Pandemia koronawirusa, jeszcze nie została zażegnana, a już zmieniła nasze postrzeganie wielu kwestii i sprawia, że mamy więcej pytań niż odpowiedzi. Mówi się, że po niej świat nie będzie już taki sam. Pewnie tak. Przewidywaniom, co się stanie z gospodarkami i poszczególnymi branżami, nie ma końca. Może lepiej nie wybiegać aż tak w przyszłość, tylko zająć się realnymi problemami tu i teraz. Jednym z takich problemów na rynku nieruchomości jest to, jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję związaną z wynajem nieruchomości.

Każdy, kto posiada mieszkanie lub mieszkania inwestycyjne wie, że nie mogą one czekać na najemców kilka miesięcy, bo to oznacza spore straty finansowe. Tym bardziej, że możliwe jest, by wynajmy finalizować nadal.

Najem okazjonalny czy zwykły?

Obecnie wiele osób zastanawia się, jaką formę umowy wybrać. Czy powinien to być najem zwykły czy okazjonalny?

Najem okazjonalny według ustawy wymaga od najemcy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do wydania lokalu, wskazaniu adresu lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać oraz oświadczenia osoby trzeciej posiadającej tytuł prawny do innej nieruchomości. Według statystyk, najem okazjonalny jest stosunkowo rzadki, jest to zaledwie kilka procent z puli najmu zgłaszanego Urzędom Skarbowym. W dobie zagrożenia epidemiologicznego zarówno najemcom, jak i wynajmującym zależy na szybkim i sprawnym przeprowadzeniu transakcji. Nikt nie chce się narażać dodatkowymi spotkaniami, których przecież wymagają wspomniane formalności. Dodatkowo, nie możemy ignorować faktu, że wielu ludzi było zmuszonych, by zrezygnować z najmu ze względu na utratę pracy czy zawieszenie zajęć na uczelni. Wielu obcokrajowców zostało zmuszonych, aby podjąć decyzję o wyjeździe z Polski. W tej sytuacji trudno przewidzieć, ile czasu zajmie wynajęcie danego mieszkania. Oczywiście różni się to w zależności od jego lokalizacji i standardu. Jeśli zależy nam zatem na sprawnym i szybkim wynajmie, warto również wykazać się elastycznością i otwartością, oczywiście przy zachowaniu zdrowego rozsądku.

Dużo lepszym rozwiązaniem niż najem okazjonalny jest najem tradycyjny. Szczególnie obecnie, warto rozważyć, by przeprowadzić go w asyście dobrego pośrednika nieruchomości, który nie tylko może zminimalizować nasz kontakt z potencjalnymi najemcami, ale także pomóc nam wybrać dobrego najemcę. Agent zapewne poświęci chwilę na rozmowę z zainteresowanymi osobami i dzięki swojemu doświadczeniu zagwarantuje bezpieczną transakcję. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że agent nieruchomości odstrasza nie do końca uczciwych najemców, którzy wiedzą, że taka osoba dobrze skonstruuje umowę i nie będzie podatna na emocjonalne zagrywki. Jeśli natomiast sami zdecydujemy się wynająć mieszkanie, musimy się liczyć z potrzebą spotkania. Nawet jeśli przygotujemy film czy przeprowadzimy wideoprezentację, najemca będzie chciał osobiście obejrzeć lokal. Z drugiej strony, większość osób wynajmujących deklaruje chęć poznania najemcy. Obie strony to prywatne osoby, które nic o sobie nie wiedzą, dużo łatwiej zweryfikować więc wiarygodność agencji nieruchomości.

Priorytet – bezpieczeństwo

Współpraca z agencją nieruchomości to w tym momencie najbezpieczniejsza forma. Mieszkanie można przekazać agencji bez żadnego kontaktu lub na jednym spotkaniu. Z moimi klientami spotykam się w formie wideorozmowy, którą odbywam z biura – w ten sposób jestem bardziej wiarygodny. Zawsze zachęcam, aby zanim się zdecydują na współpracę bez spotkania, przeczytali opinie moich klientów, a w dzisiejszych czasach przecież istnieje wiele sposobów, jak zweryfikować podejście danej firmy. Umowę pośrednictwa przesyłam na maila, klient może wydrukować i podpisać ją w domu, i dostarczyć mi ją, wrzucając do skrzynki razem z kluczami do lokalu. Dla zainteresowanych najemców organizuję wideoprezentację lokalu, dzięki czemu sam minimalizuję liczbę spotkań i wizyt w lokalu. Spotkania zawsze powinny odbywać się w masce i rękawiczkach, a elementy takie jak: klamki czy włączniki światła powinny być dezynfekowane. Jeśli klient sobie tego życzy, przeprowadzam także spotkanie w formie rozmowy wideo z proponowanym przeze mnie najemcą i właścicielem. Zawsze zapewniam moich klientów, że w razie jakichkolwiek problemów z najemcą wybranym za moim pośrednictwem będę realnym wsparciem. Wychodzę z założenia, że jeśli klient ma problem, to ten problem trafi do agenta i dlatego zawsze, wybierając najemcę, działam w myśl zasady: gdyby to mieszkanie należało do mnie, to czy nająłbym je tej osobie.

Formalności zdawczo-odbiorcze

Jeśli wszystkie strony zdecydują się podpisać umowę, pozostaje kwestia wydania mieszkania. Tę część można przeprowadzić bez spotkania. Przed przekazaniem lokalu należy wykonać zdjęcia liczników wody, gazu i prądu tak, aby były widoczne także ich numery ewidencyjne. W przypadku decyzji właściciela o przepisaniu liczników, formalności można już od jakiegoś czasu przeprowadzić online. Wymagane są wówczas numery umów, klienta i liczników zdającego. Zdający po wypełnieniu formularza, przesyła odpowiedni link najemcy. To bardzo wygodna forma, chociaż dla starszych osób lub obcokrajowców może być problematyczna. Wówczas wydrukowane formularze zdawczo-odbiorcze będą koniecznością. Pamiętajmy jednak, że można je przekazać najemcy bezkontaktowo. W takim wypadku należy je dostarczyć do skrzynki na listy najemcy lub wysłać pocztą, co może zabrać dodatkowe kilka dni. Należy tu podkreślić, że opcja bez spotkania jest stosunkowo łatwa do przeprowadzenia, jeśli w lokalu nikt nie zamieszkuje. Wówczas możemy bez problemu spisać i sfotografować liczniki, a nowy najemca może je sam sprawdzić po otrzymaniu kluczy. W przypadku, kiedy lokal jest zamieszkiwany, lepiej poczekać, aż zostanie zdany. Wówczas można zlecić także dezynfekcję, co na pewno doceni nowy najemca. Informację o dezynfekcji lokalu warto zamieścić w ogłoszeniu. Dla wielu osób to dziś kwestia, która może wpłynąć na podjęcie decyzji. Teoretycznie można założyć, że odczekanie kilku dni powinno także zminimalizować możliwość przeżycia wirusa na wszelkich powierzchniach.

fot. AndreyPopov / bigstock

Przekazanie kluczy

Samo przekazanie kluczy powinno nastąpić po dokonaniu wszelkich formalności. Świetnym rozwiązaniem, często stosowanym przy najmie krótkoterminowym, jest zamontowanie zamka na szyfr w skrzynce na listy. W ten sposób klucze możemy zostawić w skrzynce na listy i podać najemcy tylko kod. Skrzynki na listy zazwyczaj znajdują się na klatce schodowej i należy jeszcze podać kod do drzwi wejściowych do budynku. Jeśli są na klucz, co czasem się jeszcze zdarza, możemy umówić naszego nowego najemcę z naszym sąsiadem. Z nim wcześniej uzgadniamy, że o danej godzinie zadzwoni do niego na domofon nasz najemca i się przedstawi. Sąsiad może okazać się tu bardzo pomocny. Oczywiście, klucze w przypadku pustostanu często posiada pośrednik i to on, w sposób jak najbardziej bezpieczny, może przekazać je najemcy bez udziału właściciela.

Podpis uwierzytelniony – czy to konieczne?

Pozostaje kwestia uwierzytelnienia podpisu i tożsamości naszego nowego najemcy. Oczywiście, możemy poprosić o notarialne uwierzytelnienie podpisu. Wraca tu jednak problem dokładnie taki sam jak przy najmie okazjonalnym – w obecnej sytuacji mocno utrudniamy życie naszemu najemcy. Co w dobie wielu obostrzeń i ogólnym zaleceniu minimalizacji kontaktów nie pomaga. Moim zdaniem, dużo lepszym rozwiązaniem jest podpisanie umowy online. Czyli umówienie się z najemcą na wideorozmowę, w trakcie której nasz nowy najemca pokaże nam swój dowód osobisty oraz podpiszę umowę w taki sposób, aby było to widoczne. Taką rozmowę możemy nagrać jako dodatkową formę zabezpieczenia. Warto jeszcze zamieścić w umowie informację, iż składanie fałszywego podpisu jest karalne, a fałszywy podpis powoduje nieważność czynności prawnej.

Pamiętajmy o tym, aby dbając o swoje bezpieczeństwo, dbać także o bezpieczeństwo drugiej strony. W długoterminowym rozrachunku to wszystkim nam przyniesie korzyść. Zachowując wysokie standardy, mamy prawo oczekiwać ich od innych, nie rezygnujmy z nich tylko dlatego, że kogoś opinia dotycząca zagrożenia jest skrajnie odmienna od naszej. Nie pozwólmy, aby ktokolwiek deprecjonował nasze wymagania, wyśmiewając je czy żartując z nich. Różne podejście do zagrożenia wynika z kilku czynników, takich jak: wiek, choroby przewlekłe i inne podwyższające ryzyko lub mieszkanie z osobami z grupy ryzyka. Tego nie da się ocenić na pierwszy rzut oka, nie oceniajmy więc ani postaw asekuracyjnych, ani tych bardziej zdystansowanych.

Grzegorz Dworak - Z wykształcenia finansista i bankowiec, licencjnowany pośrednik (lic. 13982), przedsiębiorca i pasjonat branży nieruchomości. Od 14 lat związany z branżą nieruchomości. Od kilku lat prowadzi własną agencję Dworak Nieruchomości w Bielsku-Białej. Swoją wiedzą i doświadczeniem dzieli się, prowadząc blog grzegorzdworak.pl i kanał na YouTubie poświęcony szeroko pojętej branży obrotu nieruchomościami oraz motywacji.