Gdy myślisz o sprzedaży mieszkania, nadchodzi moment, w którym musisz zadać sobie pytanie: jaka cena będzie najlepsza? Odpowiedzi mogą być różne, podobnie jak i strategie sprzedaży. Ostatecznie Twoje mieszkanie warte jest tyle, za ile ktoś będzie chciał je kupić. Zanim jednak wybierzemy własną strategię negocjacji cenowych, warto rozejrzeć się, jak kształtują się ceny rynkowe.

Te oczywiście różnią się w zależności od miasta, lokalizacji, wykończenia i kilku innych czynników. Ponieważ obecnie na rynku pierwotnym najbardziej pożądane są mieszkania 2-pokojowe, postanowiliśmy przeanalizować średnie ceny OFERTOWE tego typu mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku. Wszystkie dane pochodzą z serwisu www.nieruchomosci-online.pl.

Założenia

Za wzorcowe przyjęliśmy mieszkanie wybudowane nie później niż w roku 1995. Nie mogło być ono na parterze (tam ceny są nawet o kilka % niższe lub jeśli nie są niższe ofertowo, to jest większa elastyczność negocjacyjna). Kuchnię przyjęliśmy opcjonalnie zarówno otwartą, jak i zamkniętą. Mieszkanie znajdować się musiało w dzielnicach z dobrze rozbudowaną infrastrukturą.

Warszawa

Tutaj ceny były najbardziej zróżnicowane. Spore znaczenie miała kwestia bliskości metra. Na Bielanach takie mieszkania znaleźliśmy już w granicach 6,1 tys. zł/mkw., ale było ulokowane na Chomiczówce, więc z dala od metra. Bliżej metra najtańsze, jakie znaleźliśmy (z ciekawych ofert), to 52-metrowe mieszkanie z otwartą kuchnią blisko stacji metra Młociny, gdzie cena ofertowa mkw. wynosiła niecałe 7 tys. zł. Większość ofert przekraczała jednak tę kwotę i lokowała się w przedziale 7,5-8,5 tys. zł/mkw. Im nowsze bloki i bliżej metra, tym cena rosła drastycznie w górę, nierzadko przekraczając poziom 10 tys. zł. Podobna sytuacja była na innych osiedlach: od Pragi po Bemowo.

Wniosek z tego jest taki, że cena jaką, będziemy w stanie dostać za sprzedaż 2-pokojowego mieszkania w Warszawie, zależy od tego, jak będziemy w stanie ją uzasadnić. Jedynym kryterium dającym porównanie do tego, ile mogą wynosić ceny transakcyjne, może być porównanie do ofert z rynku pierwotnego. Niejednokrotnie bowiem, przyjmując średnie wykończenie mieszkania na poziomie 1 tys./mkw., zdecydowanie bardziej opłaca się kupić mieszkanie właśnie na rynku deweloperskim. Należy zakładać, że ostatecznie zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą liczyć się z tym faktem.

Poznań

Analizę cen rozpoczęliśmy od dzielnicy Nowe Miasto, która bardzo często nazywana jest sypialnią Poznania. Nie braliśmy pod uwagę sporej liczby ofert z TBS. Po raz kolejny przekonaliśmy się, że ceny ofertowe mają się nijak do oferty deweloperskiej. W wielu przypadkach (o ile z wiadomych tylko sobie względów uparlibyśmy się na zakup konkretnego lokum po cenie ofertowej) najzwyczajniej w świecie byśmy przepłacili. Różnica na mkw. pomiędzy mieszkaniem oferowanym w stanie deweloperskim a z rynku wtórnego potrafiła wynieść nawet 2,5 tys. zł na korzyść deweloperki (5,9 tys. - ok. 8,4 tys.). Na Starym Mieście różnice w poziomie cen są jeszcze wyższe.

Jeśli chcecie sprzedać mieszkanie, które ostatni raz było remontowane jeszcze w XX wieku, to cena może spaść do ok. 5 tys. zł, jeśli natomiast macie na sprzedaż apartament klasy premium, to możecie startować z kwotą 10 tys. zł/mkw.

Gdańsk

Sporo budynków posiadających tego typu lokale znajduje się w dzielnicy Chełm. W zależności od stanu wykończenia różnica wynosiła nawet do 2 tys. zł na mkw. Na Przymorzu najtańsze mieszkanie spełniające nasze standardy kosztowało ponad 7,5 tys. zł/mkw. To kolejne dzielnica, gdzie warto dwa razy przemyśleć, czy zakup mieszkania z drugiej ręki nie okaże się tańszym rozwiązaniem.

A zatem przygotowując się do sprzedaży naszego mieszkania, nie możemy liczyć na proste wpasowanie się w ceny rynkowe. Zazwyczaj przedziały cenowe są bardzo szerokie i trzeba dokładnie wyliczyć, jakie argumenty można podać jako uzasadnienie naszej ceny ofertowej.

Jakość wykończenia, rozkład, infrastruktura, a nawet ustawienie wobec stron świata, wszystko to będzie realnie wpływać na kwotę, za jaką uda nam się sprzedać mieszkanie.

Musimy mieć również świadomość, że ceny ofertowe powinny mieć całkiem znaczny obszar do negocjacji. Warto jako alternatywę rozważyć koszty zakupu nowej nieruchomości w stanie deweloperskim. Jakkolwiek pięknie urządzonego mieszkania byśmy nie mieli, to w ostatecznym rachunku liczb nie uda nam się oszukać.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.