Jednym ze sposobów na nabycie nieruchomości w niższej cenie może być licytacja komornicza. Przy odrobinie szczęścia mogą się tutaj trafić prawdziwe perełki. Jednak transakcja taka może się wiązać z pewnymi komplikacjami, mianowicie z niechcianym lokatorem.

Obecnie inwestycje w nieruchomości są coraz bardziej popularne. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, które przekładają się na niskie koszty kredytów oraz małe oprocentowanie lokat, dla których nieruchomości stały się alternatywą. Ponadto na rynku rośnie popyt na mieszkania na wynajem, co jest kolejnym argumentem za tym, aby kupić mieszkanie właśnie w tym celu. Naturalne jest, że inwestorzy szukają jak najlepszych okazji cenowych, a takie oferują właśnie licytacje komornicze. Ceny takich lokali mogą być o wiele niższe od cen rynkowych, szczególnie jeśli nie sprzedadzą się podczas pierwszej licytacji i komornik wyznaczy drugi termin. Wówczas cena wywołania jest dodatkowo obniżana. Różnice sięgają 30% lub więcej, jeśli mamy szczęście i licytantów nie ma zbyt wielu. Dość często zdarza się jednak, że właściciele takich nieruchomości nie chcą współpracować z komornikiem, w efekcie czego kupujący nabywa mieszkanie z lokatorem.

Jak wziąć udział w licytacji komorniczej mieszkania?

Sprzedaż takiej nieruchomości odbywa się z uwagi na niespłacone zobowiązania, które posiada jego właściciel. Pieniądze, które komornik w ten sposób uzyska, przeznaczane są na spłatę zadłużenia wobec wierzycieli. Sprzedaż odbywa się w drodze licytacji. Aby wziąć w niej udział, należy wpłacić 10% ceny oszacowania nieruchomości. Podczas pierwszej licytacji cena wywołania wynosi ¾ ceny oszacowania. Jeśli w jej toku nieruchomość nie zostanie sprzedana z powodu braku licytantów, komornik wyznacza na wniosek wierzyciela II termin licytacji. Wówczas cena wywołania zostaje obniżona do 2/3 ceny oszacowania. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, egzekucja z nieruchomości zostaje umorzona. W przypadku gdy zostanie sprzedana, kupujący zalicza wadium na poczet ceny nabycia, a pozostałe osoby, które przystąpiły do licytacji, otrzymują zwrot wpłaconego przez nich wadium. Im więcej licytantów, tym cena nieruchomości może okazać się wyższa. Cena wywołania jest więc wartością szacunkową, która w trakcie licytacji może wzrosnąć.

Mieszkanie takie może zostać sprzedane z lokatorem i jest to całkowicie zgodne z prawem. Kupujący musi zostać o tym poinformowany przed podpisaniem umowy. Licytantom należy również przedstawić sytuację prawną nieruchomości. Należy tu zwrócić szczególną uwagę na prawa osób trzecich do nieruchomości, które wpisane są do działu III księgi wieczystej. Jeśli bowiem okaże się, że lokatorowi przysługuje prawo dożywocia, czyli innymi słowy, że może mieszkać w danym lokalu do śmierci, to nie będzie go można z niego usunąć w żaden sposób, a potencjalny nabywca będzie musiał taki stan zaakceptować.

Jakie jest ryzyko?

Jeśli jednak księga wieczysta będzie wolna od takich zapisów, po zakupie nieruchomości z lokatorem, należy liczyć się z tym, że w mieszkaniu mogą nadal pozostawać mieszkańcy. W chwili gdy prawo własności zostanie oficjalnie przeniesione na nabywcę, a lokatorzy nie będą się chcieli dobrowolnie wyprowadzić, będzie on musiał przeprowadzić procedurę eksmisyjną. Należy się przygotować na kilkumiesięczną przeprawę sądową oraz na to, że po stornie lokatorów mogą pojawiać się po drodze dodatkowe problemy, np. mogą w trakcie procesu składać skargi, wnioski i zażalenia, by postępowanie przeciągnąć w czasie, a w skrajnym przypadku nawet zdewastować nieruchomość. Procedura eksmisyjna jest obwarowana dodatkowymi obostrzeniami, np. gmina ma obowiązek zapewnić eksmitowanym lokal zastępczy, a z uwagi na ich małą ilość, obowiązuje kolejka, co dodatkowo opóźnia eksmisję. Dodatkowo nie można przeprowadzać eksmisji w okresie jesienno-zimowym. W skrajnych przypadkach całe postępowanie może trwać nawet kilka lat. W tym czasie nabywca musi oczywiście ponosić koszty związane z utrzymaniem lokalu, aby sam nie stał się dłużnikiem. Lokatorzy, którzy stracili mieszkanie wskutek niepłacenia zobowiązań, nie będą bowiem regulować bieżących opłat eksploatacyjnych. Kiedy eksmisja się zakończy, nowy właściciel może żądać zwrotu tych kosztów od gminy, ale tu ponownie musi liczyć się z co najmniej kilkumiesięcznym procesem sądowym.

Należy dodatkowo pamiętać o tym, że w przypadku zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej, nabywca ma 30 dni na wpłacenie pozostałej części ceny, w innym przypadku wpłacone przez niego wadium przepada. Jeśli zakup finansujemy z udziałem kredytu hipotecznego, należy możliwie wcześniej zadbać o wszystkie formalności, ponieważ trzydziestodniowy termin może okazać się później niewystarczający.

Zakup nieruchomości z lokatorem może okazać się więc życiową okazją, albo życiowym błędem, dlatego decyzję, o przystąpieniu do licytacji komorniczej należy dwa razy przemyśleć, analizując wszystkie za i przeciw.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.