Jak poinformował w środę 7. lutego 2024r. Minister rozwoju i technologii, kolejny rozpalający marzenia o nowym domu program rządowy "Mieszkanie na start" ruszy na pewno w tym roku, najpóźniej jesienią. W samym tylko 2024 r. ma być na niego przeznaczone 500 mln zł.

Na początku bieżącego roku informacją, jaka najbardziej wybrzmiała w kontekście rynku mieszkaniowego, była prezentacja wstępnych założeń do nowego programu dopłat do kredytów "Mieszkanie na Start" (dalej MnS). To kolejny po "Mieszkaniu na swoim" i "Bezpiecznym kredycie 2%" program, który ma przybliżyć Polaków do własnego lokum.

MnS to kolejny program skierowany jedynie propopytowo (na zwiększenie liczby kupujących). Jak na razie nie przedstawiono konkretnych projektów mających działać propodażowo (na zwiększenie liczby mieszkań w ofercie).

Obserwując kierunek, jaki obierają trwające nadal konsultacje założeń MnS, przyszłe oddziaływanie na rynek można już przewidywać.

BK2% zjadł własny ogon?

Jak już można ocenić, wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2%” ożywiło rynek. Uruchomili się tak kupujący, jak i ceny, które poszybowały w górę. W niektórych najbardziej jaskrawych przypadkach rosnący koszt zakupu zjadł ogon przewidywanego „zysku” na zakupie, jako że wyższa cena zdefiniowała tym samym sporo wyższą ratę kredytu od tej, jaką nabywcy pierwotnie zakładali. Ale tak to już działa. Ogromnym czynnikiem jest psychologiczny mechanizm „konsekwencji i zaangażowania”, który polega mniej-więcej na tym, że jeśli ktoś podjął decyzję, (w tym przypadku o zakupie nieruchomości), to konsekwentnie będzie przy tej decyzji trwać, pomimo warunków, które, w tak zwanym międzyczasie mogą zmienić się na niekorzyść. Nie zapominajmy też o tym, że „Bezpieczny Kredyt 2%” w największym stopniu dotyczył zakupu mieszkań niedużych (obowiązywały limity cenowe).

Godny następca?

Nowy program mieszkaniowy „Mieszkanie na start” to pewna modyfikacja zakończonego niedawno programu BK 2%. Jak każdy nowy pomysł na regulowanie rynku, wprowadzić może niezły galimatias i zamieszanie. W tym zawieszenie decyzji tak o inwestowaniu w nieruchomości, jak i o ich zbyciu. To naturalna konsekwencja takich „zapowiedzi” jeszcze nie do końca sprecyzowanych i jak na razie „in spe”.

Przewiduje się dopłaty do rat kredytów wziętych do końca 2025 roku, które to raty mają obowiązywać przez 10 lat i być uzależnione od wielkości gospodarstwa domowego.

Założenia programu wydają się zdecydowanie korzystniejsze dla rodzin wielodzietnych. Mogą je zachęcać do zbycia dotychczasowego lokum i zakupu większego. Być może umożliwiając zakup domu, czy działki i budowy domu jednorodzinnego. Poprzedni program BK2% bowiem kompletnie nie obejmował potrzeb większych rodzin.

Aktualnie procedowany program zakłada limit wiekowy tylko dla singli (35 lat), co dla tej grupy akurat będzie wiązało się z wyższym oprocentowaniem. Być może też i z koniecznością posiłkowania się dodatkowymi pożyczkami czy kredytami.

Z prowadzonych konsultacji widać wyraźnie, że w dostępie do programu uprzywilejowana będzie grupa nabywców, którzy mają co najmniej jedno dziecko (bez limitu wieku) oraz nie mieli i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego, a także osoby, które mają jedno mieszkanie, a w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.

Większe rodziny będą również faworyzowane co do wielkości mających obowiązywać dopłat do kredytów. Przy jednoosobowym gospodarstwie domowym przewidywana kwota dopłaty ma wynieść 200 tys. zł, dla 2-osobowego - 400 tys. zł, dla 3-osobowego - 450 tys. zł, dla 4-osobowego - 500 tys. zł, a dla 5-osobowego - 600 tys. zł. Plus, za każdą kolejna osobę w gospodarstwie domowym, limit będzie wzrastał o 100 tys. zł.

W projekcie pojawiły się limity dochodowe, których przekroczenie nie ma odbierać prawa do skorzystania z programu, a ma jedynie obniżać proporcjonalnie wysokość dostępnej dopłaty.

Ingerencja zawsze wytrąca z równowagi

Ponieważ „Mieszkanie na start” będzie mniej korzystne dla singli i osób poniżej 35 roku, program będzie w sposób „sztuczny” i „wymuszony” ożywiał określony tylko segment rynku nieruchomości. To nie jest sytuacja dobra, ponieważ, jak każdy program faworyzujący określoną tylko grupę nabywców, czy zbywających, mechanizmy rynkowe ukierunkują się dokładnie w określoną grupę uczestników rynku.

Pozostaje mieć nadzieję, że program, w wyniku konsultacji społecznych, zostanie nieco bardziej dopracowany, a zbyt długie oczekiwanie na jego finalny kształt nie zamrozi decyzji inwestycyjnych klientów. Tak zbywających, jak kupujących. Bo wzrost cen w preferencyjnych segmentach, jak można było zaobserwować w przypadku BK2%, z wielkim prawdopodobieństwem nastąpi.

Joanna Katarzyna Lebiedź - Pośredniczka w obrocie nieruchomościami od 1989 roku, w zawodzie nieprzerwanie do dziś. Właścicielka biura nieruchomości, szkoleniowiec, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Autorka analiz rynku nieruchomości cyklicznie ukazujących się w mediach.