Ile wynoszą różnice w kosztach kredytowych

pieniądze

Artykuł pochodzi
z poradnika
kredytowego

Kalkulator

Skorzystaj
z Odpowiedzialnego
kalkulatora

Oblicz zdolność

Krzysztof Musiał

Starając się o kredyt, należy mieć świadomość, że na sumaryczną kwotę spłaty składa się nie tylko część kapitałowa, czyli suma pożyczona od banku i część odsetkowa wynikająca z oprocentowania, ale jeszcze szereg opłat, których wysokość uzależniona jest od oferty banku. Jak duże mogą być te różnice i z czego wynikają?

 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jakie parametry wpływają na całkowity koszt kredytu.

  • Jaki wpływ na całkowity koszt kredytu mają koszty początkowe.

  • W jaki sposób na koszt całkowity kredytu wpływa ubezpieczenie pomostowe.

Koszty w kredycie hipotecznym wynikają z szeregu parametrów związanych z kredytem, takich jak:

  • oprocentowanie,
  • okres kredytowania,
  • prowizja,
  • inne opłaty początkowe.

Wpływ poszczególnych parametrów na koszty kredytu pokażę na przykładzie kredytu dla kwoty 100 tys. zł. Pozwoli to na łatwe przeliczenie. Interesujący nas koszt dla kredytu przykładowo na kwotę 368 tys. zł otrzymamy, mnożąc koszt z poniższych tabel przez współczynnik 3,68. Wszystkie obliczenia zostały wykonane przy założeniu spłat zgodnych z harmonogramem oraz niezmienności oprocentowania w całym okresie kredytowania.

Wpływ oprocentowania i okresu kredytowania na wysokość sumy odsetek

Okres kredytowania w miesiącach

Oprocentowanie 60 120 180 240 300 360
2,5%

6 484 zł

13 124 zł

20 022 zł

27 177 zł

34 585 zł

42 244 zł

3,0%

7 812 zł

15 873 zł

24 305 zł

33 103 zł

42 263 zł

51 777 zł

3,5%

9 150 zł

18 663 zł

28 679 zł

39 190 zł

50 187 zł

61 656 zł

4,0%

10 499 zł

21 494 zł

33 144 zł

45 435 zł

58 351 zł

71 870 zł

5,0%

13 227 zł

27 279 zł

42 343 zł

58 389 zł

75 377 zł

93 256 zł

10,0%

27 482 zł

58 581 zł

93 429 zł

131 605 zł

172 610 zł

215 926 zł

Tab. 1. Odsetki dla kredytu z ratami równymi dla kwoty 100 000 zł

Tabela pokazuje sumę odsetek dla wybranego oprocentowania i okresu kredytowania.

Np. kredyt 10-letni z oprocentowaniem 3% to koszt odsetkowy 15 873 zł. Czyli pożyczając 100 tys. zł, po 10 latach wpłacimy w sumie w 120 ratach kwotę 115 873 zł. Warto zauważyć, że w kredycie z ratą równą odsetki nie zachowują się liniowo, tzn. jeżeli wydłużymy okres kredytu dwukrotnie z 10 do 20 lat to odsetki wzrosną do kwoty 33 103, czyli więcej niż dwukrotnie. Tak samo jest z oprocentowaniem, jeżeli je podwoimy to znowu suma odsetek będzie trochę większa niż dwukrotność. W przypadku kredytu z ratą malejącą nie występuje taki problem.

 

Okres kredytowania w miesiącach

Oprocentowanie 60 120 180 240 300 360
2,5%

6 354 zł

12 604 zł

18 854 zł

25 104 zł

31 354 zł

37 604 zł

3,0%

7 625 zł

15 125 zł

22 625 zł

30 125 zł

37 625 zł

45 125 zł

3,5%

8 896 zł

17 646 zł

26 396 zł

35 146 zł

43 896 zł

52 646 zł

4,0%

10 167 zł

20 167 zł

30 167 zł

40 167 zł

50 167 zł

60 167 zł

5,0%

12 708 zł

25 208 zł

37 708 zł

50 208 zł

62 708 zł

75 208 zł

10,0%

25 417 zł

50 417 zł

75 417 zł

100 417 zł

125 417 zł

150 417 zł

Tab. 2. Odsetki dla kredytu z ratami malejącymi dla kwoty 100 000 zł

Jak widać koszt odsetkowy dla kredytów z ratą malejącą jest niższy niż dla odpowiedniego okresu w racie równej.

 

Kredyt z ratą równą a malejącą

 

Okres kredytowania w miesiącach dla raty malejącej

Oprocentowanie 60 120 180 240 300 360

3,00%

7 625 zł

15 125 zł

22 625 zł

30 125 zł

37 625 zł

45 125 zł

Wysokość I raty malejącej

1 917 zł

1 083 zł

806 zł

667 zł

583 zł

528 zł

Okres kredytowania dla raty równej 56 105 149 188 224 257
Suma odsetek dla raty równej

7 288 zł

13 823 zł

19 902 zł

25 457 zł

30 722 zł

35 662 zł

Tab. 3. Odsetki dla kredytów o takiej samej maksymalnej wysokości raty

Powyższa tabela pokazuje wyliczenia dla przypadków kredytu oprocentowanego na 3% dla kredytu z ratą malejącą w górnej części (żółtej) i kredytu z ratą równą (część zielona), ale dobranego tak, aby to nie okres był tożsamy, ale wysokość maksymalnej raty. Rata równa jest wyliczana tak, aby była porównywalna z pierwszą ratą w kredycie malejącym. Jak widać, przy tak dobranym kryterium porównawczym kredyt z ratą równą zarówno będzie „tańszy”, jak i krótszy. Dla porównania te same wyliczenia ale dla oprocentowania 10%.

 

Okres kredytowania w miesiącach dla raty malejącej

Oprocentowanie 60 120 180 240 300 360
10,0%

25 417 zł

50 417 zł

75 417 zł

100 417 zł

125 417 zł

150 417 zł

Wysokość I raty malejącej

2 500 zł

1 667 zł

1 389 zł

1 250 zł

1 167 zł

1 111 zł

Okres kredytowania dla raty równej 49 84 110 132 151 167
Suma odsetek dla raty równej

22 213 zł

39 450 zł

53 128 zł

65 262 zł

76 142 zł

85 580 zł

Tab. 4. Odsetki dla kredytów o takiej samej maksymalnej wysokości raty i oprocentowaniu 10%

Więcej informacji o różnicach pomiędzy kredytem z ratami równymi i malejącymi znajduje się w artykule: Rata równa czy malejąca

Wpływ kosztów początkowych na koszty kredytu

Porównując kredyt z prowizją i bez prowizji, często do całkowitych kosztów kredytu wlicza się wysokość płaconej prowizji w kwocie nominalnej. Efektywna wysokość kredytu z prowizją nie wynosi 100 tys. zł, ale 100 tys. zł pomniejszone o płaconą prowizję. Dlatego koszty kredytu na 100 tys. zł obciążonego prowizją np. 6% należy porównać z kosztami odsetkowymi kredytu bez prowizji w kwocie 94 tys zł.

W poniższej tabeli zestawione są wyliczenia dla raty równej dla parametrów kredytu (jak w tabeli 1).

Okres kredytowania w miesiącach

Oprocentowanie 60 120 180 240 300 360
2,5%

6 095 zł

12 336 zł

18 821 zł

25 546 zł

32 510 zł

39 709 zł

3,0%

7 343 zł

14 921 zł

22 846 zł

31 117 zł

39 728 zł

48 671 zł

3,5%

8 601 zł

17 543 zł

26 958 zł

36 839 zł

47 176 zł

57 957 zł

4,0%

9 869 zł

20 205 zł

31 155 zł

42 709 zł

54 850 zł

67 557 zł

5,0%

12 434 zł

25 642 zł

39 802 zł

54 886 zł

70 854 zł

87 660 zł

10,0%

25 833 zł

55 066 zł

87 823 zł

123 709 zł

162 254 zł

202 970 zł

Tab. 5. Odsetki dla kredytu z ratami równymi dla kwoty 94 000 zł

Chcąc więc porównać rzeczywisty wpływ kosztów początkowych na całkowity koszt kredytu, należy do nich dodać różnicę w kosztach odsetek dla kredytu mniejszego o te koszty. Czyli np. dla 30-letniego kredytu oprocentowanego 3% w skali roku, rzeczywisty koszt początkowy nie wyniesie 6 tys. zł a 9 107 zł. Sześć procent kosztów początkowych to przykład przejaskrawiony, ale zaczerpnięty z rzeczywistej oferty jednego z banków (1% prowizji i 5% ubezpieczenie na życie płatne z góry za 5 lat).

W części banków mamy do wyboru albo wyższe oprocentowanie i zerową prowizję, albo niższe oprocentowanie z prowizją. Poniżej zestawienie kosztów odsetkowych i prowizji na przykładzie banku, który za prowizję 1,99% obniża oprocentowanie o 0,16%.

 

Okres kredytowania w miesiącach

60 120 180 240 300 360

Oprocentowanie 2,50%

prowizja 0%

6 484 zł

13 124 zł

20 022 zł

27 177 zł

34 585 zł

42 244 zł

Oprocentowanie 2,34%

prowizja 1,99%

8 172 zł

14 487 zł

21 033 zł

27 808 zł

34 811 zł

42 038 zł

Tab. 6. Koszty skumulowanych odsetek i prowizji dla kredytu z ratami równymi

Jak widać sumaryczne koszty kredytu dla okresu do 20 lat wypadają korzystniej dla wyższego oprocentowania ale bez prowizji. Prowizję teoretycznie „opłaca” się zapłacić dla kredytów z okresem spłaty powyżej 25 lat, ale należy przy tym pamiętać, że jest to okres rzeczywistej spłaty czyli przy założeniu, że nie będziemy dokonywać nadpłat, a tym bardziej nie będziemy spłacać w całości kredytu przed terminem, np. przy zmianie mieszkania na większe.

Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe i dlaczego tak dużo

Koszt ubezpieczenia pomostowego często jest pomijany, gdyż na rynku wtórnym ma niewielkie znaczenie. Jego wpływ należy za to brać pod uwagę na rynku pierwotnym szczególnie w miastach, gdzie proces zakładania księgi wieczystej potrafi trwać do 9 miesięcy. Co więcej od uruchomienia całości kredytu do przeniesienia własności, czyli do momentu wnioskowania o założenie KW, upływa z reguły kilka miesięcy. W przykładzie pominięto okres działania ubezpieczenia na etapie uruchamiania kolejnych transz, za to wydłużono okres od wypłaty ostatniej transzy do aktu przeniesienia własności do 6 miesięcy, co częściowo rekompensuje koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym za okres wypłaty rat. Sumarycznie przyjęto okres działania ubezpieczenia pomostowego w okresie 15 miesięcy.

Koszt ubezpieczenia pomostowego z reguły powoduje podniesienie oprocentowania do czasu dostarczenia księgi wieczystej z wpisem hipoteki, przy czym w różnych bankach ten koszt bywa skrajnie różny, od podniesienia oprocentowania o 0,05% do nawet 1,5%. Co więcej, koszt ubezpieczenia przy kredycie z ratą równą wpływa również na koszty odsetkowe w pozostałym okresie kredytowania, gdyż powoduje w okresie swojego działania obniżenie wysokości raty kapitałowej (niebieskie pole).

Wykres 1. Wysokość raty równej dla kredytu 100 tys. zł z uwzględnieniem działania ubezpieczenia pomostowego

 

Okres kredytowania w miesiącach, w tym 15 miesięcy ubezpieczenia pomostowego

Oprocentowanie 2,5% 60 120 180 240 300 360
ubezpieczenie pomostowe +1,5%

8 202 zł

15 006 zł

21 989 zł

29 205 zł

36 663 zł

44 363 zł

ubezpieczenie pomostowe +1,0%

7 628 zł

14 377 zł

21 333 zł

28 530 zł

35 973 zł

43 661 zł

ubezpieczenie pomostowe +0,05%

6 541 zł

13 186 zł

20 088 zł

27 244 zł

34 655 zł

42 315 zł

Tab. 7. Sumy odsetek wraz z uwzględnieniem wpływu działania ubezpieczenia pomostowego w całym okresie kredytowania

Okres kredytowania w miesiącach, w tym 15 miesięcy ubezpieczenia pomostowego

Oprocentowanie 2,5% 60 120 180 240 300 360
ubezpieczenie pomostowe +1,5%

1 718 zł

1 882 zł

1 967 zł

2 028 zł

2 078 zł

2 119 zł

ubezpieczenie pomostowe +1,0%

1 144 zł

1 253 zł

1 311 zł

1 353 zł

1 388 zł

1 417 zł

ubezpieczenie pomostowe +0,05%

57 zł

62 zł

66 zł

67 zł

70 zł

71 zł

Tab. 8. Rzeczywisty koszt samego ubezpieczenia pomostowego i jego wpływ na zwiększenie kosztów odsetkowych w całym okresie kredytowania

Przykładowy kredyt na 368 tys. zł spowoduje przy kredycie spłacanym przez 30 lat w banku z kosztem ubezpieczenia pomostowego +1,5% poniesienie dodatkowego kosztu w wysokości prawie 7 798 zł. Na rynku pierwotnym warto więc sprawdzić, czy inny bank z marżą wyższą np. o 0,1%, ale z ubezpieczeniem pomostowym +0,05% nie będzie potencjalnie lepszym wyborem.

 

Jak widać jest szereg parametrów, które w różny sposób będą oddziaływać na wysokość kosztów kredytu. Dlatego wybierając kredyt dla siebie, warto poprosić pośrednika kredytowego, aby dokładnie wyjaśnił działanie poszczególnych kosztów w wybranych bankach i wybrać optymalne dla siebie rozwiązanie.

 

***

 

Dodaj komentarz

Komentarze:

Krzysztof Musiał

Krzysztof Musiał - Z wykształcenia inżynier elektronik, z branżą finansową związany od 2002 roku, a kredytami hipotecznymi zajmuje się od 2005 roku. W pośrednictwie finansowym łączy pasję i osobiste zainteresowania rynkami kapitałowymi z przyjemnością poznawania nowych ludzi, którym jest w stanie pomóc. Uważa, że rynek usług finansowych w ostatniej dekadzie w Polsce bardzo się rozwinął, a równocześnie skomplikował, dlatego warto korzystać z pomocy specjalistów, którzy są w stanie prawie wszystko policzyć i znaleźć optymalne rozwiązanie.*** ANG Spółdzielnia powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.

Poradnik kredytowy

To, co warto wiedzieć o finansowaniu nieruchomości

Poradnik kredytowy jest częścią
Odpowiedzialnego kalkulatora zdolności kredytowej
stworzonego razem z ekspertami z ANG Spółdzielni.

Korzystaj z porad ekspertów kredytowych

Artykuł jest częścią Poradnika kredytowego, w którym eksperci z ANG Spółdzielni dzielą się wiedzą i wyjaśniają kwestie kredytu hipotecznego w sposób zrozumiały i bez używania żargonu finansowego.

Przejdź do wszystkich artykułów

Oszacuj, za jaką kwotę możesz bezpiecznie kupić nieruchomość bez nadwyrężania budżetu domowego.

Sprawdź zdolność kredytową

Zobacz także

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij