[Kraków] Gdzie warto zamieszkać – Podgórze

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Podgórzem nazwaliśmy cały obszar Krakowa na południe od Wisły. Jest to oczywiście pewne uproszczenie poczynione na potrzeby raportu. Inny charakter ma bowiem Bieżanów-Prokocim, a co innego spotkamy na Dębnikach. Dębniki to zresztą bardzo ciekawy obszar pod kątem rozwoju inwestycji deweloperskich. Przez wielu uważany za miejsce drugiego lub nawet trzeciego wyboru.

krakow-podgorze-inwestycje

Analiza dzielnic: Podgórze, Dębniki, Łagiewniki-Borek Fałęcki, Podgórze Duchackie, Bieżanów Prokocim, Swoszowice

Od lat jednak zmienia swoje oblicze i dziś może pochwalić się kilkoma naprawdę ciekawymi projektami. Poza tym obecnie to jedna z najbardziej zaludnionych dzielnic Krakowa na południe od Wisły. Mieszka tam już ponad 50 tys. osób. Tymczasem Podgórze jako dzielnica sama w sobie przeżywa właśnie prawdziwy boom inwestycyjny. Trudno się dziwić. Lokalizacja świetna, a ceny w porównaniu do tych ze Śródmieścia wydają się być na dobrym poziomie.

Zobacz wszystkie inwestycje w Krakowie i okolicach

 

Analiza wybranych inwestycji w Podgórzu

Pierwsza inwestycja, której nie sposób pominąć w tej części miasta, to Bagry Park – osiedle z dużym rozmachem. W sumie w kilku etapach powstaną aż 22 kameralne budynki, a w nich 455 mieszkań. Będą to lokale 2-5-pokojowe od 38,3 do 104,37 mkw. Przeglądając plany poszczególnych mieszkań, co chwilę przecieraliśmy oczy ze zdumienia. A więc jednak da się! Da się zaplanować kameralny budynek, w którym każde mieszkanie będzie ustawne i każde posiadać będzie przynajmniej jeden przestronny balkon. Chapeau bas! Lepiej byśmy tego nie zaprojektowali. Dla tych, którzy chcieliby dokonać zakupu już w pełni gotowego produktu, deweloper przygotował specjalne pakiety wykończeniowe – od wersji standard po VIP. Zagospodarowanie przestrzeni wspólnej przynajmniej na planie wygląda w porządku, choć gdyby projektanci zaplanowali o 3-4 budynki mniej, tak żeby nieco zwiększyć przestrzeń pomiędzy blokami, mieszańcy z pewnością nie obraziliby się na takie rozwiązanie. Jeśli chodzi o otoczenie, to jak na razie na superrozwiniętą infrastrukturę dookoła nie ma co liczyć. Szkoda, że przynajmniej w części budynków nie przewidziano miejsc na lokale handlowo-usługowe. Poza tym jak w wielu innych krakowskich projektach zapalamy pomarańczową lampkę dla osób wrażliwych na odgłosy hamujących pociągów. Z kolei bliskość Zalewu Bagry na plus. Podobnie zresztą jak cały projekt.

krakow-podgorze-cyt2

Kolejny projekt, już gotowy do zamieszkania, to Apartamenty Wielicka. Pomimo usilnych starań, by uznać tę inwestycję za apartament, ostatecznie według nas to słowo jest trochę na wyrost i nie do końca współgra z tym, czym naprawdę jest inwestycja. Trudno mówić o apartamencie w sytuacji, gdy okno wychodzi na 6-pasmową ruchliwą ulicę Wielicką oraz pas tramwajowy… To nasza opinia. Poza niefortunną nazwą trzeba być bardzo złośliwym, by nie dostrzec jednak zalet tej inwestycji. Dobra komunikacja jest tu zapewniona, sąsiedztwo parku Jerzmanowskich to duży plus. Same mieszkania rozplanowane są przyzwoicie, choć po tym, co zobaczyliśmy w projekcie Bagry Park jeśli chodzi o tarasy, mało co jest na nas w stanie zrobić wrażenie. Na pewno plusem jest, że przynajmniej nie słychać hamujących pociągów. Niby nic, a cieszy.

Jeśli szukacie taniego mieszkania, z pewnością zainteresuje Was projekt Ogród Płaszów. Inwestycja zlokalizowana jest przy ulicy Koszykarskiej. Niskie ceny metra kwadratowego, mogą być jednak trochę mylące, gdyż dotyczą głównie większych lokali, więc całkowita kwota jest już większa. Oddzielną sprawą, na którą zwracamy uwagę, to bliskość terenów zalewowych Wisły. Mieszkania są gotowe, sporo osób już zdecydowało się na zakup, zapewne upewniając się wcześniej co do kwestii bezpieczeństwa. My polecamy nie szukać informacji na forach dyskusyjnych, tylko przejść się do firmy ubezpieczeniowej i zapytać o polisę na wypadek powodzi w tej lokalizacji. Jej cena powinna dokładnie nam powiedzieć, jak wielkie (bądź niewielkie) jest ryzyko zaistnienia takiej sytuacji.

Tego typu problemów raczej nie będą mieć mieszkańcy Osiedla Fi. Projektu mieszczącego się pomiędzy ulicami Rzemieślniczą i Szafrańca nie mogliśmy pominąć w naszym zestawieniu co najmniej z kilku powodów. Pierwszy to lokalizacja. Bliskość ulicy Zakopiańskiej otwiera nam prostą komunikację z południową częścią miasta, z drugiej strony rondo Matecznego, czyli jeden z ważniejszych węzłów komunikacyjnych Krakowa. Jest dobrze. Kwestia druga to infrastruktura. W przypadku tego projektu powstaje całkiem pokaźny pasaż handlowo-usługowy. Zapewne jeszcze trochę czasu potrwa, zanim nabierze ostatecznego kształtu, ale już dziś na osiedlu jest np. przedszkole. Docelowo zespół lokali usługowych jeszcze bardziej ubogaci dostęp do produktów i usług ułatwiających codzienne życie. Czego nie jesteśmy w stanie pojąć, to… oferta. Plus za podział na mieszkania i apartamenty. Deweloper ma świadomość różnic, jakie powinny dzielić te dwa rodzaje lokali. Niestety odpowiedzi na pytanie, dlaczego 40-metrowy 2-pokojowy lokal bez balkonu uznany jest za apartament, a lokal o 18 metrów większy i posiadający balkon, to mieszkanie, nie jesteśmy w stanie udzielić. Nie czepiajmy się jednak nazw. Projekt bowiem w ogólnej ocenie zdecydowanie zasługuje na znalezienie się na short liście interesujących inwestycji w tej części Krakowa.

krakow-podgorze-cyt

Na tę listę zapisujemy także inwestycję Słoneczny Zakątek. Praktycznie każdemu sensownie zaplanowanemu projektowi w tej części miasta warto przyjrzeć się bliżej. Słoneczny Zakątek nie zachwyca nadzwyczaj przyciągającą wzrok architekturą. Nie ma też wyróżniających się terenów zielonych. Ma natomiast ustawne mieszkania i dobrą lokalizację. Przestronne balkony i elegancko wykończone części wspólne. Wystarczyło to jednak, by wyprzedać ponad połowę oferty.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku inwestycji Ruczaj Park. Tam przepis na sukces był dość prosty. Sama lokalizacja u zbiegu ulic Kapelanka, Grota Roweckiego i Jana Brożka to gwarancja dobrego skomunikowania z resztą miasta, zarówno autobusowego, jak i tramwajowego. Teren, choć zapewne drogi w zakupie, łącznie z okoliczną zabudową świetnie pasuje do wybudowania wysokościowca mieszkalnego. Jeśli dodamy do tego sensowne rozkłady mieszkań i wykończenie w cenie (choć ta już do najniższych nie należy), to tworzy nam się produkt skierowany do dość szerokiej grupy odbiorców. Odbiorców, którzy nie będą bali się mieszkać tuż obok naprawdę ruchliwej ulicy. Ceniących sobie bycie blisko centrum oraz dostępność szerokiej infrastruktury. Bogata oferta edukacyjna od przedszkola do liceum znajduje się w promieniu 300 metrów od inwestycji. Podobnie wygląda, jeśli chodzi o szeroki dostęp punktów handlowych (CH Tesco) czy zieleni.

Są jeszcze mieszkania w projekcie SentoPark, choć niestety nie te na najwyższych kondygnacjach. A szkoda, bo one podobały się nam najbardziej, poza oczywiście samą lokalizacją. Chodzi nam przede wszystkim o bliskość centrum i komunikację. Od strony architektonicznej to typowo wielkomiejskie budownictwo. Drobne akcenty jednak (np. zaokrąglone balkony) sprawiają, że jest bardziej prestiżowe i eleganckie niż typowe PRL-owskie wieżowce wyglądające jak betonowe pudełka po zapałkach.

Jednym z najbardziej znanych krakowskich osiedli jest Osiedle Europejskie. Można pokusić się o stwierdzenie, że to taka minidzielnica. Projekt doczekał się nawet swojej strony na Wikipedii. Pierwsze bloki w ramach osiedla zbudowano jeszcze w 2002 roku. Każdy etap nosi nazwę europejskiej stolicy. To jedna z największych spójnych architektonicznie inwestycji, z jakimi spotkaliśmy się nie tylko w Krakowie, lecz także w całej Polsce. Duży plus, jak zwykle w tego typu przypadkach, dajemy za kompleksowe podejście do tematu. Na osiedlu znajdziemy tereny rekreacyjne dla dzieci, młodzieży i dorosłych. Tuż obok znajduje się Europejskie Centrum Handlowe oraz przystanek szybkiego tramwaju. Świetna lokalizacja, jeśli chcemy szybko dostać się na obwodnicę Krakowa albo pracujemy w pobliskim Business Park Zawiła. Jeśli jednak często jeździmy do centrum miasta, to musimy polubić podróżowanie. Warto wówczas zaopatrzyć się w bilet sieciowy komunikacji miejskiej i… dobre książki tudzież e-booki.

Podobnie wygląda kwestia w inwestycji na ulicy Zawiła. Wawel Service posiada tu jeszcze kilkadziesiąt mieszkań. Projekt powinien być gotowy w I kwartale przyszłego roku. Niska zabudowa, lokale usługowe w budynku i pobliżu. Wszystko to powinno sprawiać, że żyje się wygodnie. Dużo jednak zależy od tego, w które miejsce Krakowa musicie dojeżdżać codziennie do pracy. Jeśli nie jest to najbliższa okolica, to fakt, iż mieszkania zaczynają się od 5000 zł na, nie powinien być elementem decyzyjnym. Komunikacyjnie bowiem trochę czasu na dotarcie do centrum będziecie musieli poświęcić. Bardzo prawdopodobne, że bez własnego samochodu może być bardzo trudno się obejść.

Szukając inwestycji zorientowanej na osoby młode, trafiliśmy do południowo-wschodniej części Krakowa w okolice skrzyżowania ulic Wielickiej i Teligi, gdzie powstaje projekt Start City. Nazwa bardzo dobrze określa jego charakter – to mieszkania na start. Gdy jest się na początku kariery zawodowej, najważniejsza jest cena, tak by można było wnieść wkład własny (pomijamy tu obecne na rynku wszelkie formy „pomocy” w tym temacie), a raty nie przyduszały domowego budżetu. Pod tym kątem Start City wart jest uwagi. Z pewnością na plus jest również bliskość linii tramwajowej, szpitala, infrastruktury handlowej oraz parku Jerzmanowskich. Być może dla niektórych standard Start City będzie wystarczający do samej mety, ale nie ma co zakłamywać rzeczywistości, rozpisując się nad pięknem tego projektu. W praktyce to bowiem dwa wieżowce ulokowane w okolicy o podobnym charakterze. Jest praktycznie i tyle, ale wraz z podniesieniem się statusu materialnego wielu zapewne zechce zmienić otoczenie, pozostawiając pierwszy lokal jako inwestycję do zarabiania na tych, którzy z różnych względów nie chcą samemu inwestować w mieszkanie na start. O popyt nie powinno być trudno.

W Płaszowie trafiliśmy również na inwestycję Grupy Proins przy ul. Przewóz. To także projekt dla osób liczących na wsparcie w ramach MdM. W sumie budowane są 4 budynki. W naszej opinii jest tu bardziej kameralnie niż w Start City. Na chwilę pisania raportu trwały tam jeszcze prace, a na podstawie samych wizualizacji trudno ocenić zagospodarowanie terenów wspólnych. Te na pierwszy rzut oka wydają się nam pewną słabością. Nie dopatrzyliśmy się zbytniego przywiązania do jakichś atrakcji dla mieszkańców. Pozostaje mieć nadzieję, że to tylko niedopracowane wizualizacje, a nie projekt. Inaczej byłoby to dość nudne osiedle.

Nad tym, czy do naszego zestawienia wpisać projekt Pasaż Podgórski, sporo się zastanawialiśmy. Nie chodziło nam tu jednak o to, czy jest tego wart od strony jakościowej. Tu wątpliwości nie mamy. Problemem było to, że w czasie opracowywania raportu w ofercie dostępnych było jedynie około 20% planowanych mieszkań. Gdy czytacie państwo ten tekst, jest ich zapewne jeszcze mniej. Mimo to zachęcamy, by inwestycji poświęcić kilka chwil. Bez wątpienia sporym jej atutem jest lokalizacja i bardzo dobre skomunikowanie z innymi dzielnicami. Od prestiżowego projektu Wiślane Tarasy w linii prostej dzieli ją około 500 metrów i most Kotlarski. Tutaj jednak ceny nie zaczynają się od 7500 zł/mkw. Bez trudu znaleźliśmy mieszkania, których średnia cena mkw. była o tysiąc złotych mniejsza. Być może po tej stronie Wisły bulwary nie są aż tak piękne jak po drugiej, ale narzekać nie można. W tym aspekcie cenowo projekt Pasażu Podgórskiego wydaje nam się dość interesujący. Rozkładowo mieszkania w większości przypadków zaplanowane są bez udziwnień, co jest plusem. Niestety nie możemy tego napisać o balkonach. Robienie dwóch mniejszych oddzielnych balkonów wychodzących z dwóch pomieszczeń obok siebie być może jest rozwiązaniem, które przypadnie klientom do gustu. Nas ta koncepcja nie przekonuje.

W pobliżu, przy ulicy Zabłockiej rozpoczęła się inwestycja Riverside. Nazwa absolutnie odzwierciedla charakter projektu, który zlokalizowany jest bezpośrednio przy bulwarze Podolskim. To pierwsza linia zabudowy od rzeki, więc widoków możemy być pewni. Podobnie zresztą jak pociągów przejeżdżających w bliskiej odległości od budynku C. Mieszkania mają pełen przekrój ofertowy, od 1- do 4-pokojowych (choć w praktyce te największe z dużymi tarasami i widokami na Wisłę są już zarezerwowane). Co ciekawe rozkłady mieszkań są dość oszczędne. Byliśmy tym zaskoczeni, gdyż nie spodziewaliśmy się, że w tego typu projekcie 3-pokojowe mieszkania zmieszczą się na powierzchni około 53 mkw. Gdyby to od nas zależało, jak zwykle dalibyśmy nieco większe balkony, zwłaszcza od strony Wisły aż się o to prosi. Co prawda opisujemy teraz sam projekt, gdyż fizycznych zdjęć osiedla jeszcze nie ma, ale teren zielony jak na taką inwestycję można jeszcze przeplanować i liczymy, że tak się właśnie stanie. Przyszli mieszkańcy zasługują na to, zwłaszcza że ceny nie są tu niskie.

Szeroki zakres mieszkań dostępny jest także w inwestycji Murapol Garbarnia przy ulicy Rydlówka. Tutaj jednym z większych atutów jest skomunikowanie z innymi dzielnicami, zarówno jeśli chodzi o kwestie układu dróg, jak i transportu publicznego. Samo osiedle jest stosunkowo kameralne. W jego skład wchodzą zaledwie 4 budynki, w których łącznie powstaje niecałe 200 mieszkań. Będą to kawalerki oraz mieszkania 2-3-pokojowe w przedziale od 25 do 68 mkw. Choć sama ulica Rydlówka leży jakby nieco z boku (dzięki czemu możemy mówić przy okazji tej inwestycji o pewnej kameralności i intymności), to w promieniu zaledwie 500-1000 metrów znajdziemy praktycznie wszystko to, co od strony infrastrukturalnej potrzebne jest nam do wygodnego życia w mieście (apteka, szkoły, basen, supermarket, bank). W większości przypadków to raczej kameralne mieszkania, które zaklasyfikowalibyśmy do klasy ekonomicznej. Bez szaleństw, ale solidnie i przyjemnie.

Zazwyczaj pokazujemy inwestycje, w których wybór mieszkań jest jeszcze dość szeroki. Tym razem zrobimy inaczej. Panorama Krakowska czysto subiektywnie bardzo nam się spodobała ze względu na lokalizację. Kameralny projekt położony w kameralnym otoczeniu, ale z drugiej strony blisko linii tramwajowych i głównych ulic. Wybór jest jeszcze przede wszystkim na niższych kondygnacjach. Na wyższych są już tylko pojedyncze mieszkania. Owszem znajdziemy tańsze projekty. Prawda również, że odległość pomiędzy blokami mogłaby być trochę większa. Jednak gdy przejedziecie się tam (zamiast oglądać okolicę w mapach Google), jest duża szansa, że stwierdzicie: to dobre miejsce do życia. My przynajmniej takie wrażenie odnieśliśmy.
Kolejny projekt, który dostał się na naszą listę, skierowany jest raczej do osób kwalifikujących się do programu MdM. Inwestycja Zacisze Kordiana położona w dzielnicy Kurdwanów kusi przede wszystkim spokojem i przystępnymi cenami. Reklamowy chwyt „cena od 4999 zł” dobrze spełnia swoje zadanie. Zachęca i przyciąga uwagę. W rzeczywistości za mieszkanie, które przypadło nam do gustu, cena wynosiła już 5600 zł/mkw., a najdroższe mieszkania kosztowały aż 6900 zł. Co do ciszy się nie wypowiadamy. To zawsze trzeba ocenić samemu. Ten projekt przypomina nam trochę popularną w Polsce włoską markę samochodową: zakupy możemy zacząć, nie mając wcale zbyt dużego portfela, ale gdy pójdziemy w górę drabinki ofertowej, dochodzimy do aut pieniądze wartych tyle, że moglibyśmy spokojnie kupić auto marki uznawanej za bardziej prestiżową. Zacisze Kordiana z pewnością ma swoje atuty, zwłaszcza w segmencie mieszkań 3-pokojowych, gdzie cena za metr jest niższa. Przy mniejszych metrażach podejmowalibyśmy negocjacje cenowe, bo tu konkurencja na rynku jest już naprawdę znaczna.

Przykładem może być inwestycja Piaski Nowe zlokalizowana przy ulicy Adama Bochenka. Obydwa projekty dzieli kilkaset metrów, ale cenowo w tej inwestycji mieszkania nie przeskakują poziomu 5390 zł. Pod tym kątem to naprawdę projekt warty uwagi. Od strony planowania mieszkań, również trudno się czepiać. Natomiast sama architektura zewnętrzna osiedla niczym nas nie zachwyciła. Proste wielokondygnacyjne, wielkomiejskie budynki. Powierzchniowo nieduży przedział od 34,3 do 51,6 mkw. Inwestycja na wynajem? Czemu nie?

Praktycznie po drugiej stronie ulicy powstaje projekt Nowe Bochenka. Tutaj od strony cenowej również jest interesująco, nie liczcie jednak w zamian na kameralność. Widoki (zwłaszcza z tych wyższych pięter) są powalające, ale stojąc przed samym budynkiem, czujemy się jakbyśmy byli nie w Krakowie, a gdzieś na warszawskiej Białołęce. Niby pięknie i zielono, ale tu i ówdzie dookoła widzimy wielkomiejskie wieżowce. Jeśli to komuś nie przeszkadza, być może Nowe Bochenka zostało stworzone z myślą o nim?

Kolejna inwestycja, do której dotarliśmy, również kusi ciszą oraz ceną. Apartamenty Wyszyńskiego powstają przy ulicy Rydygiera, tuż obok 3,5-hektarowego parku. To miejsce, które jednak każdy musi ocenić sam od strony komunikacyjnej. Z jednej strony bliskość ulicy Wielickiej i obwodnicy, z drugiej nie ma się, co oszukiwać, że to „prawie centrum”. Same lokale są przemyślane, choć architektura bloku z podwójnym załamaniem w sposób naturalny sprawiła, że architekci musieli się trochę nagimnastykować, planując niektóre z nich. Nam nie wszystkie przypadły do gustu, ale do zdecydowanej większości nie mamy się o co przyczepić. W tej części miasta to ciekawa oferta.

 

Zestawienie pochodzi z Raportu „Rynek pierwotny w Krakowie” [2015]


krakow-750x100

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij