Rynek wtórny w III kwartale 2026: na ile wyceniamy swoje mieszkania, zanim usiądziemy do negocjacji?

Portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl sprawdził, jak w III kwartale 2026 sprzedający wyceniali swoje mieszkania w ogłoszeniach, wyznaczając pułap startowy do rozmów z kupującymi. Analiza średnich cen ofertowych na rynku wtórnym pokazuje, że w większości miast wojewódzkich wyjściowe stawki za mieszkania dwu- i trzypokojowe ustabilizowały się lub lekko spadły kwartał do kwartału. Za to na rynku kawalerek w wielu miastach sprzedający wciąż podnosili poprzeczkę.

– Stawki w ogłoszeniach to często jedynie apetyty sprzedających i punkt startowy do rozmów, a nie ostateczne ceny z aktów notarialnych. Przy stole negocjacyjnym kwoty te najczęściej spadają. Dane za III kwartał 2026 pokazują jednak, że mieszkaniowa giełda życzeń wyhamowała. W wielu miastach właściciele mieszkań dwu- i trzypokojowych, a więc lokali wybieranych głównie przez rodziny, przestali śrubować ceny wyjściowe – komentuje Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl.

Większe mieszkania z zamrożonymi cenami

W przypadku mieszkań dwupokojowych, w 13 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe w porównaniu do II kwartału zamroziły się lub lekko spadły. Oczekiwane stawki wyjściowe w ogłoszeniach ustabilizowały się w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Rzeszowie i Toruniu (wahania w relacji k/k wyniosły tam poniżej 1 proc.), a obniżyły się w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Katowicach i Zielonej Górze (1-4 proc. k/k).

Podobnie wyglądało to w mieszkaniach trzypokojowych – tam stabilizacja lub delikatne spadki oczekiwań cenowych zaobserwowano w 12 z 18 stolic regionalnych. Stawki startowe w ogłoszeniach ustabilizowały się w Warszawie, Bydgoszczy, Poznaniu, Katowicach, Olsztynie, Szczecinie i Toruniu (wahania w relacji k/k poniżej 1 proc.), natomiast nieznaczne obniżki oczekiwań odnotowano w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wlkp., Krakowie i Zielonej Górze (1-3 proc. k/k).

Co istotne, poza Łodzią, każde z miast TOP 6 znajduje się w fazie cenowego uspokojenia, jeśli chodzi o wstępne oczekiwania ogłoszeniodawców sprzedających mieszkania dwu- i trzypokojowe. Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Wrocław – w tych miastach w ostatnim kwartale nie doszło do wzrostu średniej ceny ofertowej (jedynym wyłomem były lokale trzypokojowe we Wrocławiu).

W przypadku mieszkań dwu- i trzypokojowych podwyżki „uciekły” więc z metropolii do mniejszych miast wojewódzkich. Wzrost oczekiwań cenowych w granicach 1-3 proc. k/k dotyczył głównie stolic regionalnych, takich jak Kielce, Lublin, Olsztyn, Szczecin, Opole i Rzeszów. Z największych miast w tym gronie znalazła się w zasadzie jedynie Łódź, w której wzrosty pojawiły się zarówno przy 2, jak i 3 pokojach.

Kawalerki częściej są wyżej wyceniane

Inaczej sytuacja wyglądała na rynku wtórnym kawalerek, gdzie wciąż widać większą presję na podnoszenie cen ofertowych. W segmencie mieszkań jednopokojowych rynek podzielił się na pół: w 9 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe wzrosły w granicach 1-6 proc. k/k, a w 9 ustabilizowały się (wahania w relacji k/k poniżej 1 proc.) lub obniżyły (1-4 proc. k/k).

Oczekiwania cenowe ogłoszeniodawców co do kawalerek najbardziej wzrosły w porównaniu do II kwartału 2026 w Kielcach i Gorzowie Wlkp. (o około 6 proc. k/k). W Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Rzeszowie i Toruniu było to 1-3 proc. k/k.

Co ważne, także w przypadku mieszkań jednopokojowych największe miasta albo trzymały bardzo stabilnie ceny ofertowe (Warszawa, Kraków), albo zanotowały lekką obniżkę oczekiwań cenowych (Wrocław).

– Niestety, wciąż część właścicieli wycenia swoje mieszkanie na oko lub na podstawie pobożnych życzeń. Na rynku wygrywają ci sprzedający, którzy do stawki startowej w ogłoszeniu podchodzą chłodno i racjonalnie. Kupujący skrupulatnie przeliczają budżety i po prostu omijają oferty z sufitu. Realistycznie skrojona cena na starcie to największa szansa na szybką transakcję, bez wielomiesięcznego wiszenia ogłoszenia w sieci – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl.

Ofert nieco mniej niż kwartał wcześniej

W ostatnich miesiącach podaż na rynku wtórnym mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie. Na koniec III kwartału 2026 w portalu Nieruchomosci-online.pl dostępnych było łącznie 58,4 tys. ogłoszeń. To o 2 proc. mniej niż na koniec II kwartału br.

Jeśli chodzi o same miasta wojewódzkie, w III kwartale 2026 liczba ogłoszeń najbardziej wzrosła w Toruniu (7 proc. k/k) i Gorzowie Wlkp. (5 proc. k/k), a najbardziej spadła w Bydgoszczy (16 proc. k/k) i Białymstoku (9 proc. k/k). Na największym rynku mieszkaniowym, czyli w Warszawie, podaż lokali z drugiej ręki spadła w tym czasie o niecałe 2 proc.

– Brak gwałtownych skoków w liczbie ogłoszeń świadczy o względnej równowadze rynkowej. Sprzedający nie mają presji, aby masowo wystawiać mieszkania. Z kolei kupujący wciąż mają do dyspozycji szeroki wybór, co sprzyja chłodnej kalkulacji przy negocjacjach. Chociaż oczywiście wybór ten jest zawsze mocno uzależniony od wielkości i specyfiki lokalnego rynku – podsumowuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

***

Jak czytać nasze dane?
Analiza opiera się na średnich cenach ofertowych mieszkań publikowanych w portalu. Pokazuje ona wstępne oczekiwania sprzedających na poziomie ogłoszenia, a nie ceny, po których ostatecznie zawierane są transakcje. Na zmianę średniej ceny ofertowej wpływa nie tylko zmiana cen poszczególnych nieruchomości, ale też m.in. struktura dostępnej oferty (np. udział mieszkań droższych i tańszych, ich metraż, standard czy lokalizacja). Dlatego prezentowanych danych nie należy interpretować jako informacji o identycznej zmianie wartości wszystkich mieszkań na danym rynku.