Nastroje w branży nieruchomości - IV kwartał 2021 r.

Rynek nieruchomości, choć już schłodzony przez spadek popytu, szalejące ceny oraz liczne turbulencje ekonomiczne, nie pozostaje bez szans. Zapytaliśmy ekspertów o ich ocenę oraz prognozy z punktu widzenia ekonomicznego, finansowego i rynkowego.

Rozpędzająca się inflacja, coraz wyższe koszty kredytu i obniżona zdolność kredytowa Polaków czy widmo spowolnienia tempa rozwoju gospodarczego wpływają znacząco na ochłodzenie nastrojów zakupowych. To też niższe – choć wciąż pozytywne – oceny pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy – opiniując co kwartał poziom popytu, podaży i cen – są najlepszym barometrem koniunktury na rynku.

Wartość indeksu INPON po IV kwartale ub.r. wyniosła 57,98 pkt. na 100. Oznacza to spadek nastrojów pośredników o 3,32 pkt. w porównaniu do III kw. Spadek nastąpił we wszystkich kategoriach: kawalerkach, większych mieszkaniach, domach, działkach, chociaż ocena wciąż jest tam pozytywna, czyli powyżej 50 pkt. Na przeciwległym biegunie mamy segment lokali biurowych i usługowych, który z kolei wciąż pozostaje w pandemicznym dołku.

W opinii pośredników doszło do dość istotnego przetasowania: większe mieszkania na sprzedaż (wartość indeksu 61,7 pkt.), które w III kw. 2021 r. były drugim najwyżej ocenianym segmentem po działkach (64,8 pkt.), teraz spadły na trzecie miejsce. Drugie miejsce zajęły kawalerki (63,2 pkt.).

Zdaniem ekspertów, w najbliższych miesiącach nie ma jednak co liczyć na spadek cen – co najwyżej na wyhamowanie dynamiki wzrostu ze względu na zmniejszanie się popytu.

Analiza ekonomiczna

dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW
Ekspert rynku nieruchomości, ekonomista

To, co pozytywnie wpłynęło na rynek w 2021 roku, to boom na rynku kredytów hipotecznych i duża liczba transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym, co ożywiło rynek i pozwoliło wielu Polakom zrealizować cele mieszkaniowe. To także boom budowlany napędzający gospodarkę, pandemiczna zmiana preferencji zakupowych niosąca ożywienie w segmencie działek i domów oraz przemodelowanie działalności gastronomicznej i dostosowanie się branży do warunków epidemiologicznych.

Zagrożeniem jest przeobrażenie się inflacji w stagflację, czyli dalsze wzrosty cen dóbr i usług przy jednoczesnym wzroście bezrobocia w kontekście problemów finansowych wielu branż. Na ochłodzenie się nastrojów ma również wpływ sytuacja geopolityczna. Ewentualne działania zbrojne na Ukrainie, jednego z kluczowych dostawców drewna dla Polski, mogą zachwiać rynkiem nieruchomości, chociażby pod kątem ciągłości dostaw materiałów budowlanych. Za to rosnąca inflacja działa dwojako na rynek – ochładza popyt, ale też popycha do „ucieczki” z gotówką w zakup nieruchomości i inwestowanie w najbardziej chodliwe nieruchomości, jakimi są kawalerki

Po unormowaniu się sytuacji epidemiologicznej w kraju mamy przed sobą odmrożenia inwestycji na poziomie krajowym i samorządowym, które zasilą polską gospodarkę.

Szansą jest odmrożenie inwestycji na poziomie krajowym i samorządowym, gdzie kluczowe są fundusze unijne i krajowy plan odbudowy, które mogą być – zamiast konsumpcji ochłodzonej przez inflację – motorem wzrostu polskiej gospodarki.

Patrząc na wyniki badania nastrojów INPON w IV kw. 2021, widać, że pośrednicy również dostrzegają już negatywny wpływ zmian i zagrożeń płynących z otoczenia, jednak rynek nie pozostaje bez szans. Popyt mogą zasilić osoby o wyższych dochodach, których branże skorzystały na pandemii i rozwoju gospodarczym, co może przełożyć się na inwestycje w segment premium. Nie powinno zabraknąć również osób poszukujących mieszkań „ekonomicznych”, realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe, co jest wyzwaniem dla deweloperów w ciągu najbliższych miesięcy czy lat.

Analiza finansowa

dr Jacek Furga
Prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji sp. z o.o.

Rok 2021 zakończył się ogromnym sukcesem dla rynku hipotecznego – niespotykaną od lat liczbą nowo udzielonych kredytów – ponad 250 tys. Dla porównania, w latach 2007–2008 udzielono ponad 300 tys. kredytów, jednak wówczas 1/3 udzielonych kredytów była spłatą wcześniej zaciągniętych zobowiązań oraz dotyczyła zmiany kredytów złotowych na walutowe. Dziś finansowanie dotyczy inwestycji mieszkaniowych na rynku pierwotnym i wtórnym, które zostały dokonane na kwotę ponad 84 mld zł. Analizując dane z systemu AMRON i SARFiN, płynące z banków, widać już, że dynamika maleje – IV kwartał 2021 r. był słabszy pod kątem liczby zaciąganych kredytów nie tylko od III kw., ale też od II kw. przez podwyżki stóp procentowych. Uważam, że są to jeszcze akceptowalne wzrosty, bazując na przyjętych przez banki poziomach zdolności kredytowej osób ubiegających się o kredyt, gdzie przy weryfikacji sprawdzano ryzyko wzrostu stóp o 2–3 p.p.

Na ten moment nie widzę zagrożenia o jakość portfela kredytowego zaciągniętego do 2021 roku, jednak podwyżki stóp procentowych będą miały wpływ na to, z jakim impetem będziemy sięgali po kolejne kredyty.

Prognozuję, że wartość udzielanych kredytów w 2022 roku będzie rosła, ich liczba nie przekroczy jednak tej z 2021 roku. Przy obecnych zmianach poziom organicznego zadłużenia może się kształtować – jeśli nie będzie nadzwyczajnych sytuacji – na poziomie ok. 210 tys. kredytów, co da ich wartość na poziomie ok. 60 do 75 mld zł. Jest to optymistyczna prognoza dla rynku. Uważam, że ceny nieruchomości jednak nie spadną, ponieważ mamy rosnącą inflację, która powoduje dalszy wzrost kosztów płacowych i materiałów w branży budowlanej i deweloperskiej. Tym, co przyhamuje dalszy wzrost w 2022 roku – ale go nie zatrzyma – jest mniejsza dostępność „taniego” pieniądza od banków.

Prognozy pośredników

Joanna Lebiedź, opierając swoją wiedzę na długoletniej pracy jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, podkreśla, że rynek nieruchomości jest rynkiem o dużej bezwładności, z długim czasem reakcji na zmianę trendu, np. zmianę cen: – Bez wątpienia byliśmy w momencie boomu na rynku, szaleńczego pędu po nieruchomości, który wybuchł wraz z początkiem pandemii. Obecnie widzimy już pewne wyhamowywanie, głównie popytu. Coraz mniej jest na rynku inwestorów, którzy już zdążyli zainwestować w nieruchomości zgromadzone oszczędności, rynek nasycił się już również w segmencie sprzedaży domków i działek rekreacyjnych.

Zbigniew Kubiński dodaje, że w analizowanym okresie mamy do czynienia z naturalną sezonowością, czyli zimowym wyciszeniem, szczególnie w segmencie najmu, i prognozowanym wiosennym przebudzeniem, np. w segmencie działek: – Należy jednak zjawiska związane z sezonowością oddzielić od zjawisk zależnych od kondycji gospodarki. Przede wszystkim nie przeceniałbym wpływu Polskiego Ładu na rynek nieruchomości. Ciekawe dla rynku może być finansowanie dopłat do wkładu własnego. Jednak projekt ten dotyczy tylko wycinka rynku – zarówno klientów mniej zamożnych, jak i wyszczególnionego segmentu tanich mieszkań, zatem jego wpływu na dalszy wzrost cen nie widzę.

Wyciszanie rynku będzie wzmacniane trudnością z uzyskaniem finansowania, wzrostem kosztów kredytu i kosztów utrzymania nieruchomości. Jednak symptomów spadku cen nie ma.

Podsumowując sytuację w branży oczami specjalistów, mamy do czynienia z powolnym wyciszaniem się euforii zakupowej. Uspokojenie rynku nieruchomości nie oznacza jednak, że stoimy na krawędzi dołka.

– Analizując sytuację gospodarczą, nie obawiałbym się o przyszłość i kondycję branży. Jednak istnieją obecnie zagrożenia, które mogą drastycznie wpłynąć na gospodarkę wolnorynkową. W obliczu konfliktu zbrojnego czy emigracji z krajów dotkniętych konfliktem rynek zmieni się diametralnie, czego, mam nadzieję, unikniemy – podsumowuje Zbigniew Kubiński.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.