Najem często kojarzy się w Polsce z dwudziestolatkami, którzy jeszcze nie dorobili się zdolności kredytowej. Kupno mieszkania, najczęściej więc wzięcie kredytu hipotecznego, uważane jest za istotny krok ku dojrzałości. Choć wydaje się to już niemal naturalne, kupowaniu mieszkań na wynajem kiełkuje właśnie konkurencja. Rosnące znaczenie najmu instytucjonalnego może w przeciągu kilku lat znacząco wpłynąć na kulturę mieszkaniową Polaków.

Ponad 73% polskich najemców to osoby poniżej 30 roku życia, po przekroczeniu tego progu ich odsetek dramatycznie spada. W Europie Zachodniej często bywa inaczej, a najemcy są grupą o wiele bardziej zróżnicowaną. Dobrym przykładem jest Wielka Brytania, gdzie – pomimo podobnego do polskiego dążenia do własności – wyróżnia się cztery główne kategorie najemców. Są to studenci, elastyczni pracujący, rodziny z dziećmi oraz dojrzali najemcy.

W każdej z tych grup dominują inne powody stojące za najmem, co pokazuje, jak ważną społecznie rolę odgrywać może stabilny rynek najmu instytucjonalnego. Przede wszystkim oferuje szansę dopasowania mieszkania do aktualnych potrzeb wielu grup społecznych przy jednocześnie znacznie mniej zobowiązującym obciążeniu finansowym niż w przypadku kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości.

Opracowanie ThinCo na podstawie: Getliving, Millenial Living 2018, insights for the UK built to rent sector, 2018

W krajach Europy Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych istnieje zwyczaj dopasowywania mieszkania do aktualnych potrzeb związanych z powiększeniem rodziny, zmianą pracy, wyprowadzką dzieci lub przejściem na emeryturę. Najem sprzyja takiej elastyczności. Wraz z upływem lat najemcy zwracają coraz większą uwagę na czynniki takie jak: możliwość zamieszkania w dzielnicy, na którą normalnie nie byłoby ich stać, brak odpowiedzialności wynikającej z posiadania domu, możliwość zmiany metrażu w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej czy większa elastyczność pracy.

Dlatego w państwach, do których porównujemy polski rynek najmu, istnieje segment mieszkań dla seniorów i specjalne rozwiązania dla młodych rodzin, popularne są także prywatne akademiki. Często podawane jako punkt odniesienia są zachodnie rynki mieszkaniowe z bardzo dużym  udziałem najmu rynkowego. Ciekawy jest przypadek Niemiec, gdzie dość częsta jest sytuacja, kiedy osoba będąca właścicielem mieszkania (lub udziałowcem całego funduszu mieszkaniowego) jest jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego. Mieszkanie ma być dopasowane do aktualnych potrzeb, dlatego niektórzy właściciele nieruchomości są jednocześnie najemcami bardziej odpowiadających im obecnie mieszkań.

Według brytyjskich badań z 2017 r., ponad 37% najemców wskazywało wybór najmu jako stylu życia, a nie ekonomicznej konieczności poprzedzającej zakup własnego lokalu. Co trzeci najemca pozostaje w tym sektorze, bo oszczędza na wkład własny i niezbędne koszty transakcyjne zakupu nieruchomości. Badani przez amerykańską organizację Freddie Mac, realizującą programy wsparcia mieszkaniowego, wskazują najem jako bardziej dostępny finansowo. Największymi przeszkodami w zakupie nieruchomości są zdobycie środków na wkład własny i pokrycie kosztów transakcyjnych (dla 49% najemców) bądź niewystarczające dochody do comiesięcznej obsługi rat kredytu (41% wskazań).

Rosnąca alternatywa dla zakupu mieszkania

Choć dotychczas polski rynek nieruchomości opierał się wyłącznie na budowaniu mieszkań na sprzedaż, w ostatnim okresie dostrzec można jaskółki zmian. Rok 2019 był wręcz przełomowy dla rynku najmu w Polsce. Wysokość zwrotów z inwestycji na rynku mieszkaniowym była na tyle atrakcyjna, że rynek kapitałowy zareagował szybciej niż można się było tego pierwotnie spodziewać. Mimo braku wygodnych narzędzi finansowych do zdywersyfikowanego inwestowania w nieruchomości w Polsce (np. REIT-ów), wiele funduszy interesuje się zakupem całych inwestycji realizowanych w największych miastach Polski. Pierwszym sygnałem do znaczącej zmiany dynamiki, jaka miała nastąpić na rynku mieszkaniowym, były inwestycje w alternatywne formy zamieszkiwania.

Zapowiedzi i realizacje prywatnych akademików i innych form colivingowych pokazały dużym inwestorom wysokość zwrotów, jakie można osiągać. To wówczas coraz częściej zaczęły się pojawiać
pytania o REIT-y i inwestycje mieszkaniowe typu Build to Rent, zarówno pojedyncze budynki, jak i całe osiedla.

Zainteresowanie rynku i mediów nieruchomościowych sektorem PRS wzrosło znacząco po sprzedaży przez Golub GetHouse, w formule forward purchase, niepowstałej jeszcze wieży mieszkalnej na warszawskiej Woli. Pierwszym inwestorem instytucjonalnym, który zainwestował w ten sektor w Polsce, był jednak państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW). W 2015 r. kupił on pod wynajem gotowe budynki wielorodzinne, a potem zaczął kontraktować i projektować kolejne inwestycje. Dzisiaj FMnW jest największym graczem zarządzającym łącznie niemal dwoma tysiącami lokali.

Skala profesjonalnego najmu w Polsce dzisiaj i jutro

Do końca czerwca 2020 r. w Polsce oddano ponad 3800 lokali w budynkach na wynajem. Zatwierdzone projekty powiększą ten zasób o ponad 7000 mieszkań do 2023 r. Liczby te odnoszą się jednak wyłącznie do ogłoszonych inwestycji. Jeśli utrzyma się obecna dynamika rozwoju rynku, a tym samym zapowiedzi deweloperów i funduszy zostaną zrealizowane, możemy spodziewać się nie tylko pewnych dzisiaj 11 tys. lokali oferowanych przez instytucje, ale ponad 37 tys. do 2025 r. Nadal szacunki te opierają się wyłącznie na podmiotach już uczestniczących w rynku. W najbliższych latach inwestycje budowane na wynajem będą się pojawiać przede wszystkim w stolicy i dużych miastach regionalnych. W 2023 r. możemy być pewni istnienia 1260 lokali na wynajem we Wrocławiu, 899 w Poznaniu, 1016 w Łodzi, 706 w Krakowie, 984 na obszarze aglomeracji śląskiej, 511 w Gdańsku oraz 5859 mieszkań budowanych na wynajem w Warszawie.

Rys. Opracowanie ThinkCo na podstawie danych

Prawdziwą rewolucją dla najmu instytucjonalnego byłoby wprowadzenie do polskiego systemu prawnego REIT-ów. Real Estate Investment Trust (REIT) to podmioty finansowe, które umożliwiają inwestorom indywidualnym lokować środki finansowe w nieruchomości w sposób zbiorowy. W Polsce pierwszy projekt ustawy o REIT pojawił się w 2016 r. i od tego czasu bezskutecznie dyskutowane były już trzy projekty ustawy. Ostatni z nich, z września 2018 r., przewiduje wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tzw. FINN-ów, czyli firm inwestujących w najem nieruchomości. W przypadku REIT-ów inwestorzy czerpią uśrednione zyski z wynajmu portfela lokali, który dzięki swojej skali i profesjonalnemu zarządzaniu jest dużo stabilniejszy. Wprowadzenie tego instrumentu byłoby z jednej strony doskonałym miejscem lokowania oszczędności dla drobnych inwestorów, a z drugiej – motorem powstania kolejnych inwestycji pod wynajem.

Chociaż tzw. mieszkania po babci powoli znikają z rynku, to nieruchomości na wynajem nadal pozostawiają wiele do życzenia. Najemcy w Polsce wskazują na przekrojowo mały komfort najmu. Wynika to z niskiej jakości mieszkań na wynajem, ograniczeń związanych z możliwością samodzielnego zaaranżowania mieszkania, braku standardów na linii wynajmujący–najemca oraz niezapowiedzianych wizyt właścicieli. Większość z tych problemów nie występuje w przypadku profesjonalnych usług mieszkaniowych.

Dzisiejsze regulacje w zakresie ochrony lokatorów powodują, że właściciele, obawiając się o swoje nieruchomości, podpisują w większości sytuacji umowy na krótki okres. To z kolei buduje poczucie niepewności po stronie najemców, którzy traktują własność jako docelową formę zamieszkiwania.

Rys. Opracowanie ThinkCo na podstawie: REAS, Stowarzyszenie Mieszkanicznik, Najem mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni – umowy i najemcy, 2018

Gdy rynek najmu będzie w stanie zapewnić dostępną, jakościowo dobrą ofertę, będzie mógł stać się realną alternatywą dla mieszkań własnościowych. Poza bezpieczeństwem kluczowa jest również
opłacalność najmu. Obecnie przy niemal zerowych stopach procentowych i w perspektywie długoterminowej najem jest zdecydowanie droższą formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych niż zakup nieruchomości. Związane jest to z regulacjami fiskalnymi niekorzystnymi względem najmu oraz brakiem programów wspierających najemców, w przeciwieństwie do ciągle nowych pomysłów na wspieranie własności.

Damian Różewicz - Amerykanista i urbanista badający przede wszystkim ludzkie oblicza współczesnych miast. Przez społeczny pryzmat patrzy również na innowacyjne produkty rynku nieruchomości. Autor analiz i tekstów w ThinkCo – real estate research lab. Funkcjonowanie przestrzeni coworkingowych zna od podszewki dzięki długiej współpracy z międzynarodową siecią HubHub.

Przemysław Chimczak-Bratkowski - Współzałożyciel ThinkCo, firmy doradczej specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii nowych inwestycji. Prezes Fundacji Rynku Najmu, organizacji powstałej w celu profesjonalizacji i tworzenia standardów najmu w Polsce. Architekt i ekspert w dziedzinie inwestycji na wynajem (PRS, prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.