Po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości nie zawsze mamy świadomość, jak ważne są szczegółowe informacje, które dotyczą wybranego mieszkania lub domu. Są one bardzo istotne w procesie kredytu, ale nie tylko – również jeśli zakup ma być sfinansowany ze środków własnych.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Dlaczego należy ustalić stan prawny nieruchomości?

• Jakie dokumenty należy zgromadzić przed zakupem nieruchomości?

Wybór wymarzonego miejsca do życia jest podyktowany przede wszystkim jego atrakcyjnym wyglądem, funkcjonalnością rozmieszczenia pomieszczeń, odpowiednią powierzchnią, lokalizacją, w której się ono znajduje, czy otoczeniem. W większości przypadków oczywiście cena również determinuje nasz wybór. Dla wielu bardzo ważna jest także energia, jaką czuje się w mieszkaniu. Wiedzę o tych wszystkich elementach w większości uzyskamy już na podstawie ogłoszenia, a na pewno podczas osobistej wizyty.

Jeśli znajdziemy odpowiednią ofertę, która spełnia nasze oczekiwania i jest dostępna cenowo, oraz ustalimy wstępne warunki transakcji z jej właścicielem, mamy sukces i zwykle możemy spokojnie odetchnąć. Zwłaszcza że ostatnie lata pokazały, jak trudno znaleźć atrakcyjną nieruchomość, która czekałaby spokojnie na kupującego. Duży ruch na rynku nieruchomości sprawił, że kupujący nie mają wystarczająco dużo czasu na podjęcie wyważonych decyzji. Często chętnych na zakup tej samej nieruchomości jest wielu, zwłaszcza, jeśli oferta jest atrakcyjna.

Kiedy podejmiemy już jednak decyzję o konkretnym zakupie, wydawałoby się, że pozostało tylko znaleźć dobrą ofertę kredytu lub zorganizować środki własne, umówić wizytę u notariusza i będziemy szczęśliwymi posiadaczami własnego M.

Poznaj nieruchomość na wylot

Niestety, rzeczywistość jest nieco inna. Oprócz cech nieruchomości, tych które widzimy i ewentualnie czujemy, czyli fizycznych i tych, które wpływają na nasze emocje, bardzo ważne są informacje prawne związane z konkretną nieruchomością.

Tu należy zwrócić uwagę, że zwykle kupując nieruchomość gruntową lub dom z działką, będzie się to wiązało z większą liczbą dokumentów i informacji, z którymi powinniśmy się zapoznać przed zakupem, niż w sytuacji, kiedy kupujemy mieszkanie.

Wszystkie te informacje, jeśli uda nam się je szybko pozyskać, będą miały wpływ na przebieg dalszego procesu zakupu. Mogą zaoszczędzić wielu niepotrzebnych emocji.

Dlatego nie bójmy się pytać właściciela już podczas pierwszego spotkania o istotne informacje. Prośmy o udostępnienie niezbędnych dokumentów. Możemy uniknąć niepotrzebnych rozczarowań, zwłaszcza, jeśli zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym. Oprócz zdolności kredytowej, którą należy wykazać, bank szczegółowo będzie sprawdzał sytuację prawną nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji będzie zabezpieczeniem dla banku na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy, dlatego jest to tak ważny element. Z mojego doświadczenia wynika, że wymagania banków co do stanu nieruchomości mogą być nieco odmienne. Na pewno nie unikniemy jednak podstawowych dokumentów oraz ujawnienia jej stanu prawnego.

Zapewnienia właściciela, że nieruchomość nie ma żadnych wad prawnych i że wszystko jest w porządku, będą niewystarczające. Zdarza się też tak, że sami właściciele nie mają świadomości, jaki jest faktyczny stan nieruchomości. Zwłaszcza jeśli nabyli ją dawno, zrobili przebudowę, którą należało zgłosić, lub otrzymali ją w drodze spadku dawno temu i zapomnieli na przykład, że właścicielem 25% domu jest daleki kuzyn, który nie jest nim zainteresowany, ponieważ mieszka w Ameryce. Takie sytuacje się zdarzają. Dlatego bądźmy świadomi, co kupujemy.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Większość nieruchomości ma sporządzoną księgę wieczystą. Jest to podstawowe źródło wiedzy o stanie prawnym nieruchomości. Jeśli będziemy znać numer księgi wieczystej łatwo będzie można ustalić właścicieli, prawa, roszczenia oraz obciążenia hipoteczne związane z nieruchomością. Jeśli działka, mieszkanie czy dom nie mają założonej księgi wieczystej, warto zapoznać się z innymi dokumentami, w których odnajdziemy podstawowe informacje, na przykład z podstawą nabycia nieruchomości.

Przy zakupie działki lub domu warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki istnieje dla danej lokalizacji lub z wydanymi warunkami zabudowy. Aktualne wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków to podstawowe dokumenty, które będą niezbędne w procesie kredytu oraz przy podpisaniu aktu notarialnego. Jeśli kupujemy dom, bez względu na to, czy wybudowano go niedawno, czy wiele lat temu, dobrze jest zapytać o dokumentację projektową.

Zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, podatkami czy o osobach zameldowanych pozwolą na uzyskanie informacji o ewentualnych zaległościach lub o osobach, które w jakiś sposób związane są z nieruchomością.

Oczywiście część dokumentów będzie niedostępna u właściciela w chwili, kiedy decydujemy się na zakup. Ważne jest, czy osoba sprzedająca wykazuje chęć współpracy i nie ma nic do ukrycia. Unikajmy osób, które nie są szczere, ponieważ może to świadczyć o braku rzetelności z ich strony. Ustalenie stanu prawnego powinno być priorytetem dla kupującego. Dzięki temu unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek przy wnioskowaniu o kredyt, przy umowie końcowej czy ewentualnie w przyszłości, ponieważ pewne kwestie mogą mieć swoje konsekwencje odsunięte w czasie. Jako przyszli właściciele mamy prawo do stuprocentowej informacji.

Jeśli nie czujemy się na siłach, skorzystajmy z pomocy osób, które zawodowo i profesjonalnie zajmują się rynkiem nieruchomości.

***

Anna Kapler - Ekspert finansowy Grupy ANG. Kredytami zajmuje się od ponad 10 lat, ale jest jej bliska również tematyka obrotu nieruchomościami. W swojej pracy stawia na zaufanie, dobry kontakt oraz przede wszystkim zadowolenie klientów. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.