Zakup domu lub mieszkania to bardzo poważna życiowa decyzja. Jedna z poważniejszych, jakie czasami przychodzi nam w życiu podejmować. Zazwyczaj inwestujemy w nie oszczędności życia lub podejmujemy zobowiązanie finansowe w postaci kredytu hipotecznego na długie lata.

Nie każdy z nas ma znajomych doradców rynku nieruchomości, czy prawników, którzy podpowiedzą, jak do sprawy się zabrać i przebrnąć przez cały proces zwycięsko. Zakup nowego lokum powinien być przede wszystkim powodem do radości, więc najlepiej, jeśli podejdziemy do sprawy spokojnie i świadomie, co pozwoli nam uniknąć błędów na rożnych etapach tego procesu.

Najpierw musisz się zastanowić, czy szukasz mieszkania na własną rękę, czy chcesz skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Każda z tych opcji ma swoje plusy. Decydując się na samodzielne poszukiwanie, zaoszczędzisz parę groszy, ponieważ nie płacisz agencji prowizji za pośrednictwo. Warto jednak zorientować się w ofercie biur nieruchomości w Twoim mieście, gdyż nie zawsze pobiera ono za swoje usługi opłatę od kupującego i może posiadać oferty mieszkań, gdzie to sprzedający ponosi koszty pośrednictwa. Z drugiej zaś strony, jeżeli nie mamy czasu i przede wszystkim doświadczenia w tego typu transakcjach, korzystając z ofert agencji, mamy pewność, że nie zostaniemy oszukani. Biuro nieruchomości pomoże ustalić stan prawny i ocenić stan techniczny kupowanego mieszkania, może także doradzić nam, czy dana oferta jest korzystna, porównując ją z wieloma dostępnymi na rynku.

Znajdź agenta

Wybierając tę opcję, powinniśmy wyszukać taką agencję, która ma wieloletnią i ugruntowaną pozycję na rynku i w której pracują równie doświadczone i wykwalifikowane osoby.

Niezależnie od tego, na jaką strategię poszukiwań się zdecydujesz – ze wsparciem agenta czy bez – przygotuj się odpowiednio – najpierw dokładnie określ swoją sytuację i potrzeby, a następnie konsekwentnie, rzeczowo i bez emocji oceniaj spływające do Ciebie
informacje. Do dzieła!

Sprawdź dokładnie swoje możliwości finansowe

Analiza środków własnych, jakie możesz przeznaczyć na zakup nieruchomości oraz badanie zdolności kredytowej to pierwszy krok, jaki należy wykonać, zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia. Może się okazać, że na wymarzone mieszkanie Cię po postu nie stać i marzenia należy skonfrontować z rynkową rzeczywistością i zasobnością portfela. W swojej kalkulacji uwzględnij koniecznie dodatkowe koszty zakupu nieruchomości – prowizję dla pośrednika, koszty notarialne, podatki, koszty uzyskania kredytu, prowizje bankowe etc. Nie poszukuj mieszkania w górnej granicy Twojej zdolności kredytowej, załóż sobie bezpieczny margines na niespodziewane wydatki związane z transakcją czy konieczny remont.

Sprawdź, jaką nieruchomość możesz kupić bezpiecznie

Bądź panem swojego czasu

Sfinalizowanie transakcji na rynku nieruchomości wymaga dużo czasu, liczonego w tygodniach, a nawet w miesiącach. Procedura uzyskania kredytu, kompletowanie dokumentów niezbędnych do transakcji, wyprowadzka lokatorów i formalności meldunkowe, twoja przeprowadzka – to wszystko trwa. Opracuj sobie roboczy harmonogram, w którym określisz, co, kiedy, w jakiej kolejności musisz zrobić i ile czasu na to potrzebujesz. Zwłaszcza, jeśli zmieniasz mieszkanie tj. jedno sprzedajesz, drugie kupujesz. Wówczas powinieneś dokładnie zaplanować obie transakcje i precyzyjnie uzgodnić terminy płatności.

Zdobywaj dane, analizuj, ale nie daj się zwariować

Obserwuj oferty interesujących cię lokali, ale także ceny w okolicy. Konfrontuj poziom cen ofertowych (z ogłoszeń) z transakcyjnymi. Przecież najbardziej interesuje Cię, ile realnie możesz zapłacić za mieszkanie. Ceny transakcyjne są publikowane przez agencje nieruchomości, dodatki nieruchomościowe do lokalnych gazet, czy wreszcie branżowe pisma i publikacje stowarzyszeń pośredników. Tu z pewnością przyda się kontakt z agentem, który posiada przecież informacje bezpośrednio z rynku. Nie sugeruj się zbytnio informacjami w mediach, które co rusz donoszą o spadku lub wzroście cen nieruchomości. Możesz znaleźć specjalistę, który wesprze Cię w procesie decyzyjnym i zweryfikuje medialne rewelacje. W każdych warunkach rynkowych można przepłacić. Tak naprawdę sam wiesz najlepiej, kiedy jest dla Ciebie najlepszy czas na zakup mieszkania.

Określ, w jakim celu kupujesz mieszkanie

Inne czynniki są ważne przy zakupie na cele własne, inne na cele inwestycyjne. Mieszkanie pod wynajem np. dla studentów ma pożądane parametry i wymagania dotyczące lokalizacji, zupełnie odmienne od mieszkania kupowanego na własne cele. Ponadto wyobraź sobie siebie za kilka lat i zastanów się, czy mieszkanie, które właśnie oglądasz, będzie spełniać Twoje potrzeby. Może warto poświęcić trochę czasu i poszukać rozwiązania na tyle uniwersalnego, które nie stanie się powodem gehenny, gdy przestaniemy być singlem czy rodziną 1+1, a pojawi się dziecko, a może i dzieci. Znalazłeś mieszkanie, które w miarę Ci się podoba, ale ważniejsze jest to, że w sąsiednim bloku mieszka Twój najlepszy kumpel? Widzisz już wspólne wypady na rower, a wieczorem piwko i oglądanie meczu? Ładna wizja, ale emocje są złym doradcą, gdy chodzi o życiowe inwestycje.

Bądź realistą

Postaw sobie określone kryteria. Ustal, co jest dla Ciebie naprawdę ważne, a z czego jesteś skłonny zrezygnować. Nigdy nie będzie tak, że spełnią się Twoje wszystkie oczekiwania. Idealne lokum nie istnieje. Niektórzy przez lata szukają idealnego mieszkania i wciąż go nie znajdują. Bo musi być sklep całodobowy, ale bez nocnych awantur. Powinno być przedszkole, bo może będę mieć dzieci, ale najlepiej, żeby sąsiedzi ich nie mieli, żebym mógł wyspać się w sobotę. Chcę mieć blisko park lub las, piękną zieleń, ale jednocześnie w 30 minut móc dojechać do centrum miasta. Warunki można mnożyć w nieskończoność, więc jeśli nie chcesz być wiecznym poszukiwaczem, pójdź na pewne ustępstwa. Nie daj się również ponieść „magii niskiej ceny”. Szybko może się okazać, ze kupione mieszkanie nie spełnia Twoich kryteriów ani teraz, ani nie spełni ich w przyszłości.

Sprawdź stan prawny nieruchomości

Podstawowej weryfikacji stanu prawnego mieszkania możesz dokonać na podstawie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto także wesprzeć się dokumentami potwierdzającymi własność np. umową kupna-sprzedaży, aktem darowizny, postanowieniem o nabyciu spadku. Sprawdź kompletność i aktualność przedstawianych dokumentów i jak najszybciej ustal, czy osoba, z którą rozmawiasz, jest uprawniona do sprzedaży nieruchomości – jest jej właścicielem, czy też posiada odpowiednie pełnomocnictwo potwierdzone notarialnie. Nie podpisuj żadnych postanowień, umów przedwstępnych, jeśli dokumentacja nieruchomości jest niekompletna lub budzi Twoje wątpliwości. Jeśli nie jesteś pewien, czy stan prawny pozwala na sprzedaż, poradź się prawnika lub pośrednika. Ponadto poproś o zaświadczenie ze spółdzielni o stanie zadłużenia lokalu bądź jego braku. Przed samą finalizacją transakcji upewnij się, że lokal jest wolny od niepożądanych lokatorów – zażądaj zaświadczenia o tym, że nikt nie jest tam zameldowany.

Poznaj wszystkie cienie i blaski

Dokładnie obejrzyj mieszkanie i budynek. Postaraj się zorganizować co najmniej dwie wizyty o rożnych porach dnia. Zapytaj o sąsiadów. Zwróć uwagę na stan przestrzeni wspólnych tj. klatkę schodową, teren wokół bloku, plac zabaw. Ich wygląd dużo mówi o lokatorach, zarządcy budynku i najbliższym sąsiedztwie. W mieszkaniu dokładnie obejrzyj te elementy, których wymiana mogłaby się wiązać z dużymi kosztami – drzwi, okna,  instalacje. Poproś o przedstawienie kosztów eksploatacji lokalu – wysokości czynszu, opłat za ogrzewanie. Okazyjna cena lokalu może być pochodną wysokich kosztów jego utrzymania.

Bądź cierpliwym graczem

Nie decyduj się na pierwszą ofertę, która wpadnie Ci w oko. Owszem, może okazać się perełką, jednak statystycznie szansa na to jest niewielka. Powinieneś odwiedzić minimum od 4 do 7 mieszkań, aby podjąć świadomą decyzję. Pierwsze mieszkanie może Cię zauroczyć, ale w drugim możesz się zakochać. Daj sobie szansę na uzyskanie pewności, że to jest to, czego szukasz. Nie okazuj zachwytu podczas oględzin. Zwłaszcza podczas pierwszej wizyty powstrzymaj się od wyrażania opinii o nieruchomości. Niepewność sprzedającego jest najlepszym gruntem do negocjacji ceny, a powody do targowania się znajdziesz nawet w najlepszym lokum. Podczas oględzin i negocjacji bądź stanowczy i utrzymuj emocje w ryzach, bo to może wyraźnie wpłynąć na cenę.

Mieszkania na sprzedaż

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.