W wywiadzie w poprzednim numerze rozmawialiśmy na temat eksmisji. Te potrafią trwać bardzo długo, a – przez kolejki do lokali socjalnych – właściciele mogą czekać latami na odzyskanie swojego majątku. Coraz częściej słychać o samodzielnych inicjatywach pozbywania się lokatorów. Co na to przepisy prawa?

Gdyby chcieć odpowiedzieć na to pytanie jednym zdaniem, należałoby powiedzieć, że prawo zabrania prowadzenia samodzielnych eksmisji. Przyczyn jest kilka, a rozrzucone są w kilku przepisach różnych aktów prawnych. Przeprowadzę przez nie w swoistym Q&A.

Kto zgodnie z prawem może dokonywać eksmisji?

Co do zasady, egzekucją orzeczeń sądowych zajmują się komornicy. Działają oni w oparciu o tytuły wykonawcze – w przypadku najmu wyroki eksmisyjne lub akty notarialne, w których najemca poddał się egzekucji, zaopatrzone w klauzulę wykonalności. By przeprowadzić legalnie eksmisję, należy – po pierwsze – skutecznie wypowiedzieć umowę najmu (rozmawialiśmy o tym ostatnio), po drugie – uzyskać tytuł wykonawczy.
W przypadku „zwykłego” najmu będzie to czasochłonne i długotrwałe, zdecydowanie szybciej uda się uzyskać klauzulę wykonalności na oświadczenie o poddaniu się egzekucji załączone do umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

Skoro najem się skończył, to najemca nie ma już tytułu prawnego do przebywania w lokalu?

Nie ma. Upływ czasu, na jaki umowa najmu została zawarta albo jej wypowiedzenie sprawia, że najemca korzysta z lokalu bezumownie.

Czy istnieje jakaś przeszkoda, żeby wynajmujący po prostu wszedł do, jakby nie było, swojego mieszkania i pomógł byłemu już przecież najemcy spakować jego rzeczy?

Niestety, istnieje. Nazywa się to ochroną posiadania. Posiadanie to taki stan, w którym dana osoba (w tym przypadku najemca) sprawuje władztwo nad rzeczą i chce nią władać jak właściciel. W przypadku najemcy mamy do czynienia z posiadaniem zależnym („zależy” od zawartej umowy). Problem w tym, że po ustaniu najmu były lokator nadal pozostaje w posiadaniu. Zgodnie zaś z przepisami Kodeksu cywilnego, posiadania nie można naruszać samowolnie, nawet jeśli jest ono w złej wierze. Co więcej, ustawa o ochronie praw lokatorów przyznaje lokatorowi instrumenty ochronne przysługujące właścicielowi. Innymi słowy, właściciel nie może swobodnie wejść do lokalu i wyrzucić z niego byłego najemcy. Chyba że najemca na taką pomoc wyrazi zgodę…

fot. Ketut Subiyanto / pexels.com

Co grozi wynajmującemu, gdyby chciał dokonać samodzielnej eksmisji?

Na gruncie cywilnoprawnym najemca mógłby wytoczyć proces o przywrócenie posiadania. Ten instrument jednak, biorąc pod uwagę przewlekłość postępowań sądowych, niekoniecznie przyniesie szybki efekt. Mówiąc wprost – zanim sąd rozstrzygnie prawomocnie spór o przywrócenie posiadania, minie co najmniej kilka, a bardziej prawdopodobne kilkanaście lub kilkadziesiąt, miesięcy. Były lokator nie będzie przecież mieszkać w tym czasie na klatce schodowej.

Jakie są konsekwencje samowolnej eksmisji?

Na odpowiedzialności cywilnoprawnej się nie kończy. W grę wchodzi również spotkanie z prokuratorem.

Prawnokarna ochrona najemcy realizowana jest na gruncie dwóch przepisów – art. 191 § 1a i art. 193 Kodeksu karnego. Wedle drugiego z nich, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Prawo chroni zatem mir domowy.

W tym przepisie jest mowa o wdarciu do „cudzego domu”. A właściciel wchodzi przecież nie do cudzego mieszkania, tylko do własnego. Czy będzie odpowiadać na tej podstawie?

Zdaję sobie sprawę, że dla osoby niemającej rozeznania w przepisach prawa może brzmieć to egzotycznie, ale w tym przypadku prawo karne wynajęte mieszkanie traktuje jako cudze. Istota najmu polega na tym, że oddając je najemcy do korzystania, właściciel wyzbywa się uprawnień do korzystania z niego. Najemca zaś staje się osobą uprawnioną w rozumieniu art. 193 kk, a co za tym idzie, zostaje objęty ochroną prawnokarną wynikającą z tego przepisu. Został on umieszczony w rozdziale XXIII Kodeksu karnego (Przestępstwa przeciwko wolności) i chroni wolność nieskrępowanego posiadania i korzystania z lokalu. Próba wejścia do lokalu wbrew woli lokatora, w obliczu posiadanego przez niego tytułu prawnego do lokalu, może zatem wypełnić przesłanki opisane w art. 193 kk.

Przepis mówi o „wdarciu się”. A jeśli właściciel wejdzie, bo ma zapasowy klucz?

Wdarcie się do lokalu w rozumieniu art. 193 kk nie musi polegać na życiu siły. Równie dobrze może to być wejście przez otwarte okno pod nieobecność lokatora, czy też właśnie otwarcie drzwi przy użyciu posiadanego klucza.

Czy właściciel może mieć zapasowy klucz do lokalu?

Samo posiadanie zapasowego klucza zabronione nie jest. Problem może sprowadzić skorzystanie z niego wbrew woli lokatora.

Czy można umówić się z lokatorem – napisać o tym w umowie – że właściciel będzie dysponował zapasowym kluczem?

Nawet należy to zrobić. Mogą przecież zdarzyć się sytuacje nagłe czy awaryjne wymagające wejścia do lokalu pod nieobecność najemcy – np. pęknięty wężyk zalewający lokale poniżej, gdy lokator jest na wakacjach. W umowie warto opisać sytuacje, w których właściciel będzie mógł takiego klucza użyć. Takie umowne uprawnienie właściciela do wejścia do lokalu może mieć znaczenie przy badaniu przez sąd, czy doszło do popełnienia przestępstwa naruszenia miru domowego.

Jakie są sytuacje, w których właściciel może legalnie wejść do lokalu?

Takie sytuacje zostały wymienione w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pierwsza z nich to awaria wywołująca szkodę lub zagrażająca bezpośrednio powstaniem szkody. W takiej sytuacji lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej. Gdyby była potrzeba dostania się do lokalu poprzez wyłamanie drzwi czy przez okno, może prosić o pomoc straż pożarną. Z takiego wejścia spisuje się protokół i zabezpiecza rzeczy znajdujące w lokalu. Jeśli właściciel będzie dysponował zapasowym kluczem na taką okazję, nie będzie potrzeby wyłamywania zamków. Jeśli go jednak nie ma – nie zabezpieczył sobie takiego klucza umownie lub go po prostu zgubił, trzeba będzie sforsować drzwi. W takim przypadku można to zrobić legalnie, bez negatywnych konsekwencji, o których mówiliśmy wcześniej.

Drugi przypadek, w którym właściciel może wejść do lokalu to konieczność wykonania przeglądów, zarówno tych okresowych – wynikających z przepisów prawa (np. przegląd wentylacji czy pieca gazowego), jak i doraźnych, mających na celu ustalenie zakresu niezbędnych do wykonania prac. Taka inspekcja ma być dokonana po wcześniejszym ustaleniu terminu. Warto taką procedurę opisać z góry w umowie – jaki długi termin ma to być. Lokator jest zobowiązany wpuścić właściciela również wtedy, gdy lokal wymaga napraw, które powinien był wykonać lokator, ale tego nie zrobił. Problem w tym, że w tych sytuacjach właściciel nie może wymusić takiego wejścia siłą. W razie odmowy otwarcia drzwi, właściciel nie może ani sam, ani z policją do lokalu wejść. Pozostaje tu rozwiązanie sądowe – wytoczenie pozwu o nakazanie i zagrożenie grzywną. Biorąc pod uwagę tempo rozpoznawania spraw przez sądy, jest to rozwiązanie bardziej teoretyczne niż praktyczne.

Co można w takiej sytuacji zrobić?

Rekomenduję zabezpieczenie takiej sytuacji karą umowną – jeśli lokator odmówi udostępnienia lokalu w celu wykonania przeglądu, płaci karę umowną. To sprawdzi się naturalnie tylko wtedy, gdy lokator będzie wypłacalny. Przy zawieraniu umowy warto jako dodatkowy bezpiecznik zastosować oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do należności z tytułu najmu.

Czy są jeszcze jakieś sytuacje, w których legalnie można wejść do własnego mieszkania?

Najprostszym sposobem na legalne wejścia do lokalu jest ten uzgodniony z najemcą. Można wręcz wytworzyć sytuację, w której będzie z takiego obrotu rzeczy zadowolony. Np. zaoferowanie usługi sprzątania w ramach czynszu może być dla najemcy pewnego rodzaju „marchewką”. Dla wynajmującego będzie zaś stanowiło legalną metodę wejścia do lokalu, bieżącego kontrolowania jego stanu itd.

fot. Ketut Subiyanto / pexels.com

A jeśli lokator wpuści właściciela dobrowolnie do mieszkania?

Wtedy nie mamy do czynienia z wdarciem się do lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że przepis art. 193 kk zawiera też inną przesłankę. Spełnia się ona, gdy właściciel – wbrew żądaniu lokatora – mieszkania nie opuszcza. Czyli wszedł wprawdzie za pozwoleniem, ale nie chce już wyjść, gdy lokator go wyprasza. W tej sytuacji najemca podlega również ochronie. Wynika to z faktu, że jest posiadaczem lokalu, niezależnie od tego, czy to posiadanie jest oparte na umowie najmu, czy też nie. Należy jednak zaznaczyć, że istnieją poglądy, wedle których wygaśnięcie umowy najmu (czy to na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta, czy też na skutek jej wypowiedzenia) sprawia, że najemca tracąc tytuł prawny do lokalu, traci również ochronę prawnokarną z art. 193 kk. Właściciel ma bowiem w takiej sytuacji „większe” uprawnienie do lokalu. Dla właściciela mieszkanie przestaje być zatem „cudze” w rozumieniu, o którym wspominałem wcześniej. Skoro bowiem art. 193 kk ma chronić wolność korzystania z lokalu, która to ma wynikać z przysługującego najemcy tytułu prawnego (np. umowy najmu), a ten wygasa, wraz z nim ustaje również ochrona. Uczulam jednak, by podchodzić do tej kwestii bardzo ostrożnie. Jak wcześniej wspomniałem, istnieją stanowiska, wedle których ochrona z art. 193 kk działa z uwagi na posiadanie.

Na rynku istnieje praktyka wynajmowania poszczególnych pokoi. Czy to recepta na legalne wejście do lokalu?

Tutaj warto zwrócić uwagę na dwie sytuacje – faktyczne i teoretyczne wynajmowanie pokoi. Czym innym będzie wynajmowanie poszczególnych pokoi różnym osobom, z prawem współkorzystania przez nie z części wspólnych, a czym innym wynajęcie tej samej osobie (czy rodzinie) lokalu z pominięciem jednego pomieszczenia. W pierwszej sytuacji – nie widzę problemu. Inaczej jest w drugiej. Ta koncepcja (prawo do wejścia właściciela do lokalu) sprawdzi się wtedy, jeśli owo korzystanie tylko z części lokalu będzie miało charakter faktyczny, a nie będzie jedynie czymś „na papierze”. Jeśli właściciel faktycznie wynajmuje tylko dwa z trzech pokoi w mieszkaniu, a pozostały ma zamknięty, przechowuje w nim jakieś rzeczy itd., to do takiego pokoju ma prawo mieć dostęp. Czym innym jednak będzie sytuacja, w której najemca faktycznie zajmuje cały lokal i od początku taka była intencja stron, a jedynie formalnie w umowie napisano o wyłączeniu części mieszkania z najmu. Postanowienie takie będzie zatem pozorne – ma stworzyć wrażenie, że najemca korzysta jedynie z części lokalu, podczas gdy faktycznie ma dostęp do całego i tak od początku miało być.

Ale skoro najemca się na to zgodził…

Zdaję sobie sprawę, że „papier przyjmie wszystko”. Jednakże w systemie prawa mamy takie instytucje, jak pozorność czy nadużycie prawa. Umowa nie może być też sprzeczna ze swoją naturą. Stąd pomiędzy bajki należy włożyć koncepcje wynajmowania mieszkania z prawem dostępu właściciela do łazienki czy kuchni. Albo wynajmowanie pokoi bez korytarza.

Nie można zatem umówić się, że ktoś wynajmuje pokoje, kuchnię i łazienkę, ale wynajmujący zostawia sobie korytarz, w którym będzie coś przechowywał?

Odpowiem pytaniem na pytanie – a jak w takim razie ci najemcy będą dostawać się do wynajmowanych pomieszczeń, skoro nie mają prawa korzystać z prowadzącego do nich korytarza? To jest właśnie owa sprzeczność z naturą stosunku najmu. Inna sprawa – jaki najemca zgodzi się wynająć lokal na takich zasadach? Trzeba brać również pod uwagę, że jeśli sprawa trafi przed oblicze prokuratora czy do sądu, to orzekający tam sędziowie nie są zawieszeni w próżni. Oprócz prawa kierują się czymś, co nazywamy doświadczeniem życiowym. A to uczy, że lokali nie wynajmuje się bez korytarzy, czy też nie zapewnia się właścicielowi w nich dostępu do łazienki. Bo i po co?

Zwolennicy takich rozwiązań podnoszą argumenty, że trudno będzie udowodnić złe zamiary właściciela czy pozorność takich rozwiązań. Że faktycznie, wynajmowanie lokali z pominięciem jednego pokoju jest skutecznym sposobem w walce w nieuczciwym najemcą. Nie da się wykluczyć, że takie rozwiązania przynoszą efekt w postaci możliwości wejścia do lokalu. I być może dają faktyczny efekt w postaci skłonienia go do wyprowadzki. Ale przeprowadzone w nieumiejętny sposób narażają tegoż właściciela na ryzyko odpowiedzialności karnej, o czym za chwilę. Każdy sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, jak duże to ryzyko jest i czy jest skłonny je ponieść.

Czy zdarzają się przypadki skazania za naruszenie miru domowego?

Tak, choć karę pozbawienia wolności orzeka się rzadko. Częściej sprawcom wymierzano grzywnę. Ktoś może powiedzieć – co mi tam, najwyżej zapłacę, ale mieszkanie odzyskam. Trzeba tylko pamiętać, że takie skazanie zostanie odnotowane w Krajowym Rejestrze Karnym, co może stanowić przeszkodę w codziennym życiu – np. dla wykonywania określonej pracy.

Jak wygląda sytuacja właściciela, gdy wprawdzie nie próbuje wejść do lokalu, ale chciałby uprzykrzyć niesolidnemu najemcy życie, np. odcinając media?

Tutaj dochodzimy do drugiego z przepisów Kodeksu karnego, na który należy zwrócić uwagę – art. 191 § 1a kk. Został dodany do Kodeksu karnego na początku 2016 r. na fali głośnych spraw „czyścicieli kamienic”. Chodziło o przypadki, w których nabywcy kamienic próbowali pozbyć się ich dotychczasowych mieszkańców poprzez podejmowanie działań skierowanych nie przeciwko samym osobom, a wymierzonych w substancję budynku. Wykonywali więc fikcyjne remonty, wystawiali drzwi i okna, zalewali lokale pod pozorem awarii instalacji itd. Początkowo próbowano walczyć z nimi przy pomocy art. 191 § 1 kk, jednakże penalizuje on przemoc przeciwko osobie. Brzmi następująco: „Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3”. Problem polegał na tym, że działanie wymierzone w budynek, a nie w osoby, nie było tym przepisem inkryminowane. Dlatego do art. 191 dodano § 1a w brzmieniu: „Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Odtąd, jeśli ktoś podejmuje działania mające na celu zmuszenie lokatora do wyprowadzki, uporczywie lub istotnie utrudniając mu korzystanie z lokalu mieszkalnego, może zostać pozbawiony wolności do lat 3. Jak widać, sankcja jest dalej idąca niż w przypadku naruszenia miru domowego. Co więcej, ustawodawca nie wprowadził rozróżnienia na posiadanie lokalu na podstawie tytułu prawnego czy też bez niego. Ochroną objęte są oba te przypadki. Przepis art. 191 § 1a kk obejmuje swoim oddziaływaniem takie sytuacje, jak wymiana zamków uniemożliwiająca lokatorowi wejście do lokalu, odcinanie mediów, czy owo „korzystanie z korytarza”, który nie został wynajęty wraz z lokalem.

Czy postępowań opartych na tym przepisie jest dużo?

Niewiele. Prawdopodobną przyczyną może być fakt, że przestępstwo to nie jest ścigane z urzędu, a na wniosek pokrzywdzonego – lokatora. Nie każdy będzie miał w sobie determinację, by składać zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, szczególnie w sytuacji, gdy sam nie ma czystego sumienia. Innym problemem jest podejście organów ścigania. Osobiście spotkałem się z odmowami przyjmowania zgłoszeń lokatorów poddawanych przemocy pośredniej czy zniechęcaniem lokatora do składania takiego zawiadomienia. Trzeba mieć jednak na uwadze, że policja i prokuratorzy otrzymali jakiś czas temu wytyczne w zakresie postępowań z udziałem lokatorów, w których nakazano im nieść wszelką pomoc. Znam też przypadek zatrzymania właścicieli i postawienia im zarzutów. Wiele tu zależy od determinacji lokatora. Jeden „machnie ręką” i się wyprowadzi, inny będzie tak długo „wiercił dziurę w brzuchu” prokuratorowi, aż ten postawi zarzuty. Znam też taki przypadek.

Czy przepisów Kodeksu karnego nie można użyć przeciwko nieuczciwym najemcom? Przecież ktoś, kto okupuje czyjeś mieszkanie, nie płaci za nie, a nierzadko je dewastuje, działa na szkodę właściciela. Czy prawo tu nie stoi po stronie właścicieli?

Takie możliwości istnieją. Wprawdzie orzeczenia skazujące byłych lokatorów pojawiają się jak przysłowiowe jaskółki, które wiosny nie czynią, tym nie mniej cieszy, że sądy zaczynają dostrzegać problem i coraz szersze zjawisko związane z okupowaniem lokali przez nieuczciwych najemców.

Pierwszym z przepisów, którego powinien użyć właściciel przeciwko lokatorowi, jest art. 286 § 1 kk, który penalizuje oszustwo. Zgodnie z nim kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. Niekorzystne rozporządzenie własnym mieniem polega tu na wynajęciu mieszkania osobie, która nie zamierza za nie płacić czynszu, bądź płaci go tylko na początku, by uśpić czujność właściciela. Wypełni znamiona tego przestępstwa również taki najemca, który wynajmuje lokal wiedząc, że jego zła sytuacja majątkowa nie pozwoli mu na wywiązywanie się z umowy.

Jeśli najemca, bądź były najemca, dewastuje mieszkanie, właściciel powinien skorzystać z art. 288 § 1 kk, wedle którego, kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Gdyby zdarzyło się tak, że z mieszkania znikną rzeczy stanowiące własność wynajmującego, należy zawiadomić organy ścigania o podejrzeniu popełnienia przez najemcę przestępstwa przywłaszczenia z art. 284 § 2 kk. Wedle niego, kto przywłaszcza sobie powierzoną mu rzecz ruchomą, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Na koniec warto też wskazać na przebijającą się koncepcję ścigania byłych najemców z art. 193 kk, czyli omawianego wcześniej przestępstwa naruszenia miru domowego. Tego samego, z którego dobrodziejstw korzysta najemca. Dla przypomnienia, przepis ten penalizuje wtargnięcie do cudzego mieszkania, ale również odmowę opuszczenia go wbrew żądaniu osoby uprawnionej. Choć w literaturze przedmiotu możliwość użycia tego przepisu przeciwko najemcy jest kwestionowana, to spotkałem się z wyrokami skazującymi najemcę właśnie za to, że po utracie tytułu do władania lokalem nie opuścił go, pomimo wezwania właściciela. Temat nie jest łatwy, ale warto byłoby wypracować linię orzeczniczą sądów
w takim kierunku.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny, specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu na kierunkach związanych z pośrednictwem, zarządzaniem, inwestowaniem i wyceną nieruchomości. Współpracuje ze środowiskiem pośredników w obrocie nieruchomościami. Doradza w procesach inwestycyjnych, prowadzi audyty nieruchomości. Od 12 lat związany z Wielkopolskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.