa podnajmu jest nieważna. Wręcz przeciwnie, jest ważna, ale jej konsekwencje mogą być dla najemcy dość poważne – tj. wynajmujący może wypowiedzieć w takiej sytuacji najem.

Wielość umów podnajmu

Choć w przepisach nie ma o tym wprost mowy, to nie ma zakazu zawierania więcej niż jednej umowy podnajmu w stosunku do danego lokalu. Mam tu na myśli zarówno podnajem części lokalu, jak i zawieranie np. kolejnych umów przez podnajemców – tj. umów, w których podnajemca pełni rolę tożsamą z wynajmującym. Według obowiązujących przepisów nie ma przeszkód do występowania podnajemcy w roli wynajmującego w stosunku do kolejnych podnajemców.

Opodatkowanie przychodów z umów podnajmu

Przychody z podnajmu zaliczają się do odrębnej kategorii przychodów w przepisach o podatku dochodowym, chyba że lokal został wcześniej włączony do majątku związanego z działalnością gospodarczą – wówczas mogą być rozliczane w ramach działalności. O tym decyduje sam podatnik. Taki sposób rozliczania obowiązuje od uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. – ta decyzja była bardzo ważna, ponieważ zakończyła sytuacje, w których urzędy skarbowe traktowały wynajem jako działalność gospodarczą. Teraz to zazwyczaj sam podatnik decyduje, czy chce rozliczać wynajem w ramach firmy, czy jako osoba prywatna.

W sytuacji gdy podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, a czerpie przychody z podnajmu lokalu, opodatkować je może w jeden sposób – w ramach ryczałtu ewidencjonowanego na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100 000 zł wówczas najemca zapłaci podatek wg stawki 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, od nadwyżki ponad tę kwotę, stawka zwiększa się do poziomu 12,5%. Jeżeli podnajem ma miejsce w ramach działalności gospodarczej najemcy, ma on możliwość wyboru formy opodatkowania, a więc może opodatkować przychody ryczałtem albo może wybrać podatek liniowy, może również dochód rozliczyć według skali podatkowej.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad finansowych, podatkowych ani prawnych.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl