Najem instytucjonalny z dojściem do własności to relatywnie nowa konstrukcja w naszym porządku prawnym. Została dodana do ustawy o ochronie praw lokatorów zaledwie cztery lata temu – w 2018 r. Skoro zaś znalazła się w tej ustawie, jasnym jest, że dotyczy lokali mieszkalnych służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ten typ umowy najmu, czy raczej podtyp umowy najmu instytucjonalnego, został dodany na potrzeby kolejnej odsłony rządowego programu mającego zwiększyć podaż niedrogich mieszkań na rynku. Jak wiadomo, pomysły te nie sprawdziły się, stąd i umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie zyskały na popularności. Może się to jednak zmienić.

Aktualna sytuacja na rynku, wywołana wojną na Ukrainie, rosnącą dynamicznie inflacją i zaostrzeniem polityki kredytowej przez banki, a co za tym idzie, spadkiem zainteresowania lokalami na rynku pierwotnym, może ten trend odwrócić. Deweloperzy, poszukując alternatywnych sposobów działalności, mogą sięgnąć właśnie po najem z dojściem do własności. Warto zatem poznać jego zasady.

Czym jest umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta. Przenosząc to na realia rynku pierwotnego, jasnym jest, że taka umowa może zostać zawarta dopiero po wybudowaniu lokalu i ustanowieniu jego odrębnej własności. Ta zaś powstaje dopiero po wpisie do księgi wieczystej. Taka, a nie inna konstrukcja umowy wynika z konieczności ustanowienia zabezpieczeń dla nabywcy takiego lokalu w postaci hipoteki. Dla dewelopera oznacza zaś, że umowy najmu z dojściem do własności będzie mógł zawierać ze sporym opóźnieniem, mając na uwadze tempo pracy wydziałów wieczystoksięgowych. Stronami takiej umowy są przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, który jest właścicielem lokalu, oraz osoba fizyczna mająca zaspokajać w lokalu potrzeby mieszkaniowe. Choć nie wynika to literalnie z treści przepisu art. 19k ust. 1 ustawy, nie ulega wątpliwości, że podobnie jak w innych typach umów regulowanych ustawą o ochronie praw lokatorów po stronie najemcy może wystąpić jedynie osoba fizyczna. Tylko taka osoba bowiem ma potrzeby mieszkaniowe.

Umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności można zawrzeć dla istniejącego już lokalu z ustanowioną odrębną własnością.

Istotną zmianą w stosunku do innych umów najmu jest fakt, że wynajmujący musi być właścicielem lokalu. Tu warto zauważyć, że zgodnie art. 2 ust. 1 pkt. 2 ustawy pojęcie właściciela rozumiemy inaczej niż tradycyjnie jako osobę, której przysługuje prawo własności. Właściciel to każdorazowo w ustawie wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Tymczasem, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności pojęcie „właściciel” należy rozumieć jako ten, któremu przysługuje prawo własności. Wynika to z faktu, że w tym typie umowy najmu musi znaleźć się zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu. Nie można zaś przenieść na inną osobę prawa, którego samemu się nie posiada. Zasada ta znana jest od wieków i została wyrażona w łacińskiej paremii Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (Nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada).

Godzi się również przypomnieć, że w innych przypadkach zawierania umów najmu, wynajmujący nie musi być wcale właścicielem lokalu. Wystarczy, że nim włada, wyda go najemcy i jest w stanie zapewnić mu swobodne korzystanie z niego przez cały czas trwania najmu. Wynika to z przewidzianej art. 659 § 1 kc konstrukcji najmu, zgodnie z którą „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Jak widać, w przepisie tym nie ma mowy o właścicielu.

Na jaki czas zawieramy umowę?

Umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera się na czas oznaczony. Nie jest on jednak limitowany okresem 10 lat jak w przypadku najmu okazjonalnego. Nie stosujemy również w tym przypadku przepisu art. 661 § 1 kc, zgodnie z którym najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

W jakiej formie zawieramy umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności?

Istotną zmianą w stosunku do umowy najmu instytucjonalnego zawieranej na piśmie pod rygorem nieważności jest forma umowy z dojściem do własności. Zawiera się ją bowiem w formie aktu notarialnego. Co ciekawe, ustawodawca nie zastrzegł dla niej rygoru nieważności, co na pierwszy rzut oka mogłoby oznaczać, że umowę taką można zawrzeć w innej formie. W treści umowy ma jednak znaleźć się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu, jak również oświadczenie, że najemca ma świadomość braku uprawnień do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Ponieważ takie oświadczenie można złożyć jedynie w formie aktu notarialnego, dyskusja na temat formy umowy traci praktyczne znaczenie.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Alena Darmel / pexels.com

Treść umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Inaczej niż w przypadku pozostałych typów najmu regulowanych ustawą o ochronie praw lokatorów ustawodawca formalizuje treść umowy najmu z dojściem do własności. Musi ona zawierać co najmniej:

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy;
• oznaczenie przedmiotu umowy;
• czynsz najmu, opłaty niezależne od właściciela oraz inne opłaty związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego;
• cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego;
• harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży;
• zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny;
• zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie;
• termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu;
• oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego;
• zgodę wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę, jeżeli takie obciążenie hipoteczne istnieje;
• oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Kaucja w najmie instytucjonalnym z dojściem do własności

Kwestie kaucji zostały rozstrzygnięte podobnie jak w umowie najmu instytucjonalnego. Może stanowić ona warunek zawieszający zawarcie umowy najmu. Służy zabezpieczeniu szeroko pojętych należności z tytułu umowy oraz kosztów egzekucji. Jej wysokość nie może przekraczać równowartości 6-miesięcznego czynszu najmu należnego w dniu zawarcia umowy. Podobnie jak w najmie instytucjonalnym, a inaczej niż w „zwykłej” umowie najmu i najmie okazjonalnym, wynajmujący może wykorzystywać kaucję w trakcie trwania umowy. Jeżeli bowiem w trakcie trwania umowy najemca nie dokona w terminie należnej płatności, wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. Co więcej, może zażądać, by najemca uzupełnił kaucję do pełnej wysokości.
Dla przypomnienia – kaucja nie jest jedynie jednym z postanowień umowy najmu, a osobnym stosunkiem zobowiązaniowym o charakterze rzeczowym. By umowa kaucji mieszkaniowej doszła do skutku konieczne jest spełnienie się dwóch warunków – zawarcie stosownych postanowień w umowie i zapłata kaucji. Szerzej pisałem na ten temat we wcześniejszych numerach magazynu „ESTATE” w artykułach: „Kaucja mieszkaniowa. Kompendium” i „Kaucja mieszkaniowa. Dogrywka”.

Zobowiązanie do przeniesienia prawa własności lokalu

Jak już wspomniałem, umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu. Bez wątpienia zatem umowa najmu zawiera w swojej treści umowę przedwstępną. Zawarcie umowy przyrzeczonej – umowy przeniesienia własności ma nastąpić najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Sama umowa zaś stanowi podstawę wpisu. Co ciekawe, do roszczenia tego nie stosujemy przepisu art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym roszczenie o przeniesienie własności może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Wynika to z faktu, że zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu aktualizuje się dopiero na koniec umowy najmu, a ta z założenia ma mieć wieloletni charakter.

Kiedy ma dojść do przeniesienia własności lokalu?

Termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego strony określają w umowie najmu, przy czym ma to nastąpić najpóźniej w dniu zakończenia tej umowy.

Co ciekawe, w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność lokal musi być wolny od hipotek i innych roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu, z wyjątkiem roszczenia najemcy.

Hipoteka

W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności ustanawia się hipotekę, która ma zabezpieczyć należności najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży na wypadek niewykonania tej umowy. Najemca wraz z czynszem najmu będzie płacił comiesięcznie część ceny nabycia lokalu. Gdyby doszło do rozwiązania umowy najmu, a nie doszło do przeniesienia jego własności, zapłacona cena powinna zostać najemcy zwrócona. Zabezpieczeniu jego interesów służyć ma zaś hipoteka wpisywana na pierwszym miejscu.
Jakie należności płaci najemca z tytułu umowy najmu z dojściem do własności?

Zobowiązania najemcy w ramach omawianej umowy najmu obejmują zapłatę:

• czynszu najmu;
• opłat niezależnych od właściciela – są to zgodnie z ustawą opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
• innych opłat, jeżeli są określone w umowie – umowa najmu z dojściem do własności, tak jak umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, a w odróżnieniu od „zwykłej” umowy najmu umożliwia nałożenie na najemcę obowiązku ponoszenia innych kosztów, takich jak opłaty eksploatacyjne, które w „zwykłej” umowie najmu muszą być wliczone w czynszu;
• ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.

Kolejną nowością w stosunku do pozostałych typów umów jest ustawowe wskazanie, iż w umowie najmu strony określają zasady zaspokajania wierzytelności wynajmującego dotyczących zaległego czynszu, kaucji czy rat na poczet ceny lokalu. Ustawodawca przesądził, że w pierwszej kolejności zaległy czynsz należy zaspokajać z kaucji.

Ustawa reguluje również kwestię wzywania do zapłaty zaległych rat na poczet ceny lokalu. Gdyby do takiego opóźnienia w płatności doszło, wynajmujący ma wezwać najemcę na piśmie, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. Zwracam uwagę na nietypowe określenie terminu w dniach roboczych, a nie ustawowych.

Podwyżka czynszu i innych opłat może nastąpić wyłącznie na zasadach opisanych w umowie. Stosujemy tu zatem analogiczne rozwiązanie, jak w przypadku najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego. Co ważne, brak jakiegokolwiek mechanizmu podwyżki w umowie uniemożliwia jej dokonanie, nawet o wskaźnik inflacji.

Pavel Danilyuk / pexels.com

Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umową zawieraną na czas oznaczony. Stosujemy do niej zatem regułę z art. 673 § 3 kc, zgodnie z którą jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ponadto, ustawa przewiduje szereg specyficznych przypadków, w których zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć umowę.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Regulacja ta odpowiada treści art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tym przypadku zaległości w zapłacie stanowiące przyczynę wypowiedzenia obejmują również raty ceny sprzedaży;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela. Ta regulacja odpowiada treści art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności powinno nastąpić na piśmie z uwagi na fakt, że jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Kwestię tę reguluje przepis art. 77 kc. Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności, a dla celów dowodowych. Oznacza to, że w razie pominięcia tej formy w ewentualnym procesie (np. postępowaniu eksmisyjnym) nie będzie można przeprowadzić dowodu z przesłuchania świadków czy stron na okoliczność złożenia wypowiedzenia.

Najemca zaś może wypowiedzieć umowę, jeżeli:

• najmowany lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników. Ustawa tworzy zatem autonomiczną w stosunku do art. 664 § 2 kc i 682 kc podstawę wypowiedzenia, powielając znajdujące się w tych przepisach przesłanki. Przepisów tych zatem do najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie stosujemy. Nie wyłącza to jednak żądania obniżenia czynszu najmu z uwagi na istniejące wady, wynikającego z art. 664 § 1 kc;
• wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

By wypowiedzenie dokonane na ww. podstawach było skuteczne, musi zostać poprzedzone pisemnym wezwaniem wynajmującego do usunięcia wad lub zaniechania działań uniemożliwiających mu korzystanie z lokalu z wyznaczeniem co najmniej 30-dniowego terminu na reakcję i bezskutecznym upływem tego terminu.

Wypowiedzenie dokonywane przez najemcę w powyższych trybach następuje w trybie natychmiastowym – z momentem złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu. Dzieje się tak ponieważ ustawodawca nie zastrzegł dla najemcy w tym przypadku żadnych dodatkowych terminów. Sprawia to, że najemca może już w piśmie wzywającym wynajmującego do zaprzestania naruszeń złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, warunkując je bezskutecznym upływem terminu zakreślonego wynajmującemu.

Innym przypadkiem wypowiedzenia umowy przez najemcę są ważne przyczyny związane ze zmianą sytuacji życiowej najemcy. Do takich przyczyn należy zaliczyć sytuację rodzinną – powiększenie się lub pomniejszenie rodziny, choroba, kalectwo (jeżeli np. lokal znajduje się na wyższej kondygnacji, w budynku nie ma windy, a wskutek wypadku najemca zmuszony będzie poruszać się na wózku inwalidzkim). Zmiana może dotyczyć również sytuacji finansowej najemcy, przy czym ważną przyczynę należy rozumieć tak, że winna to być zmiana istotna. Co ciekawe, ustawa nie przesądza, że podstawą wypowiedzenia może być jedynie zmiana na gorsze. Termin wypowiedzenia przy zastosowaniu tej przesłanki wynosi sześć miesięcy.

Na wypadek wypowiedzenia umowy i odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący zobowiązany jest doręczyć mu wezwanie do opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie to jest sformalizowane i musi zawierać:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku braku reakcji na ww. wezwanie wynajmujący uprawniony jest złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu.

Rozliczenie po wypowiedzeniu umowy

Wypowiedzenie umowy najmu powoduje konieczność dokonania rozliczenia wpłaconych przez najemcę rat na poczet ceny nabycia lokalu. Wynajmujący ma obowiązek zwrócić najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu. Zwracana kwota nie może być niższa niż łączna kwota faktycznie wpłaconych rat, uwzględniając ewentualne potrącenia. Zapłata ma nastąpić w terminie trzech miesięcy od daty opróżnienia lokalu. Ustawa przewiduje stosowny algorytm wyliczania kwoty zwracanej najemcy. Analogiczne zasady dotyczą sytuacji, w której umowa wygaśnie, ale nie dojdzie do przeniesienia własności.

Uwagi końcowe

Czy umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nabierze na znaczeniu i zacznie być częściej stosowanym typem umowy? Trudno to jednoznacznie przesądzić. Kluczową rolę w procesie jej popularyzacji odegrają zapewne deweloperzy, jako że to oni zainteresowani są docelowym zbywaniem lokali. Odroczenie płatności całej ceny na długie lata oznacza jednak długotrwałe zamykanie inwestycji i konieczność jej finansowania przez deweloperów, co musi zostać poddane wnikliwej kalkulacji. Póki co brak jest sygnałów z rynku, by ten typ umowy był masowo zawierany.

Omawiając czwarty już typ umowy z ustawy o ochronie praw lokatorów, nie sposób przejść do porządku nad legislacyjnym chaosem, jaki wprowadzają kolejne pomysły ustawodawcy. Wydaje się, że ustawa powinna zostać poddana gruntownej nowelizacji, a sposób zawierania umów najmu w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poddany refleksji. O ile częściowe odmienności w zakresie najmu z dojściem do własności są zrozumiałe i potrzebne, tak nie widzę powodów do modyfikacji jasnych i utrwalonych zasad wypowiadania umów najmu z przyczyn wad lokalu. Za zbędne uważam również rozróżnianie umów na najem okazjonalny i instytucjonalny tylko według kryterium podmiotowego – osób mogących je zawierać. Zupełnie niezrozumiałe jest uprzywilejowanie wynajmujących w trybie najmu okazjonalnego względem tych, którzy zawarli z najemcami umowy najmu okazjonalnego, tak w zakresie uproszczonej egzekucji, jak i kaucji. Wydaje się zasadnym doprowadzenie do sytuacji, w której jednolicie zostanie uregulowany najem lokali mieszkalnych służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ewentualne odmienności zaś dotyczyć będą lokali komunalnych oraz najmu z dojściem do własności.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny, specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunkach związanych z pośrednictwem, zarządzaniem, inwestowaniem i wyceną nieruchomości. Współpracuje ze środowiskiem pośredników w obrocie nieruchomościami. Doradza w procesach inwestycyjnych, prowadzi audyty nieruchomości. Od 12 lat związany z Wielkopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.