Zaloguj się
Po dynamicznych wzrostach czynszów i rekordowym popycie w latach 2022–2023, rynek wynajmu wszedł w nową fazę – bardziej zrównoważoną, choć wciąż niepewną. Dla osób, które nie mają dziś zdolności kredytowej lub celowo odkładają decyzję o zakupie mieszkania, najem pozostaje alternatywą – i to często bardziej racjonalną niż własne M. Co dziś dzieje się na tym rynku? Jakie są prognozy dotyczące czynszów, podaży i popytu na II kwartał 2025?
Nastroje w najmie: ostrożny optymizm
Jak wynika z najnowszego Nastrojometru – raportu z badania nastrojów rynkowych za I kwartał 2025 r., przeprowadzanego co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl, segment najmu mieszkaniowego osiągnął wartość 52,5 pkt (na 100, gdzie 50 pkt to granica optymizmu). Oznacza to lekką poprawę nastrojów i nadzieję, choć niewielką, na poprawę sytuacji względem poprzedniego kwartału.
Indeks nastrojów w segmencie najmu mieszkań po o I kw. 2025 r. wciąż na granicy optymizmu (52,5 pkt). Część inwestorów wraca na rynek najmu, ale rentowność bywa niska, a liczba najemców nieco spadła.
Choć wynik nie jest spektakularny, pokazuje stabilizację po trudniejszym 2024 roku, kiedy to rynek najmu mocno odczuł spadek liczby najemców – uchodźców z Ukrainy i osób, które dzięki dopłatom rządowym z BK2% kupiły własne M.
„Biorąc pod uwagę obecnie brak dopłat rządowych, będzie rządził niepodzielnie najem, bowiem klienci nie udźwigną i tak już wysokich rat kredytu hipotecznego” — uważa Sylwia Brunowska z biura Domusnova w Bielsko-Białej.
Popyt niższy, ale bardziej świadomy
Po boomie z ostatnich lat, napędzanym m.in. przez napływ uchodźców, popyt na wynajem nieco osłabł. Jednak, choć niższy niż w szczycie 2022–2023 – wciąż się utrzymuje, głównie ze strony studentów, młodych rodzin i osób, które nie mają szans na kredyt hipoteczny.
Mniej klientów oznacza większe możliwości negocjacyjne dla najemców, ale też większe wyzwania dla wynajmujących. Dobre oferty będą znikać szybko – zwłaszcza w miastach z silnym rynkiem pracy i edukacji.
„Obserwuję mniejszy popyt na mieszkania na wynajem. Jest duża podaż, a chętnych mniej” — zauważa Krzysztof Moniuszko z warszawskiego biura nieruchomości Skylight Brokers.
„Część sprzedających, zmęczona oczekiwaniem na sprzedaż w cenie mocno zawyżonej (przez poprzedni program), skierowała swoje oferty na rynek wynajmu. Ogólnie duża podaż w tym segmencie sprawia, że ceny najmów nie są wysokie, nie rosną, więc jest to korzystna sytuacja dla najemców” — dodaje Krzysztof Startek z ANNDERSONESTATES.PL z Krakowa.
Podaż rośnie, a czynsze się stabilizują
Z badania nastrojów rynkowych za I kwartał 2025 roku wynika, że wielu pośredników dostrzega dziś dużą podaż mieszkań na wynajem. Prognozy na II kwartał mówią że ofert będzie przybywać, jak wskazuje 47 proc. pytanych pośredników.
Więcej ofert to więcej możliwości, a więc i silniejsza pozycja najemcy.
„Obecnie mamy bardzo dużo ofert mieszkań na wynajem, więc najemcy mogą przebierać i negocjować, a lokale na wynajem premium są ostatnio często zamieniane na tańsze” — opiniuje Zuzanna Gabrysiak z biura Grand House w Szczecinie.
Ceny najmu w wielu miastach utrzymują się na wysokim poziomie, choć tempo wzrostu wyhamowało. W największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław) czynsze nadal są o 20–30 proc. wyższe niż przed pandemią, ale już nie rosną tak dynamicznie jak w 2022 czy 2023 roku.
„Rynek wynajmu we Wrocławiu pozostaje silny, a wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że wiele osób odkłada decyzję o zakupie i wybiera wynajem, co utrzymuje stawki najmu na wysokim poziomie. Inwestorzy coraz częściej rozważają zakup nieruchomości na wynajem długoterminowy” — mówi Anna Bartoszek z Bartoszek & Stępińska Nieruchomości we Wrocławiu.
Największa część pośredników prognozuje na II kwartał brak wzrostów w czynszach (53 proc.), a kolejne 32 proc. spadki.
„Obserwuję stały dopływ na rynek nowych mieszkań na wynajem. W ostatnim półroczu widać było spadek i ustabilizowanie się czynszów najmu. Uważam, że w kolejnym kwartale czynsze najmu mieszkań pozostaną na niezmienionym poziomie” — zauważa Maciej Wojciechowski z biura Nieruchomości Maciej Wojciechowski w Szczecinie.
Niektórzy wynajmujący, zwłaszcza ci z nieruchomościami poza centrami miast lub o niższym standardzie, zaczynają obniżać ceny, by szybciej znaleźć najemców. Właśnie dlatego warto teraz uważnie śledzić ogłoszenia – pojawiają się okazje, zwłaszcza jeśli jesteś gotowy do szybkiej decyzji.
Co z inwestowaniem w mieszkania na wynajem?
Dla inwestorów indywidualnych to wciąż ciekawy kierunek – o ile mają odpowiedni kapitał i długoterminową strategię. Najem nadal przynosi zysk, szczególnie w średnich miastach, gdzie koszty zakupu są niższe, a stawki najmu stabilne.
Warto jednak pamiętać o ryzykach: zmiany legislacyjne, koszty utrzymania nieruchomości, konkurencja i niepewność dotycząca popytu w kolejnych latach. Inwestycje w segment popularny (kawalerki, 2-pokojowe mieszkania) w dobrej lokalizacji nadal mają sens, ale wymagają dobrze przemyślanej kalkulacji.
Czy to jeszcze dobry czas na inwestycję w mieszkanie na wynajem? Zależy, jak patrzeć. Czynsze nie rosną, ale stabilność popytu i większy wybór dla najemców mogą być zachętą dla tych, którzy stawiają na spokojny zysk i długoterminową lokatę kapitału.
Wskazówki dla najemców:
|
Podsumowanie
Rynek najmu w 2025 roku nie zamarł – raczej wrócił do bardziej naturalnego rytmu. Nie ma już gorączki jak w poprzednich latach, ale nadal jest ruch, zwłaszcza w miastach, gdzie rośnie liczba miejsc pracy i studentów. Jeśli nie planujesz zakupu mieszkania w najbliższym czasie, najem pozostaje bezpieczną i elastyczną opcją. Kluczem jest dobre rozeznanie – a najlepiej: współpraca z lokalnym pośrednikiem, który wie, gdzie szukać i jak negocjować warunki.
Artykuł powstał na podstawie ogólnopolskiego badania nastrojów rynkowych (indeks INPON), opartego na opiniach ponad 1300 pośredników w obrocie nieruchomościami z całej Polski. To głos praktyków, którzy na co dzień obserwują zmiany zachodzące na rynku – lokalnie i w skali całego kraju.
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Alicja Palińska - Brand manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Od 13 lat związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, gdzie realizuje projekty związane z rozwojem serwisu oraz strategią komunikacji i promocji marki. Z zamiłowania do analityki i danych od 2020 r. odpowiada za tworzenie indeksu nastrojów rynkowych – pierwszego barometru koniunktury na rynku wtórnym, opartego na ocenach i prognozach pośredników z całej Polski (INPON). Przygotowuje też raporty i artykuły dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” dla profesjonalistów z branży nieruchomości.
