Czas na drugą część naszego cyklu #TakSięSprzedajeWyjątkoweNieruchomości. Tym razem opowiemy o tym, z jakimi wyzwaniami trzeba zmierzyć się, oferując do sprzedaży nieruchomość, która znajduje się z dala od ośrodków miejskich.

W tym celu, w towarzystwie Magdy i Grzegorza z kanału „Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż” odwiedzamy Borówno, wieś nieopodal Bydgoszczy malowniczo położoną nad jeziorem o tej samej nazwie. Co roku odbywają się tu Mistrzostwa Polski w Triathlonie, ale my tym razem oglądamy parterowy dom, którego sprzedażą zajmuje się Sabina Libera, pośrednik w obrocie nieruchomościami z Bydgoszczy.

Małe miejscowości mają swój urok, zwłaszcza takie, które można określić mianem letniskowych. I takie właśnie jest Borówno – zaciszna miejscowość, położona nad jednym z dwóch jezior najbliżej Bydgoszczy (nieco ponad 10 km). Po wschodniej stronie akwenu znajdują się działki rekreacyjne, natomiast na zachodnim, zalesionym brzegu – plaże strzeżone wraz z pomostami i wypożyczalniami sprzętu wodnego, a także ośrodek wypoczynkowy i pola biwakowe. Dzikie plaże istnieją także na południowym, północnym i wschodnim brzegu akwenu.

– Co zdecydowanie urzekło nas w domu w Borównie, to jego otoczenie, zielone lasy oraz bezpośrednie zejście na prywatną plażę. Idealna cisza i harmonia całego terenu – mówi Magdalena Wysok, która wybrała ten dom, by pokazać go w jednym z odcinków programu „Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż”. – Bardzo chcieliśmy pokazać to miejsce, które zauroczyło nas i tego jesiennego dnia tchnęło w nas taki refleksyjny nastrój.

Jak kreować wartość nieruchomości? Zobacz dom w Borównie w odcinku programu „Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż”!

Źródło: Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż na kanale YouTube

Lokalizacja tego domu, jego położenie nad samym jeziorem, dla wielu osób może być decydującym o jego zakupie atutem.

– To miejsce jest niezwykle urokliwe o każdej porze roku. Miłośnicy aktywnego trybu i stylu życia – biegacze, pływacy, łyżwiarze, morsy – jeśli tu zamieszkają, będą mieli… jak w raju – mówi Sabina Libera. – Co więcej, sąsiedzi, stanowiący zgraną paczkę przyjaciół, dbają o nadbrzeże. Co roku przywożą nowy piasek na plażę, zbudowali pomost, zrobili ławeczkę i miejsce na ognisko. Tacy sąsiedzi to skarb. I z przyjemnością przyjmą do swego grona nowych właścicieli tego uroczego domu.

Klimat miejscowości jest bardzo kameralny, mieszkańcy tworzą społeczność. Oferta jest zatem idealna dla rodziny z dziećmi. W Borównie znajduje się szkoła podstawowa i publiczne przedszkole. W pobliskim Dobrczu mamy urząd gminy, pocztę, bank, przychodnię, a także duży sklep.

Zamieszkanie tutaj jest wartą rozważenia alternatywą dla osób związanych zawodowo czy rodzinnie nie tylko z Bydgoszczą, ale i pobliskim Grudziądzem. Stanowi też doskonałą bazę wypadową do Trójmiasta.

Ogłoszenie w portalu Nieruchomosci-online.pl

Nieruchomość ta – mimo że wybudowana w latach 50. ubiegłego stulecia – doskonale wpisuje się we współczesne trendy: parterowy niewielki dom o powierzchni około 100 m kw., z płaskim dachem. Wykończony drewnem, elementami szarego tynku i kamienia.

– To nieruchomość dość oryginalna i, czego dowiedli obecni właściciele, o ogromnym potencjale – mówi Sabina Libera. – Wraz z rozwojem rodziny ulegał na przestrzeni ostatnich lat wielu metamorfozom. Aktualnie jest wygodnym i przytulnym lokum dla pięcioosobowej rodziny.

Wyzwania związane ze sprzedażą domu są wielowymiarowe. Zasób wiedzy (technicznej, ekonomicznej i prawnej), jakim należy dysponować i formalności, z jakimi przyjdzie się zmierzyć, często wielokrotnie przekracza to, z czym mamy do czynienia przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w bloku.

– Domy sprzedają się zdecydowanie inaczej niż mieszkania w miastach. Przede wszystkim należy je jak najlepiej poznać. Znaleźć odpowiedź na pytania: jak i kiedy został zbudowany, czy jest zgodny z projektem, czy wprowadzono jakieś zmiany, czy dom jest ocieplony, czy była przeprowadzona modernizacja lub termomodernizacja, jakie są źródła ogrzewania, czy media podłączone są do sieci miejskiej (woda, kanalizacja, gaz). Aktualny stan techniczny nieruchomości oraz wynikające z niego koszty eksploatacji i ewentualnych koniecznych w najbliższej przyszłości remontów, to podstawa do zaproponowania możliwej do osiągnięcia ceny – twierdzi pośredniczka.

Dom jest nieodłącznie związany z gruntem. Przygotowanie nieruchomości gruntowej pod kątem prawnym wymaga kilku dni. To kwestie niezwykle istotne. Mogą mieć bardzo duży wpływ na szybkość i sprawność całej transakcji.

–  Sprzedając dom, tak naprawdę sprzedajemy zabudowaną działkę. Konieczne jest wnikliwe sprawdzenie jej stanu prawnego – wypisu, wyrysu, księgi wieczystej. Kolejna istotna kwestia, to czy np. nasz dom ma dostęp do drogi (jeszcze w latach 90. sprzedaż domu nie wymagała przedstawienia takiej informacji – zaświadczenia w kancelarii notarialnej, co dziś jest normą). Zawsze też staram się też wyjaśnić z właścicielami kwestię podatków i opłat lokalnych, aby te sprawy nie zaburzyły nam procesu sprzedaży lub nie okazały się niemiłą niespodzianką – mówi pośredniczka.

fot.: youtube.com, kadr z programu „Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż” odc. 24

Sprzedaż domu poza miastem, tak jak w przypadku naszej nieruchomości w Borównie, wiąże się z nie tylko z koniecznością znajomości okolicy, jej walorów, infrastruktury, połączeń komunikacyjnych. Musimy wybiec w przyszłość, bowiem niebagatelny wpływ na wartość nieruchomości mogą mieć także planowane w okolicy inwestycje.

– To, co powinniśmy także sprawdzić, to czy teren objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego. Ważne dla przyszłych właścicieli jest to, co może wydarzyć się w najbliższej okolicy. Czy nie powstanie tu ferma drobiu albo spalarnia śmieci. A może inwestycja drogowa lub infrastruktura handlowo-usługowa – wymienia Libera. –  Oczywiście pewnych kwestii nie jesteśmy w stanie sprawdzić i wyjaśnić definitywnie. Musimy jednak dołożyć wszelkich starań, aby mieć jak najwięcej informacji, które mogą stać się argumentem w przyszłych negocjacjach z kupującymi.

Sporym wyzwaniem jest także określenie wartości nieruchomości, a co za tym idzie – realnej do osiągnięcia ceny.

– Musimy oddzielić nieruchomość od warstwy związanych z nią dobrych wspomnień i całego sentymentu. To, że aktualny właściciel osobiście układał każdą cegłę, malował, pielęgnował, a pani domu posadziła każdą roślinkę w ogrodzie, dodatkowo, że „byliśmy tu szczęśliwi i spędziliśmy wiele cudownych chwil, urodziły i dorastały nasze dzieci”... to naprawdę dla kupującego nie ma absolutnie żadnego znaczenia.

Nie bez znaczenia jest także przygotowanie nieruchomości pod względem estetycznym i funkcjonalnym.

– Właśnie to „odarcie ze wspomnień” bywa kluczowe, by potencjalni nowi właściciele mogli sami „zobaczyć się” w nowym domu. Należy zatem przeprowadzić tzw. depersonalizację pomieszczeń, czyli usunięcie prywatnych przedmiotów, zdjęć i pamiątek. Spojrzeć krytycznie i pomyśleć o ewentualnym odświeżeniu ścian, fug, naprawieniu wszelkich usterek – to są te elementy, które mogą dać kupującemu przewagę negocjacyjną. Przygotowanie domu to także nadanie odpowiedniej funkcjonalności poszczególnym pomieszczeniom. Np. salon musi być salonem, a nie również pokojem dziecięcym pełnym zabawek. I wreszcie – coś, co choć wydaje się trywialne, dla wielu wcale nie jest rzeczą oczywistą – zwyczajne posprzątanie domu. Umycie okien, łazienek na błysk, pochowanie zbędnych przedmiotów i bibelotów. Zapanowanie nad ewentualnym chaosem w piwnicy czy garażu. I oczywiście, zadbanie o ogród. Te czynności sprzedający wykonuje sam lub z pomocą firmy remontowej czy sprzątającej, ale to pośrednik powinien wskazać obszary wymagające dopracowania i koordynować wszystkie działania.

Wyżej wymienione czynności związane z technicznym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, są podstawą do tego, by w ogóle móc się nią zająć w wymiarze promocyjnym.

– Wszystko po to, aby w kulminacyjnym momencie zorganizować np. drzwi otwarte, które czasami organizujemy jeszcze przed oficjalną promocją na stronie www czy portalach. To jest także moment na profesjonalną sesję fotograficzną lub przygotowanie wirtualnego spaceru czy też innych materiałów, które sprawią, że „przeszukujący internet oglądacz” nagle stanie się „potencjalnym nabywcą”.

 

Wirtualny spacer po domu w Borównie prezentowany na portalu Nieruchomosci-online.pl

Bo właśnie odległość do pokonania to nieodłączny problem związany ze sprzedażą domu za miastem. Kluczowe jest zatem przyciągnięcie uwagi do oferty już na etapie jej oglądania w internecie, a następnie wywołanie u oglądającego pragnienia odwiedzenia nieruchomości na żywo.

– Wideo sprawdza się przy sprzedaży domów i w ogóle nieruchomości, z prostego powodu, bo zdjęcia nie przekazują emocji, wideo zdecydowanie tak! Dzięki dobrze poprowadzonej narracji, oglądający czuje się jakby był tam z nami. Żyjąc w świecie obrazu i mnóstwa bodźców, wideo lubimy – jako odbiorcy - coraz bardziej i to już się nie zmieni – mówi Grzegorz Wysok. – W odcinku „Wyjątkowych wnętrz na sprzedaż” w Borównie dodatkowo zdecydowaliśmy się na użycie drona. Dron świetnie sprawdza się wszędzie tam, gdzie możemy pokazać malownicze otoczenie – zadbany ogród, najbliższe sąsiedztwo, tereny zielone czy np. rekreacyjne zaplecze. Zdecydowanie polecany do domów, a niezbędny przy działkach.

fot.: youtube.com, kadr z programu „Wyjątkowe wnętrza na sprzedaż” odc. 24

Pośrednik może wyręczyć sprzedającego w większości czynności związanych z procesem sprzedaży, także w samych prezentacjach.

– Często zdarza się, że do sprzedaży trafia pusty już dom czy mieszkanie. Zdeponowanie kluczy w biurze nieruchomości daje pośrednikowi wielką swobodę w organizowaniu prezentacji czy tzw. dni otwartych. To duża oszczędność czasu – mówi Sabina Libera.

Profil Sabiny Libery na portalu Nieruchomosci-online.pl

Dbanie o interes sprzedającego to również reprezentowanie go podczas negocjacji. Dla wielu osób jest to moment najbardziej cenionego wsparcia ze strony pośrednika.

– Choć wielu osobom wydaje się, że są świetnymi negocjatorami, to często obserwuję, że w chwili próby ich to przerasta – zdradza Libera. – Negocjacje, jak i cały proces sprzedaży, zawsze obarczone są wielkim ładunkiem emocjonalnym. Na szali kładziemy wszak często majątek całego życia i kawał naszej przeszłości  – podsumowuje pośredniczka.

Złożoność procesu sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej potrafi sprawić wiele niespodzianek, na wielu frontach. Doświadczony pośrednik, finalizujący kilkadziesiąt transakcji w roku, wie, czego się spodziewać i  jest w stanie zawczasu zorientować się, skąd może pojawić się jakiekolwiek zagrożenie dla transakcji. I co najważniejsze – temu zapobiec. Warto więc oddać się w ręce profesjonalisty.

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.