Dzisiaj już nie wystarczy posłużyć się porównywarką kredytową, by dobrze zorientować się wśród możliwych propozycji. Banki zmieniają swoje oferty i wymagania z większą częstotliwością, niż było to dotychczas. Od kredytobiorców oczekują jeszcze wyższego wkładu własnego i stabilniejszych dochodów. Wykluczają niektóre branże, a nawet odmawiają udzielenia kredytu osobom, które zarabiają, prowadząc własną działalność gospodarczą.

To oczywiste, bo w obliczu koronawirusowego wyzwania, z którym się wszyscy mierzymy, ograniczają straty i minimalizują ryzyko. Niestety, z tego powodu trudniej niż dotychczas jest dostać kredyt i trudno będzie nadal. Poszukiwania kredytu stają się wyprawą w poszukiwaniu Świętego Graala.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Na jakie utrudnienia musisz się przygotować, starając się o kredyt hipoteczny?

• Jakiego wkładu własnego wymagają obecnie banki?

• Jakie branże uznawane są za te o podwyższonym ryzyku?

• Jak długo jeszcze trudniej będzie dostać kredyt?

Uwaga utrudnienia!

Utrudnieniem na etapie przygotowań są „zakłócenia” komunikacyjne ze strony banku. Mam na myśli sytuację, w której niektóre z banków podają informację o możliwości otrzymania kredytu, a nawet możemy znaleźć ich ofertę w ogólnodostępnych kalkulatorach internetowych. Potem okazuje się jednak, że jeżeli nie jesteśmy stałym klientem banku, nie będziemy mogli liczyć na pozytywną decyzję.

Podobnie jest też z wkładem własnym. Część banków ma w ofercie kredyt z 90% finansowaniem wartości nieruchomości, a po wydaniu wstępnej decyzji, okazuje się, że kredytobiorca musi przedstawić jednak o 10% własnych środków więcej, czyli minimum 20% wkład własny w finansowanie nieruchomości. Taka sytuacja nie wynika z oficjalnych procedur – podawana jest jedynie w nieoficjalnych komunikatach.

Kolejną praktyką, która staje się powszechna, jest znaczne obniżenie zdolności kredytowej kredytobiorcy, zwłaszcza jeżeli na jego dochody z umowy o pracę składają się dodatki i premie. Często tylko pewna ich część jest wliczana do średniej. Nie wspomnę już o umowach o dzieło i zlecenie, które dla części banków obecnie w ogóle „nie istnieją”.

Wrażliwość na zapytania kredytowe i liczbę posiadanych produktów kredytowych, to w obecnym czasie następna kłoda pod nogi w staraniu o kredyt. Dla części banków będziemy na straconej pozycji z tego tytułu. Dlatego tym bardziej będziemy musieli się przyłożyć do całego procesu.

Nie może być aż tak źle

Epidemia koronawirusa dotyka zdrowia, ale też portfeli. Banki są natomiast gwarantem stabilności rynku. Taka jest ich rola, zwłaszcza jeżeli mają realizować założenie instytucji odpowiedzialnych społecznie. Czy to się nam podoba czy nie, polska bankowość wyróżnia się większą odpornością na zmiany gospodarcze, właśnie dzięki „dmuchaniu na zimne”. Sytuacja jest wymagająca, ale nie beznadziejna. Postaram się to udowodnić poniżej.

Przegląd dostępnych rozwiązań

Zacznę od odpowiedzi na najczęstsze pytanie, które słyszę od moich klientów: „Czy dostanę kredyt na zakup nieruchomości, jeżeli mam 10% wkładu własnego?”. Odpowiedź brzmi: Tak, zwłaszcza jeżeli nabywana nieruchomość jest dla banku typową (dla celów tego wpisu scharakteryzuję ją ogólnie – jako mieszkanie w dużym mieście). Z takim wkładem własnym nadal możemy dostać kredyt w:

• Alior Banku,
• mBanku,
• i w Banku Millennium, choć zdarza się, że konieczne będzie dodatkowe 10%, w przypadku gdy nieruchomość będzie droższa niż 500 tys. zł (a w miastach powyżej 250 tys. mieszkańców, droższa niż 750 tys. zł),
• teoretycznie też w Credit Agricole, dla nieruchomości o wartości do 600 tys. zł dla miast powyżej 100 tys. mieszkańców,
• Santander Bank natomiast umożliwia kredytowanie tylko własnym klientom – współpracującym od minimum pół roku.

Przy 15% wkładu własnego możliwe jest już otrzymanie kredytu w:

• Banku Pekao S.A. – dotyczy to klientów zarabiających średnio minimum 150% przeciętnego wynagrodzenia (ok. 7930 zł),
• CITI Handlowym dla segmentu klientów Gold.

W pozostałych przypadkach będzie to minimum 20% wkładu, który akceptują:

• BNP Paribas,
• PKO BP,
• Pekao Bank Hipoteczny.

Pojawił się też kolejny próg, który nie był spotykany dotychczas dla celu mieszkaniowego ( kupno, budowa, remont nieruchomości), i jest nim 30% wkładu własnego. Oczekują go:

• ING Bank Śląski,
• BOŚ Bank,
• Bank BPS.

Kiedy ustaliliśmy wkład własny, przejdźmy zatem do branż wykluczonych wynikających z polityki zaostrzeń koronawirusowych. Zacznijmy od określenia, które działalności zostały uznane za ryzykowne bądź podwyższonego ryzyka. Są to najczęściej branże: turystyczna, eventowa, transportowa, prywatne przedszkola i żłobki, branża fitness, gastronomia, branża beauty, hotelarska.

Banki, które wprowadziły istotne zmiany w tym zakresie:

• BNP Paribas – do branż ryzykownych i pracowników zatrudnionych w tych firmach, ryzyko będzie określane indywidualnie; niska podstawa wynagrodzenia (na poziomie minimalnej płacy) lub bardzo duży udział premii w stosunku do podstawy – takie okoliczności mogą przyczynić się do znacznego ograniczenia zdolności,
• BOŚ Bank – branże obarczone ryzykiem są wykluczone całkowicie,
• BPS – podobnie jak BOŚ, dodatkowo istotna jest wiarygodność klienta (punktacja kredytowa w BIK),
• CITI Handlowy – bank nie akceptuje żadnych składników dodatkowych wynagrodzenia,
• mBank – brak akceptacji dochodów z umów o dzieło czy zlecenia,
• Millennium – wykluczenie działalności z branż podwyższonego ryzyka; indywidualna ocena pracowników firm podwyższonego ryzyka, a w przypadku umów cywilno-prawnych, jeżeli są one jedynym źródłem dochodu,
• Pekao Bank Hipoteczny – wykluczenie dochodów z wszystkich działalności gospodarczych,
• Pekao S.A. – większa ostrożność w ocenie klienta i dochodu, brak akceptacji dochodów z umów cywilno-prawnych,
• PKO BP – zaostrzenie kryteriów w ocenie kredytowej, ale nie ma branż wykluczonych,
• Santander – wykluczenie działalności z branż podwyższonego ryzyka; w dużej mierze bank kredytuje klientów, którzy mają konto i przekazują wpływy wynagrodzenia.

Jak widać, nie jest tak źle. Oczywiście banki są bardziej ostrożne i wymagające. Można wzmocnić swoją wiarygodność poprzez dalsze terminowe spłaty zobowiązań, ograniczanie ich ilości, a także stałość i regularność wpływów.

Konieczne jest też liczenie zdolności kredytowej w sposób pesymistyczny, głównie opierając się na podstawowym wynagrodzeniu. Podobnie z oceną indywidualną firmy, którą prowadzisz lub w której pracujesz – będzie ona wykonywana poprzez weryfikację zamówień, wypłacalności, perspektyw na rynku.

Ile to jeszcze potrwa?

W obliczu tych obostrzeń i utrudnień, pojawia się jedno pytanie: Kiedy to się skończy? Niestety, proces ten zajmie przynajmniej 3-6 miesięcy. Na pewno pomoże w tym odmrażanie gospodarki. Z pewnością można liczyć na to, że szybciej przejdziemy do zdjęcia wykluczenia branż niż do obniżenia wymogu własnych środków. Z tym drugim wiąże się popyt na rynku nieruchomości, gdzie każdy pozytywny przejaw tendencji, będzie odbierany jako powód do wzrostów i obniżania wymagań. Jednym słowem – po wakacjach będziemy mogli zauważać pierwsze znaczące zmiany, a ten artykuł na jesień straci na aktualności, czego nam wszystkim życzę.

***

Tomasz Damian - Na co dzień pracuje w Trójmieście. Ma 13 lat doświadczenia w finansach i bankowości. Kredyty nie mają przed nim tajemnic. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.