Choć być może większości z nas trudno to sobie wyobrazić, są na świecie osoby, które zakup nieruchomości traktują jako pewien kaprys. Podoba mi się okolica, więc warto mieć tam domek i raz – dwa razy do roku spędzić weekend. Ten sposób myślenia kieruje tymi, dla których taka inwestycja nie różni się specjalnie od zakupu nowej torebki czy pary butów.

Jednak dla większości tak zwanych „normalnych ludzi” zakup domu czy mieszkania to kwestia zainwestowania życiowych oszczędności i dodatkowego wsparcia kredytem hipotecznym. Naturalne jest zatem pytanie o bezpieczeństwo takiej inwestycji. Sprawy te reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011r. „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” (Dz.U.2011 nr 232 poz.1377) weszła w życie 29 kwietnia 2012r. O komentarz do niej poprosiliśmy jej wnioskodawczynię, Panią Aldonę Młyńczak, Posłankę na sejm RP V i VI kadencji.

Do czasu wejścia w życie ustawy Polska była jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca. Często w wyniku upadku firmy deweloperskiej nabywca tracił mieszkanie, życiowe oszczędności i pozostawał z kredytami mieszkaniowymi których spłata była obliczona na dziesięciolecia, Nie mógł także zrealizować roszczenia o oddanie budowanego mieszkania, gdyż syndyk w pierwszej kolejności zaspokajał inne roszczenia. Klienci, mimo wpłaty własnych środków nie byli uwzględniani w masie upadłościowej. Nabywcy mieszkań zostali się jedną z ostatnich niechronionych grup.

Konieczny stał się nadzór nad zaliczkowymi wpłatami na przyszłe mieszkanie, ponieważ deweloperzy pozostawali faktycznymi dysponentami powierzanych im środków. Oszczędności powierzane deweloperowi nie podlegały żadnej prawnej ochronie, ani nadzorowi.

Problem ten dostrzegł Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 roku zasygnalizował Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań.

Ustawa „ o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami, reguluje treść umowy nabywcy z deweloperem, uzupełnia polskie prawo o przepisy, które eliminują najczęściej spotykane w praktyce nadużycia.

W pracach nad ustawą uwzględniono prawno-porównawcze zestawienie rozwiązań dotyczących ochrony nabywcy w Niemczech, Belgii, Danii, Hiszpanii, Włoszech, Austrii, Szwecji, Francji, Luksemburgu, Dubaju, Kanadzie; analizę spotykanych klauzul w oparciu o dorobek Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i praktyk deweloperów wobec klientów; analizy umów deweloperskich stosowanych na rynku oraz analizy zastosowań rachunku powierniczego.

Ustawa „o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” obejmuje:

• zabezpieczenie powierzanych zaliczek nabywców – poprzez obligatoryjne wprowadzenie: zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z opcją umowy gwarancji ubezpieczeniowej lub gwarancji bankowej
• zobowiązanie do zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego;
• uregulowanie minimalnej treści umowy deweloperskiej, obowiązków i praw, które przysługują nabywcy oraz deweloperowi
• wprowadzenie Prospektu Informacyjnego Dewelopera zapewniającego czytelną informację i uświadomienie ryzyk przedsięwzięcia
• ukończenie inwestycji jako priorytet w przypadku upadłości dewelopera, poprzez zapewnienie prawnych instrumentów syndykowi dla ukończenia inwestycji w sytuacji niewypłacalności firmy i doprowadzenie do oddania nabywcy;

Skutki wprowadzenie ustawy w życie to przede wszystkim to przede wszystkim:

• zminimalizowanie ryzyk ciążących na obywatelach inwestujących oszczędności
• przeciwdziałanie ewentualnym stratom przez nabywców mieszkań, szczególnie w przypadku upadłości dewelopera.

Aldona Młyńczak - Aldona Młyńczak - doradca Wojewody Dolnośląskiego ds. infrastruktury i energetyki Poseł na Sejm RP V i VI kadencji.