Jedną z nieoczekiwanych konsekwencji pandemii COVID-19 było bardzo szybkie przestawienie się wielu branż na pracę zdalną. Coś, co do tej pory było zarezerwowane dla wąskiej grupy, nagle i niespodziewanie w połowie marca 2020 roku stało się chlebem powszednim dużego odsetka pracujących zawodowo. Coraz częściej podnoszą się głosy, że nawet po ustaniu pandemii praca zdalna zostanie utrzymana w wielu branżach.

Jednocześnie plany urlopowe Polaków musiały zostać zmienione w równie radykalnym stopniu co dotychczasowe sposoby wykonywania obowiązków zawodowych, czy też kontakty społeczne. Setki tysięcy naszych rodaków najpewniej nie wyjadą w tym roku na ich ulubione wakacje all inclusive z powodu zamknięcia granic czy strachu przed koronawirusem.

Obydwa powyższe czynniki powodują, że widoczne jest coraz większe zainteresowanie kupnem działek budowlanych z możliwością postawienia tam domu, gdzie znajdzie się dodatkowe miejsce do pracy. Czy też działek rekreacyjnych, gdzie będzie można w spokoju spędzać urlop.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Na jakie utrudnienia musisz się przygotować, starając się o kredyt hipoteczny na działkę?

• Jakiego wkładu własnego wymagają obecnie banki?

• Jakie ograniczenia stosują banki?

Kredytowanie działki budowlanej

O ile dosyć łatwo jest nam ustalić, czy budynek, przed którym stoimy, jest blokiem mieszkalnym, segmentem, domem w zabudowie bliźniaczej czy też domem jednorodzinnym; o tyle nie jest już to takie proste w przypadku działki gruntu. W tym wypadku należy sięgnąć do dokumentów. Przeznaczenie działki gruntu jest określane na podstawie następujących dokumentów:

• Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
• Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego
• Decyzji o Warunkach Zabudowy

Natomiast same rodzaje gruntów wyszczególnione są w § 67 i § 68 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Tak więc o tym, czy interesująca nas działka jest działką budowlaną, decyduje jej przeznaczenie w wyżej wymienionych dokumentach.

Taka działka budowlana może stanowić cel i zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Oznacza to, że możemy zaciągnąć na nią kredyt hipoteczny dokładnie tak samo jak na np. zakup mieszkania czy domu. Dostępne są oferty bankowe z wkładem własnym na poziomie od 10 do 20% wartości nabywanej działki. Jeśli chcemy wybudować na tej działce dom, to po jej nabyciu rozpoczynamy procedurę uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Na podstawie tych dokumentów banki będą w stanie udzielić nam drugiego kredytu hipotecznego zabezpieczonego na tej samej nieruchomości (działce gruntu), ale przeznaczonego już na wybudowanie domu.

Alternatywnie – jeśli chcemy się już wcześniej zabezpieczyć i mieć pewność, że bank udzieli nam kredytu nie tylko na zakup działki budowlanej, ale także na budowę domu, istnieje możliwość wnioskowania od razu o kredyt zarówno na zakup działki, jak i budowę domu. W tym wypadku bank w pierwszej kolejności wypłaci środki zbywcom na zakup działki. A następnie – po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy z informacją o braku sprzeciwu – zacznie przelewać nam transze na budowę domu.

Przykład. Kupujemy działkę budowlaną za kwotę 200 000 złotych. Szacujemy, że na budowę domu będzie potrzebne 400 000 złotych. Wartość docelowa nieruchomości (po wybudowaniu i oddaniu do użytkowania) to nie mniej jak 600 000 złotych. Jeśli decydujemy się na złożenie wniosku do banku wymagającego minimum 10% wkładu własnego, to transakcja będzie wyglądać następująco. Wymagany wkład własny to 60 000 złotych i te środki będziemy musieli w pierwszej kolejności zapłacić zbywcom, jeszcze przed uruchomieniem pieniędzy z kredytu. 140 000 złotych przeleje zbywcom bank, w którym zaciągniemy kredyt hipoteczny. Bank postawi do naszej dyspozycji środki z kredytu w wysokości 540 000 złotych. Taka kwota będzie na umowie z bankiem. 140 000 przeznaczone dla zbywcy działki i 400 000 złotych na nasze konto na wybudowanie domu. Z zastrzeżeniem, że środki na budowę domu będą uruchamiane w transzach i dopiero po dostarczeniu ww. dokumentów.

UWAGA!!! Pamiętajmy, że odsetki od kredytu są zawsze liczone od środków uruchamianych i płacimy je za faktyczny czas, na który pożyczamy pieniądze. Oznacza to, że w powyższym przykładzie nie płacimy od razu rat kredytowych za kredyt w wysokości 540 000, ale płacimy najpierw za uruchomione 140 000 złotych. Mamy to bezpieczeństwo wynikające z wiedzy, że bank postawił do naszej dyspozycji 540 000 złotych. Ale raty płacimy zawsze tylko od wykorzystanych środków.

 

fot. bantersnaps/unsplash

Trzecią opcją jest kupno działki budowlanej z już wydanym prawomocnie pozwoleniem na budowę. I tutaj także można wnioskować o kredyt hipoteczny od razu na dwa cele – zakup działki i wybudowanie domu. Pamiętajmy jedynie, że pozwolenie na budowę jest wydawane konkretnemu wnioskodawcy. Tak więc zostało ono wydane osobie, od której kupujemy działkę. Na szczęście po jej kupnie wystarczy, że przeniesiemy to pozwolenie na budowę na nas zgodnie z Art. 40 Ustawy Prawo Budowlane. Jest to proces dużo szybszy i dalece mniej skomplikowany niż samo uzyskanie pozwolenia na budowę. Chociażby z tego powodu, że stronami takiego wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę są jedynie wnioskodawca i osoba, na którą pozwolenie jest przenoszone. Stroną nie są np. właściciele sąsiednich nieruchomości, więc nie zostaniemy niemile zaskoczeni ewentualnym sprzeciwem naszych nowych sąsiadów.

Analogicznie jak powyżej – bank uruchomi środki w dwóch etapach. Najpierw na zakup działki, a następnie transzami na nasze konto, po przeniesieniu pozwolenia na budowę na nowego właściciela działki.

Kredytowanie działki rekreacyjnej lub rolnej

Tylko niektóre banki w Polsce dopuszczają jako cel kredytowania zakup działki rekreacyjnej lub rolnej, co w pewnym stopniu zawęża możliwość wyboru, ale go nie uniemożliwia. Obecnie sześć banków w Polsce zezwala w swojej polityce kredytowej na udzielenie kredytu hipotecznego na zakup działki rekreacyjnej, a pięć – gdy przedmiotem transakcji miałaby być działka rolna. A i to zwykle wiąże się z pewnymi ograniczeniami i obwarowaniami. Na przykład banki będą żądać dla takiego kredytu większego wkładu własnego, nawet do 40-50% kwoty transakcji. Innym ograniczeniem może być krótszy od standardowego okres kredytowania lub zaakceptowanie takiej działki tylko i wyłącznie jeśli jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Banki stosują także ograniczenia co do maksymalnej powierzchni takiej działki. Jeden z banków udziela kredytów na zakup działki rekreacyjnej ale pod warunkiem, że na działce posadowiony jest budynek mieszkalny całoroczny, trwale związany z gruntem, lub budynek letniskowy, który spełnia kryteria do pełnienia funkcji budynku mieszkalnego, całorocznego.

Jak widać tylko z kilku przywołanych przykładów uzasadniona jest teza o mniej chętnym udzielaniu kredytów hipotecznych na zakup tego rodzaju działek.

fot. Kurt Von/unsplash

Alternatywą dla uzyskania kredytu hipotecznego może być kredyt gotówkowy lub pożyczka hipoteczna. Będą to rozwiązania droższe (kredyt gotówkowy) lub nieco droższe (pożyczka hipoteczna) niż kredyt hipoteczny, ale mogą się one okazać jedynymi doprowadzającymi nas do posiadania wymarzonej działki rekreacyjnej, której bank akurat nie chce nam skredytować kredytem hipotecznym. I czasami jedynymi możliwymi.

Najprostszym i najszybszym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie kredytu gotówkowego. Przy czym pewnie będzie to już kredyt na kilkadziesiąt lub nawet i ponad sto tysięcy złotych, więc warto w takim przypadku szczegółowo przejrzeć oferty różnych banków. Bank bada wtedy tylko i wyłącznie naszą zdolność kredytową, nie musimy w żadnym wypadku dokumentować ani uzasadniać celu wydatkowania pieniędzy z kredytu bankowego. Nawet tak dużego. Kredyt taki uzyskujemy w ciągu od 1 do 3 dni. Minusem takiego rozwiązania są dużo wyższe raty kredytu niż przy kredycie hipotecznym lub pożyczce hipotecznej.

Trzecią opcją uzyskania środków na zakup działki rolnej lub rekreacyjnej (po kredycie hipotecznym i kredycie gotówkowym) będzie pożyczka hipoteczna. Możemy wybrać to rozwiązanie, jeśli z jakichś wyżej wymienionych powodów nabywana przez nas działka rolna lub rekreacyjna nie może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu. I jeśli mamy inną nieruchomość na zabezpieczenie tej pożyczki – np. mieszkanie lub dom. Przy czym nieruchomość ta nie musi być naszą własnością. Banki są w stanie zabezpieczyć się na nieruchomości osoby trzeciej, jeśli wyraża ona na to zgodę. Przy udzielaniu pożyczki hipotecznej bank sprawdzi zdolność kredytową kredytobiorców oraz stan prawny i techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Stan prawny działki rekreacyjnej czy rolnej nabywanej za pieniądze z pożyczki hipotecznej nie będzie banku interesował. Plusem tego rozwiązania są dużo mniejsze raty niż przy kredycie gotówkowym. Uzyskanie pożyczki hipotecznej trwa mniej tyle, co uzyskanie kredytu hipotecznego, od czterech do ośmiu tygodni.

Podsumowanie

Bank udzieli nam kredytu hipotecznego na zakup samej działki budowlanej. Możemy także, wraz z zakupem działki, wnioskować od razu o kredyt na budowę domu a następnie starać się o pozwolenie na budowę. Trzecią opcją jest kupno działki wraz z pozwoleniem na budowę wydanym dla dotychczasowego właściciela. Wszystkie wyżej wymienione cele podlegają kredytowaniu kredytem hipotecznym.

Jeśli zaś chodzi o możliwość skredytowania działek rekreacyjnych i rolnych kredytem hipotecznym, to może okazać się, że ta konkretna, wybrana przez nas działka nie będzie mogła stanowić zabezpieczenia kredytu. Wtedy możemy ją finansować kredytem gotówkowym lub poprzez pożyczkę hipoteczną.

***

Przemysław Orlik - Ekspert ds. kredytów hipotecznych związany z Grupą ANG. Hipoteką zajmuje się od 2003 roku, od początku rozwinięcia się w Polsce nowoczesnego rynku kredytów hipotecznych. Pracował w największych polskich spółkach doradztwa finansowego i bankach. Obecnie prowadzi w Warszawie Kancelarię Kredytową Clanga Finance. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.