Osoby sprzedające, aby skusić kupującego, coraz częściej dostosowują ceny w ogłoszeniach do słabnącego popytu i rosnącej liczby ofert. Najbardziej widoczne jest to przy mniejszych mieszkaniach. Ich średnie ceny ofertowe w wielu miastach były niższe, chociaż maksymalnie o 3-4 proc. – tak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, który podsumował IV kwartał 2024 r. na rynku wtórnym.             

– Wraz z żoną mamy potwierdzoną zdolność kredytową, więc teoretycznie mogliśmy już kupić większe mieszkanie. Ale ponieważ nie mamy jeszcze dzieci, podchodzimy do tego bez presji. Jeszcze się wstrzymujemy, obserwujemy ceny w okolicy, może wpadnie coś atrakcyjnego – opowiada nam Marek, którego spotkaliśmy na jednej z internetowych grup poświęconych rynkowi nieruchomości w Warszawie i okolicach.  

Jeśli w 2024 r. ktoś miał gotówkę lub zdolność kredytową, ale zdecydował się poczekać z kupnem mieszkania, licząc na większą elastyczność sprzedających, obrał być może słuszną strategię. W IV kwartale minionego roku w miastach wojewódzkich zaobserwowano więcej przypadków urealnienia lub przynajmniej stabilizacji cen ofertowych niż wzrostów. Jak wskazują dane Nieruchomosci-online.pl dotyczące rynku wtórnego, widoczne było to w analizie cen ofertowych mieszkań 1- i 2-pokojowych. 

Możemy liczyć na nieco bardziej realne podejście sprzedających

Analiza kategorii mieszkań 1-pokojowych pokazuje, że maleje grono miast wojewódzkich pozostających w trendzie wzrostu cen ofertowych. W III kwartale ub.r. było to siedem lokalizacji, w IV kwartale już tylko cztery: Wrocław, Rzeszów (wzrost poniżej 2 proc.), Opole i Bydgoszcz (5 proc.). 

W IV kwartale w segmencie kawalerek przeważał nastrój urealnienia cen ofertowych. Niektórzy właściciele najwyraźniej zrozumieli, że jeśli chcą sprzedać mieszkanie, to muszą nieco bardziej dopasować cenę wyjściową w ogłoszeniu do aktualnych, trudniejszych realiów rynkowych. I taka sytuacja nastąpiła w ośmiu stolicach regionów: Białymstoku, Gdańsku, Katowicach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Szczecinie i Warszawie. W IV kwartale średnie ceny ofertowe były tam niższe maksymalnie o 3-4 proc. (najczęściej jednak o 1-2 proc. k/k).  

W kategorii lokali 1-pokojowych było też kilka przypadków stabilizacji średniej ceny ofertowej. W takich miastach jak Kraków, Poznań, Toruń, Gorzów Wlkp. i Kielce średnia stawka za metr zmieniła się w porównaniu z III kwartałem w górę lub w dół o mniej niż 1 proc., a więc prawie niezauważalnie.  

W przypadku mieszkań 2-pokojowych przeważała stabilizacja. Dotyczyło to ośmiu miast wojewódzkich i były to: Bydgoszcz, Kielce, Kraków, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń i Wrocław. Spadek średniej ceny ofertowej na poziomie 2-3 proc. nastąpił z kolei w Warszawie, Gdańsku, Gorzowie Wlkp. i Lublinie. W pozostałych analizowanych miastach średnia cena ofertowa wzrosła od 1 do 5 proc.

Wygląda więc na to, że w ofercie pojawia się nieco mniej mieszkań z bardzo życzeniowymi cenami ofertowymi. Z relacji uczestników rynku można też wywnioskować, że wśród niektórych sprzedających narastają obawy przed rzeczywistą korektą cen (już tych transakcyjnych). Część właścicieli decyduje się więc od razu realniej podchodzić do ceny ofertowej, aby zwiększyć szansę na sprawną sprzedaż. 

Pewnym zaskoczeniem może być natomiast sytuacja widoczna w kategorii większych mieszkań. Okazuje się, że jeśli chodzi o lokale 3-pokojowe – czyli teoretycznie te trudniej sprzedawalne – wciąż przeważały dalsze wzrosty średniej ceny ofertowej. Dotyczyło to dziesięciu miast, chociaż trzeba podkreślić, że oczekiwania osób sprzedających nie wzrosły tam jakoś drastycznie (najczęściej o 2-3 proc. k/k). 

Chociaż w ostatnich miesiącach stawki ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w niektórych lokalizacjach nieco bardziej dostosowały się do słabnącego popytu, to jednak w ujęciu rok do roku wciąż jest oczywiście drożej. Gdy porównamy grudzień 2024 r. do grudnia 2023 r., widać, że mieszkania są droższe od 3 do 13 proc. w zależności od miasta i metrażu. 

Mieszkania na sprzedaż

Mamy co oglądać, bo ogłoszeń wciąż przybywa

Osoby zainteresowane kupnem mieszkania z rynku wtórnego miały w IV kwartale nieco większy wybór – liczba ogłoszeń w portalu wzrosła o 5 proc. w porównaniu z III kwartałem. Jednak kiedy porównamy wielkość oferty z IV kwartału 2024 r. do sytuacji z IV kwartału 2023 r., wzrost wynosi już 27 proc. Tak znaczący wzrost liczby ogłoszeń był bez wątpienia jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku mieszkaniowym w minionym roku. 

Szukając powodów wzrostu liczby ogłoszeń, najpierw trzeba wrócić do końcówki 2023 r. – na finiszu Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oferta była już bardzo mocno przebrana. W ostatnim roku byliśmy więc świadkami po części naturalnej odbudowy oferty. Była też mniejsza wymienialność ogłoszeń: z jednej strony do sprzedaży trafiło dużo nowych mieszkań, z drugiej strony część nieruchomości pozostawała długo niesprzedana, bo popyt wyhamował. Do podażowej górki dosypywały też osoby, które w ostatnich latach kupiły mieszkanie pod inwestycję – skoro ceny w wielu miastach przestały rosnąć, część właścicieli uznała prawdopodobnie, że nie ma już co czekać ze sprzedażą.    

Mieszkania na sprzedaż

Wszystko to sprawiło, że pod koniec roku oferta rynku wtórnego była szeroka. Chociaż, jak zwykle, wiele zależało też od miasta i wielkości lokalnego rynku.   

Czekamy, bo wciąż wypatrujemy rządowego programu?

Z jednej strony w IV kwartale właściciele mieszkań wciąż chętnie decydowali się wystawić swoje nieruchomości, z drugiej strony zainteresowanie ogłoszeniami było o 2 proc. mniejsze niż w III kwartale. Gdy porównamy końcówkę 2024 r. do końcówki 2023 r., liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami była natomiast niższa o 15 proc.

Mniejszą aktywność osób poszukujących w IV kwartale potwierdza też duża część pośredników, którzy wzięli udział w naszym grudniowym badaniu nastrojów rynkowych. W przypadku kawalerek mniejszy popyt na własnej skórze odczuło 46 proc. agentów, a w przypadku większych mieszkań 60 proc. z nich.

Dlaczego poszukujący rzadziej kontaktowali się ze sprzedającymi? Oprócz wciąż utrzymujących się wysokich cen i drogich kredytów, duże znaczenie miała też niepewność związana z mglistymi zapowiedziami rządowego programu wsparcia kredytobiorców. W październiku i listopadzie wciąż stał przy tym wielki znak zapytania, a w grudniu pojawiła się oficjalna informacja Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że kredytu 0 proc. nie będzie. Przy okazji dodano jednak, że w 2025 r. ogłoszony ma zostać alternatywny program. Efekt? Część osób dalej nie wie, co robić i wstrzymuje się z szukaniem mieszkania.   

Istotny jest też kalendarz. W końcówce roku zainteresowanie mieszkaniami zwykle spada. Dane historyczne pokazują, że dla wielu osób lepszym momentem na szukanie jest początek roku. Czy tym razem będzie podobnie? 

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.