Ostatnio pojawia się coraz więcej głosów, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości bardzo przypomina boom mieszkaniowy z lat 2006-2007 zakończony gwałtownym kryzysem. Czy rzeczywiście obecne realia są porównywalne z ówczesną sytuacją na rynku?

Analiza danych sprzedażowych trzeciego kwartału roku 2018 pokazuje, że trend zakupowy na rynku nowych mieszkań wyraźnie wyhamował. Według raportu REAS w sześciu najbardziej liczących się na rynku nieruchomości miastach sprzedaż nowych mieszkań znacznie spadła. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi od lipca do września sprzedano 14,2 tys. mieszkań, czyli aż o 19 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Z kolei od początku 2018 r. sprzedano 48,2 tys. mieszkań, co daje 10 proc. mniej niż w trzecim kwartale roku 2017.

Przyczyny wyhamowania rynku

Z analizy porównawczej rezultatów sprzedażowych wynika, że okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r. był dla deweloperów mieszkaniowych okresem największego boomu. W roku 2018 rynek przyhamował, jednak spowolnienie nie jest takie gwałtowne jak w 2008 r.

Przyczyny takiego spadku należy szukać głównie po stronie podaży, nie popytu. Bowiem spadek liczby mieszkań idzie w parze ze zmniejszeniem liczby mieszkań w ofercie deweloperów. Jednak mimo zmniejszenia sprzedaży relacja sprzedaży do oferty (na początek kwartału) jest bardziej stabilna.

Koniec hossy?

Zgodnie z założeniami makroekonomii oraz sytuacjami, które miały miejsce w historii, oznaką typowego scenariusza końca hossy i początku dekoniunktury jest rozminięcie krzywych popytu i podaży.

Na wyhamowanie popytu mają wpływ zbyt wysokie ceny mieszkań, a także rosnące stopy procentowe, które wiążą się z wyższymi kosztami kredytu hipotecznego. Jednocześnie inwestycje zainicjowane 2-3 lata wpływają na dalszy wzrost rozpędzonej podaży.

Deweloperzy żyli w przekonaniu, że ciągle wzrastające ceny mieszkań wyrównają poniesione przez nich wyższe koszty droższych gruntów i wyższych kosztów robocizny. Gdy zbyt duża ilość mieszkań z rozpoczętych wcześniej inwestycji trafia na rynek i nie ma chętnych do ich zakupu, efektem jest gwałtowny spadek poziomu cen mieszkań. Drastycznie zmniejszone przychody deweloperów nie są w stanie zrównoważyć wcześniejszych kosztów. Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości, w tym wyhamowanie sprzedaży, nie pokrywa się z takim scenariuszem.

Wzrost cen gruntów i kosztów budowy obserwowaliśmy w szczególności w 2017 r. Jednak wydaje się, że obecnie deweloperzy są bardziej świadomi i chcą uniknąć błędów z przeszłości, kiedy to nadpodaż mieszkań była przyczyną gwałtownego spadku cen i kryzysu na rynku. Z tego powodu inwestorzy trzymają większą kontrolę nad liczbą budowanych mieszkań, a wyższe koszty są skutecznie przerzucane na klientów, co pozwala utrzymać marże i rentowność na satysfakcjonującym poziomie. Doświadczeni wcześniejszymi załamaniami rynku deweloperzy przygotowują lepiej przemyślane oferty, uważniej dokonują zakupu gruntów i za wszelką cenę nie chcą pobijać rekordów sprzedaży. Wolą bardziej rozciągnąć w czasie sprzedaż, ale uzyskać z niej wyższe ceny.

Obecnie liczba nowych mieszkań uwzględnianych w ofertach jest mniej więcej równa z poziomem sprzedaży – oferta jest dziś uzupełniana, a nie, tak jak przed kryzysem w 2008 roku, powiększana.

Na sześciu głównych rynkach w latach 2015-2017 znalazło się około 50 tys. nowych mieszkań, a w 2018 r. ta liczba została odpowiednio zmniejszona, podczas gdy przed ostatnim kryzysem gwałtownie rosła w latach 2006-2007.

Zagrożenia dla rynku mieszkaniowego

Rynek mieszkaniowy jest uzależniony od wielu czynników, mających na niego zarówno pozytywny, jak i negatywny wpływ.

Największym zagrożeniem jest dla niego ryzyko powstania tzw. bańki. Wynika ono z stałego od 2012 roku wzrostu cen mieszkań. Jednak jest ono ograniczone przez kilka czynników. Po pierwsze, mamy obecnie mniej gwałtowną niż w latach 2006–2008 dynamikę wzrostu cen. Po drugie, ceny mieszkań rosną, ale rośnie również wysokość wynagrodzeń.

Na rynku deweloperskim negatywnie mogą się odbić również niekorzystne tendencje demograficzne (spadek liczby ludności oraz starzenie się społeczeństwa), które w dłuższym okresie mogą wpłynąć na mniejszy popyt na mieszkania. Z kolei przekładające się na wyższe koszty wykonawstwa rosnące ceny gruntów i problemy branży budowlanej mogą negatywnie odbić się na na marżach deweloperów. Z powodu zawirowań na rynku finansowym może się również zmniejszyć dostęp deweloperów do taniego finansowania.

Deweloperzy będą musieli również stawić czoła zmianom prawnym, które mogą wywołać zarówno pozytywne dla nich skutki (np. rządowe programy dopłat do wynajmu i kupna mieszkań), jak i negatywne (np. zamknięte rachunki powiernicze).

Szanse

Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym jest niski poziom stóp procentowych, które według ostatnich komentarzy zmienią się nie wcześniej niż w 2020 r. (wcześniej zmian spodziewano się w 2019 r.). Jednak poziom stóp procentowych jest bardzo zależny od tempa wzrostu stóp w UE. Szybsze podniesienie poziomu stóp procentowych przez EBC może przyczynić się do podobnej decyzji NBP. To natomiast będzie miało wpływ na wyższe koszty kredytów hipotecznych i kosztów deweloperów. Z kolei do momentu utrzymywania prze NBP stóp procentowych na obecnym poziomie nie grozi gwałtowne ograniczenie popytu.

Utrzymujące stały trend bogacenie się społeczeństwa wraz z idącymi z nimi w parze zmianami preferencji mogą przyczynić się do wzrostu popytu na mieszkania o wyższym standardzie i większym metrażu. Coraz więcej osób będzie również miało zdolność kredytową.

Jaka przyszłość rynku?

Okres największej hossy najprawdopodobniej już minął, a przejście z etapu boomu do równowagi rynkowej następuje łagodnie. Jeśli nie nastąpią żadne nagłe, drastyczne zmiany prawne lub kryzys gospodarczy, raczej nie grozi nam nagłe załamanie, podobne do tego z 2008. Raczej nie doczekamy się gwałtownego spadku cen mieszkań, a raczej zatrzymania ich wzrostu i stopniowej stabilizacji.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.