Po 2023 roku, kiedy rynek nieruchomości rozgrzał się do czerwoności, po rosnącym popycie, malejącej podaży, dynamicznych zmianach w gospodarce i polityce, kluczowym pytaniem – które nasuwa się zarówno sprzedającym, jak i potencjalnym nabywcom – jest: Czy będziemy kupować mieszkania w 2024 roku i za ile?

Kwestia ta jest bezpośrednio powiązana z kilkoma czynnikami, które złożą się na kształt rynku nieruchomości w najbliższym czasie. Podczas panelu „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanym przez portal Nieruchomosci-online.pl w ramach X Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie mówili o nich zaproszeni eksperci:

Elżbieta Liberda
radca prawny w zakresie prawa nieruchomości i inwestorka

dr hab. Waldemar Rogowski
profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej

Jan Dziekoński
niezależny analityk rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz FLTR.pl

Tomasz Stoga
prezes zarządu Profit Development S.A. i PZFD Wrocław

dr hab. Bogusław Półtorak
profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

1. Po pierwsze, polityka, zarówno na poziomie krajowym, jak i międzynarodowym

Ma ona ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Decyzje rządów dotyczące stóp procentowych, podatków, programów wsparcia (w tym Bezpieczny Kredyt 2%), a także regulacji związanych z budownictwem i wynajmem, mogą zarówno stymulować, jak i hamować aktywność na rynku.

• Według Jana Dziekońskiego dobre wyniki sprzedaży w 2023 na rynkach pierwotnym i wtórnym to głównie efekt jednej, przedwyborczej decyzji politycznej. Przewiduje, że w najbliższych miesiącach wszystko się zmieni. Przyczyn upatruje w stopach procentowych, które pozostaną na niezmienionym poziomie lub wzrosną, oraz w programie BK2%, którego przyszłość jest niejasna – zapewne środki z niego szybko się skończą; by je wznowić, potrzebna będzie nowa ustawa, a w tej kwestii nie ma jednomyślności w nowej koalicji rządzącej. Ekspert nie ma też wielkich nadziei, jeśli chodzi o wyborczą propozycję kredytu 0 proc.; określił ją jako wydmuszkę, ponieważ dotyczy ona tylko nieruchomości od dewelopera i tylko tych efektywnych energetycznie, a takich projektów po prostu nie ma.
• Tomasz Stoga z kolei wskazał, że wątpliwe przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, które mają wejść w życie w kwietniu 2024, oraz nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, wpłyną na to, że podaż nowych mieszkań może być obniżona, ponieważ deweloperzy wstrzymają się z planowaniem prac. O mniejszej liczbie rozpoczynanych budów zdecydują też ograniczone zasoby gruntów.

2. Drugi istotny czynnik to ogólny stan gospodarki

Wzrost PKB, stabilność finansowa kraju, a także siła nabywcza obywateli, mają bezpośredni wpływ na zdolność do zakupu nieruchomości. W tym kontekście kluczowe będą również ruchy na rynku pracy i ich wpływ na dostępność mieszkań.

• Bogusław Półtorak porównał budżet państwa w 2023 roku do wychudzonego pacjenta. Zauważył, że od 2 lat jesteśmy bez środków unijnych, bez KPO, pieniądze nie trafiają więc do gospodarki, ale to, co straciliśmy poza pieniędzmi, to też czas, który można było przeznaczyć na rozwój inwestycji. Jeśli chodzi o 2024 rok, Półtorak – choć wie, że będzie trudno – jest umiarkowanym optymistą, głównie dlatego, że wciąż jesteśmy w UE, w perspektywie przywrócenia finansowania z KPO i wejścia do strefy euro.
• Z uwagi na słaby stan budżetu państwa, Waldemar Rogowski jako prawdopodobne typuje rozwiązania dotyczące podnoszenia podatków. Jego zdaniem nieuniknione jest wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości.
• Elżbieta Liberda poruszyła temat konsekwencji wzrostu wynagrodzeń, który z jednej strony może podnieść ceny nieruchomości, jednak z drugiej – może także prowadzić do utraty miejsc pracy, co w efekcie doprowadzi do powrotu mieszkań na rynek. Według niej do oferty wrócą też lokale, których właściciele wzięli kredyt na maksimum możliwości. Kiedy stopy procentowe, a zatem i raty kredytów zaczną znowu rosnąć, będą mieli trudności ze spłatą do tego stopnia, że mogą zdecydować się na sprzedaż nieruchomości.

3. Ostatni, ale równie istotny, aspekt obejmuje ceny nieruchomości

Kształtowanie się cen nieruchomości może być podyktowane zarówno czynnikami makroekonomicznymi, jak i lokalnymi trendami w budownictwie i urbanistyce. Dostępność mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, będzie miała kluczowe znaczenie dla kształtowania się popytu i podaży, a tym samym cen.

• Wysokość wzrostu cen nieruchomości o 10-15 proc. z zależności od lokalizacji w 2024 roku prognozuje Waldemar Rogowski. Dodaje, że jeśli wynagrodzenia w 2024 r. będą rosły, odpowiednio będą wzrastały ceny nieruchomości.
• Wysokie wymogi energetyczne dla budynków, ograniczona podaż gruntów oraz rosnące wynagrodzenia to według Jana Dziekońskiego 3 główne przyczyny wzrostu cen nieruchomości w perspektywie 5-10 lat. Możliwy jest jednak także spadek cen mieszkań na mniejszych rynkach – może dotyczyć on miast, którym widocznie spada liczba mieszkańców.
• Bogusław Półtorak potwierdza, że rynek nieruchomości jest odbiciem rynku pracy w danej lokalizacji, a ceny mieszkań są pochodną dochodów. Oczywiste jest więc, że jeśli wynagrodzenia będą rosły, ceny mieszkań też będą wyższe.
• Według Elżbiety Liberdy rosnące ceny mieszkań rodzą też kolejne zagrożenie dla kupujących, które ujawniło się już w 2023 roku. Sprzedający są skłonni do rozwiązywania umów przedwstępnych, a nawet unieważniania przyrzeczonych, mimo konieczności wypłaty rekompensaty kupującym, ponieważ liczą na to, że zaraz sprzedadzą jeszcze drożej, a ostateczny rachunek korzyści i strat i tak będzie dodatni.

Dowiedz się więcej: Huśtawka nastrojów na rynku nieruchomości. Gorzka ocena ekspertów podczas 10. Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości

Czy będzie co kupować w 2024 roku?

Choć z uwagi na program Bezpieczny Kredyt 2% mieszkania zostały wręcz wymiecione z rynku, a deweloperzy powoli wdrażają swoje kolejne projekty, eksperci widzą szanse na poprawę w podaży mieszkań.

Mieszkania na sprzedaż

Według nich to m.in. wzrost zadłużenia gospodarstw domowych, koniec wakacji kredytowych, redukcje zatrudnienia, mogą prowadzić do sytuacji, w której kredytobiorcy nie będą w stanie spłacać kredytów hipotecznych, co z kolei może skutkować zwiększoną liczbą nieruchomości na rynku wtórnym sprzedawanych w niższych cenach.

Według Elżbiety Liberdy, monitorowanie takich ofert i szybkie reagowanie na atrakcyjne okazje może być dobrym sposobem na zakup wartościowych nieruchomości po obniżonych cenach. Alternatywą są też nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. Takie nieruchomości często nie kwalifikują się do finansowania kredytowego, co oznacza mniejszą konkurencję i możliwość negocjacji niższych cen zakupu. Warto jednak mieć na uwadze ryzyko i potrzebę dokładnej weryfikacji stanu prawnego.

Dla osób dysponujących gotówką lub niemających problemów ze zdolnością kredytową zawsze dobrym źródłem inwestycji są mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w nowych lub nowoczesnych budynkach – zazwyczaj utrzymują one swoją wartość i są odporne na zawirowania rynkowe. Takie inwestycje mogą być wyjściowo droższe, ale ich potencjalna wartość odsprzedaży lub atrakcyjność dla najemców często rekompensuje wyższe koszty.

Obejrzyj całą dyskusję podczas panelu

Obejrzyj nagranie ONLINE

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.