Mieszkanie z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się sporą popularnością w naszym kraju. Według danych GUS i Eurostatu transakcje na rynku wtórnym wciąż stanowią większość. Na co uważać przy zakupie takiego mieszkania? Przedstawiamy kilka porad.

Za wyborem starszych mieszkań przemawia zwykle ich dobra lokalizacja. Przeważnie znajdują się one w miejscach, w których już nic nowego się nie buduje, a infrastruktura jest rozwinięta. Takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie trzeba czekać, aż budowa zostanie ukończona. Nieraz nawet można pominąć etap remontu i meblowania, gdyż zdarzają się mieszkania w bardzo dobrym stanie i już urządzone – wystarczy się wprowadzić. Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cen. Jednak gdy planujemy zakup używanego mieszkania, musimy to dobrze rozważyć, by dokonać właściwego wyboru i uniknąć kłopotów.

1. Jakie mieszkanie wybrać?

Podobnie jak w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym, należy najpierw określić, na jakie mieszkanie nas stać. Jeśli nie mamy środków na sfinansowanie zakupu w całości, potrzebne będzie określenie zdolności kredytowej. Wtedy będziemy wiedzieli, w jakim zakresie cenowym możemy szukać mieszkania i w jakim stopniu możemy pogodzić ograniczenia finansowe z naszymi oczekiwaniami i potrzebami. Zwróćmy tu uwagę na koszty dodatkowe, które w przypadku rynku wtórnego są wyższe niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera – zwłaszcza jeśli korzystamy z usług pośrednika.

Należy się zastanowić, w jakim budynku powinno się znajdować interesujące nas mieszkanie. Mamy tu zwykle do wyboru kamienice (przedwojenne lub powojenne) bądź bloki mieszkalne, nieraz budowane w starszych technologiach (np. z wielkiej płyty).

Cronislaw/bigstockphoto.com
Cronislaw/bigstockphoto.com

Kamienica

Jednym z plusów kamienic jest ich dobra lokalizacja – w ścisłym centrum bądź w dzielnicach staromiejskich, blisko najważniejszych instytucji i atrakcji miasta. Wnętrza w kamienicach są wysokie i przestrzenne, często niebanalne pod względem architektonicznym. Można trafić na okazje cenowe, ale trzeba zakładać, że tanie mieszkania w kamienicach będą wymagały remontu, co wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi. Jeśli jednak zainwestujemy w remont, może to bardzo podwyższyć cenę mieszkania.

Musimy się dowiedzieć, czy obiekt nie znajduje się pod opieką konserwatora zabytków. Jeśli tak jest, remont będzie bardziej kosztowny i trzeba będzie go prowadzić według określonych wytycznych, by nie ingerować w historyczny wygląd budynku. Należy też zwrócić uwagę na stan obiektu i części wspólnych. Jeśli pozostawia on wiele do życzenia, a wspólnota nie kwapi się do remontu, cena mieszkania może z czasem maleć, a korzystanie z budynku stanie się uciążliwe ze względu na zużycie jego elementów i możliwość awarii.

Wielka płyta

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty nadal są bardzo popularne, m.in. ze względu na ceny i dostępność. Technologia ta ma wiele wad (nieszczelne płyty, słaba izolacja cieplna, cienkie ściany, nieraz małe metraże). Jednak w ciągu ostatnich lat część tych minusów udało się wyeliminować – wiele budynków ocieplono i zmodernizowano, wymieniono w nich instalacje oraz wyremontowano części wspólne. Plusem osiedli z wielkiej płyty jest również korzystna lokalizacja, dobry dostęp do infrastruktury i nieraz lepsze rozplanowanie budynków niż na nowych osiedlach.

Zwróćmy uwagę, że budynki z wielkiej płyty różnią się jakością i sposobem wykonania. Obiekty powstałe w latach 60. i na początku lat 70. były budowane w systemach zamkniętych. Płyty użyte do ich budowy są nieszczelne na złączach, a ich izolacyjność termiczna jest niska. Nie dają one także możliwości przeróbki mieszkań, gdyż każda ściana jest nośna. Natomiast mieszkania w budynkach powstałych później, w systemach otwartych, są zwykle bardziej urozmaicone pod względem metrażu i dają większe możliwości wprowadzania zmian, a ich ściany są bardziej szczelne.

Lokalizacja

Jeśli chodzi o lokalizację mieszkania z rynku wtórnego, kierujmy się podobnymi kryteriami jak w przypadku lokali z rynku pierwotnego – położeniem w centrum czy na peryferiach, zależnie od naszych preferencji i sytuacji życiowej; dostępnością komunikacyjną; dostępnością infrastruktury – sklepów, punktów usługowych itp.; brakiem czynników uciążliwych w otoczeniu, takich jak ruchliwe ulice, zakłady przemysłowe itp.

Istotne jest też położenie mieszkania w budynku – piętro, widok z okien, usytuowanie względem stron świata. Mieszkania na górnych piętrach zapewniają lepsze widoki, ale z drugiej strony są trudniej dostępne (zwłaszcza w budynkach bez windy) i mogą się nadmiernie nagrzewać. Z kolei lokale na parterze są łatwo dostępne i czasem mają dodatkową atrakcję w postaci przynależnego ogródka, ale są bardziej narażone na włamania. Mieszkania zlokalizowane po stronie południowo-zachodniej są bardziej słoneczne.

2. Uwaga na pułapki

Gdy już mamy upatrzone konkretne mieszkanie, jedno z pierwszych pytań, jakie należy zadać, brzmi: „Dlaczego to mieszkanie jest na sprzedaż?”. Zmiana mieszkania na większe czy chęć przeprowadzenia się bliżej miejsca pracy nie budzi podejrzeń, że z lokalem bądź budynkiem jest coś nie tak. Zmiana mieszkania na mniejsze (bo np. aktualne jest zbyt duże na potrzeby dotychczasowego właściciela) też raczej nie. Tutaj jednak sprawdźmy, jakie są faktyczne koszty utrzymania, gdyż może się okazać, że są bardzo wysokie, a właściciel woli się pozbyć lokalu, gdyż są one dla niego zbyt dużym obciążeniem. Natomiast jeśli właściciel mówi o mieszkaniu w samych superlatywach, a mimo to je sprzedaje, może to sugerować, że chce on uciec od jakiegoś problemu, który przemilcza, choć oczywiście nie jest to regułą. Postarajmy się więc zbadać sytuację pod kątem np. sąsiedztwa, planu zagospodarowania przestrzennego czy doniesień o jakichkolwiek wadach budynku.

Stan prawny

Kluczową kwestią przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym jest sprawdzenie jego stanu faktycznego i prawnego. Ustalmy, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa – w tym celu poprośmy go o dokumenty, które to potwierdzają. Może to być akt notarialny sprzedaży lokalu bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni.

Sprawdźmy również, czy żadne osoby trzecie nie mają praw do lokalu. Zażądajmy zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Zorientujmy się, czy nie występują służebności osobiste, czyli prawa innych osób do korzystania z mieszkania. Uważajmy szczególnie na umowę o dożywocie. Jest to umowa cywilnoprawna, na mocy której dotychczasowy właściciel mieszkania wyzbywa się go na rzecz innej osoby, która w zamian zobowiązuje się go dożywotnio utrzymywać. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Jeśli mieszkanie było wynajmowane, wszelkie umowy najmu muszą zostać rozwiązane, a właściciel jest zobowiązany do przedstawienia dokumentów, które to potwierdzają. Zwróćmy uwagę, że pewne prawa osób trzecich nie zawsze są wpisane do księgi wieczystej.

Obciążenia finansowe

Jednak w księdze wieczystej możemy sprawdzić inne informacje – na przykład czy mieszkanie nie jest obciążone finansowo. Obecnie można to zrobić przez internet i jest to całkowicie darmowe – trzeba jedynie znać numer księgi. Wszelkie ewentualne hipoteki są wpisane w dziale IV. Nabycie mieszkania z takim obciążeniem jest możliwe, o ile saldo kredytu jest niższe niż cena mieszkania. Zwróćmy też uwagę, ile jest hipotek i czy dotyczą tego samego zobowiązania. Tam też możemy sprawdzić, czy nie wpisano hipotek przymusowych (powstałych na podstawie orzeczenia sądu wskutek np. zaległości w płatnościach) ani postępowań komorniczych.

Właściciel mieszkania powinien też wykazać, że nie ma żadnych nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z lokalem. Poprośmy o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem lub innymi opłatami mieszkaniowymi.

Warto też sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza – można to zrobić np. za pomocą baz firm. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Zażądajmy też zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz urzędu skarbowego i ZUS.

Co dokładnie kupujemy?

W umowie sprzedaży powinno być precyzyjnie opisane, co jest przedmiotem sprzedaży poza samym lokalem – np. piwnica, komórka lokatorska, miejsce parkingowe lub garaż, meble, sprzęt AGD itp. W przeciwnym razie, nawet jeśli umawialiśmy się ze sprzedającym, że określone elementy mają być wliczone w cenę, może nas spotkać przykra niespodzianka, gdy się okaże, że z mieszkania usunięto zmywarkę, a z garażu korzysta ktoś inny.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij