Jakie scenariusze czekają polski rynek nieruchomości? Kryzys czy unormowanie sytuacji? Pośrednicy nie mają wątpliwości – nadchodzi rynek kupującego, a ten z gotówką będzie rządził transakcją. Co zatem z cenami? Jakie będą konsekwencje spadającego popytu? Czy rynek zaleje masa nieruchomości na sprzedaż?

Na te pytania szukamy odpowiedzi wśród 675 głosów zebranych w badaniu nastrojów pośredników (INPON) po II kw. 2022 r., które co kwartał przeprowadza portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z ekspertami z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Oto wybrane opinie pośredników dotyczące najbliższej przyszłości rynku nieruchomości w kontekście poziomu popytu, cen i podaży.

Wartość indeksu (INPON) po II kw. 2022 r wyniosła 48,5 na 100 pkt i spadła już poniżej granicy optymizmu, wynoszącej 50 pkt. Wskazuje to na pogarszającą się sytuację na rynku oraz pesymistyczne prognozy na najbliższe miesiące. To niepokojące sygnały, które zbliżają nas do wizji kryzysu, biorąc pod uwagę szalejącą inflację, podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie zmniejszającą się zdolność kredytową Polaków.

Jakie są konsekwencje kurczącego się popytu?

Na nastroje rynkowe w II kwartale bieżącego roku rzutowały przede wszystkim malejąca zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nieruchomości oraz sytuacja makroekonomiczna kraju, a wraz z nią wizja stagflacji, jako konsekwencji perturbacji gospodarczych, będących efektem ograniczeń gospodarczych w pandemii, wydatków fiskalnych oraz konfliktu w Ukrainie.

Grzegorz Pogorzelski z warszawskiego biura Pogorzelski Nieruchomości wskazuje zależność, jaka występuje obecnie na rynku: – Wzrost stóp procentowych, rosnąca inflacja oraz ogólna sytuacja gospodarcza na rynku będą miały duży wpływ na rynek nieruchomości. Z jednej strony obserwujemy zmniejszony popyt na zakup mieszkań spowodowany trudnościami z otrzymaniem kredytu hipotecznego oraz jego wysokością, ale z drugiej strony chęć zabezpieczenia kapitału przed inflacją poprzez inwestowanie w nieruchomości.

– Działki w dalszym ciągu będą sprzedawały się dobrze, ponieważ ci, którzy mają pieniądze, będą chcieli z nimi „uciekać" przed inflacją. Większe mieszkania i domy będą sprzedawały się coraz gorzej, ponieważ były najczęściej nabywane z udziałem kredytów. Właściciele droższych nieruchomości i deweloperzy jak na razie nie chcą obniżać cen. Myślę jednak, że w dłuższej perspektywie rynek ich do tego zmusi. Stagnację już widzimy i będzie się ona pogłębiać – zauważa Krzysztof Suchecki z Suchecki Nieruchomości w Ożarowie Mazowieckim.

Również Monika Pępek, reprezentująca PGNieruchomości w Czechowicach-Dziedzicach informuje, że obecnie wiele osób wstrzymało się z decyzją o zakupie nieruchomości, jak również zatrzymało proces budowlany ze względu na ceny materiałów i wykonawstwa oraz sytuację na rynku kredytowym.  – Pozostała jednak grupa klientów posiadających gotówkę i ze względu na wysoką inflację chciałaby ją ulokować inwestycyjnie w grunty niezabudowane. W optymistycznym scenariuszu przewidujemy w III i IV kwartale br. stagnację na rynku nieruchomości. Ożywienie nastąpi w momencie ponownej obniżki stóp procentowych, możliwe, że w II kwartale przyszłego roku – dodaje Monika Pępek.

Pojawiają się też silne głosy podkreślające wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków oraz chęci inwestycyjne tych osób, które zauważają szanse biznesowe w obecnych realiach rynkowych.

– Ogólna liczba zawieranych transakcji z pewnością zmaleje, wróżę, że minimum o 25 proc. rok do roku. Jeżeli chodzi o spadającą zdolność kredytową, to zdeterminowani i marzący o własnym M prędzej skorygują swoje oczekiwania co do lokalizacji, metrażu lub znajdą kogoś w rodzinie, kto zwiększy ich zdolność kredytową, niż zrezygnują z zakupu własnego mieszkania – podkreśla Grzegorz Szostak z K&S Partners w Warszawie.

Sabina Libera, właścicielka bydgoskiego biura LIBERA Nieruchomości nie ma wątpliwości, że największy wpływ na zachowania klientów i sytuację na rynku nieruchomości wciąż będzie miała sytuacja na rynku finansowym: – Raty kredytów są tak wysokie – w porównaniu do zarobków i w połączeniu z inflacją i szalejącymi cenami podstawowych artykułów spożywczych, higienicznych, itp., że klienci coraz częściej myślą o uwolnieniu się od hipoteki. I to czasami za wszelka cenę, czyli powrót do domu rodzinnego, albo wynajem małego mieszkania. Wynajem długoterminowy czy wręcz wieloletni — wzorem państw zachodnich — ma szansę zyskać na znaczeniu i wartości.

Będzie to dobry czas dla inwestorów, którzy będą mogli lokować swoje zyski i nadwyżki finansowe w nieruchomości pod wynajem – dodaje Sabina Libera, właścicielka biura LIBERA Nieruchomości z Bydgoszczy.

W których segmentach możemy spodziewać się wzrostu liczby ofert?

Niestety wzrost stóp procentowych, wysoka inflacja i zwiększające się koszty życia to także coraz gorsza sytuacja finansowa Polaków, którzy muszą spłacać zobowiązania hipoteczne. Pojawia się coraz więcej głosów, które mówią o tym, że do obrotu wrócą te nieruchomości, które były kredytowane, a następnie traktowane jako inwestycja.

– Dla wielu rodzin spłata kredytu stała się znacznym obciążeniem i bardzo obniża standard życia. Pytanie, z czego można zrezygnować? Z wakacji? Z wyjścia do restauracji? Z dodatkowych zajęć? Rachunki za media są coraz wyższe, w koszyku coraz mniej za te same pieniądze, a o benzynie lepiej nie pisać. W wakacje będziemy się starać żyć normalnie i odganiać złe myśli. Wrzesień będzie przełomowy. Wtedy zaczną na rynek napływać oferty, chociaż ogromnym wsparciem dla zadłużonych będą wakacje kredytowe – mówi Agnieszka Pyrczek z Biuro Obrotu Nieruchomościami w Oświęcimiu.

Również Anna Górniak z UX HOME w Krakowie prognozuje, że na rynku pojawią się atrakcyjne cenowo nieruchomości sprzedawane przez tych, którym zależy na szybkiej sprzedaży:  – Nie zakładam, że będzie to stały trend. Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie zaczną więc szybko spadać. Ich wysokość determinują problemy rynku pierwotnego. Niektórzy mniejsi deweloperzy wstrzymują przy obecnych warunkach nowe inwestycje. Mieszkań na rynku pierwotnym będzie mniej i oferty będą mocno przebrane. To musi skanalizować poszukiwania kupujących na rynku wtórnym, na którym mieszkań przybywa. Na rynek wracają np. mieszkania, które miały być inwestycją, a ich zakup został skredytowany. Obecnie wysokość najmu niekoniecznie pokrywa wysokość raty, co sprawia, że mieszkanie inwestycyjne staje się pasywem.

O większej uwadze inwestorów skierowanej na rynek wtórny, a także o tym, że będzie to dobry czas do dywersyfikacji portfela mówił również Lech Andrzejewski z ROS-MAR-ROS Marcin Roś w Jastrzębiu-Zdroju.

W kolejnym kwartale będziemy mieć do czynienia z szybkimi transakcjami na rynku wtórnym, ponieważ pojawi się dużo atrakcyjnych ofert przecenionych poniżej wartości rynkowych. Będzie to dobry czas do dywersyfikacji portfela dla dobrych inwestorów – mówi Lech Andrzejewski z biura w Jastrzębiu-Zdroju.

Czy czeka nas korekta cen na rynku wtórnym?

Pośrednicy nie mają wątpliwości, że destabilizacja rynku kredytowego będzie miała długofalowy wpływ na rynek nieruchomości, w tym na poziom cen.

– Duży spadek popytu na zakup nieruchomości i dalsze zapowiedzi podwyższania stóp procentowych sprawią, że już wkrótce możemy zobaczyć niższe ceny i większą skłonność do negocjacji przez sprzedających – komentuje Marcin Kumiszczo z Home Estate w Szczecinie.

Zgadza się z tym Pani Brygida Knapczyk z KABE Nieruchomości w Częstochowie: – Stopniowa redukcja cen – początkowo mieszkań, potem domów i działek spowoduje powrót ich wartości do czasu sprzed hossy na rynku i poziomu realnej ich wartości.

Piotr Kordus z biura Pronovo Kordus Nieruchomości w Szczecinie nie spodziewa się znacznych spadków cenowych i zauważa, że ogólny poziom cen dóbr goniony inflacją może spowodować, że potencjalny spadek cen nieruchomości może być płytki:

Możliwe, że będziemy mogli spodziewać się stabilizacji obrotu na rynku nieruchomości wraz z obniżką cen, ale na dość niskim poziomie ilościowym. Takie spowolnienie może trwać nawet kilka lat – mówi Piotr Kordus, pośrednik ze Szczecina.

Powyższe opinie potwierdzają wyniki z ogólnopolskiego badania nastrojów pośredników (INPON), w którym czytamy, że największe szanse na obniżki cen pośrednicy dostrzegają w kategorii większych mieszkań (takiego zdania jest 51 proc. ankietowanych) i domów (49 proc.). Stabilizacja aktualnych cen prognozowana jest natomiast w przypadku działek (52 proc. opinii) i kawalerek (43 proc.).

Pobierz raport INPON po II kw. 2022

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.