Rynek wtórny: cenowy rozjazd między miastem a gminami podmiejskimi

Na rynku wtórnym mieszkania we Wrocławiu są średnio o 56 proc. droższe niż w sąsiednich gminach, w Gdańsku o 55 proc., w Warszawie o 53 proc., a w Krakowie o 48 proc. W przypadku domów jednorodzinnych przewaga głównych miast nad aglomeracjami jest wyraźnie mniejsza – wynika z raportu „To my. Lokalnie 2026”, który przygotował portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Analiza średnich cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w 10 największych miastach pokazuje, jak duży jest rozjazd cenowy pomiędzy stolicami regionów a gminami z aglomeracji. 

Jak wynika z raportu „To my. Lokalnie 2026”, w I kwartale największe różnice procentowe widoczne były we Wrocławiu, gdzie metr mieszkania kosztował średnio o 56 proc. więcej niż pod miastem. W Gdańsku było to średnio 55 proc., w Warszawie – 53 proc., w Krakowie – 48 proc., w Bydgoszczy – 41 proc., w Poznaniu – 40 proc., w Białymstoku – 32 proc., w Łodzi – 26 proc., w Szczecinie – 25 proc., a w Lublinie – 19 proc.

– Różnice cenowe między głównymi miastami a otaczającymi je gminami są efektem różnych nakładających się na siebie zjawisk. Przede wszystkim w największych miastach skupiają się miejsca pracy, uczelnie, usługi, komunikacja miejska, czyli wszystko to, co ułatwia codzienne życie i za co po prostu się dopłaca. Poza tym dobrze zlokalizowane mieszkania są tam też coraz trudniej dostępne, dlatego ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager w portalu ogłoszeniowym Nieruchomosci-online.pl. 

– Osoby szukające nieruchomości często stają więc przed dylematem: kupić droższe i mniejsze mieszkanie w mieście, ale bliżej pracy i codziennych spraw, czy większe, a przy tym wyraźnie tańsze mieszkanie poza jego granicami, ale kosztem dłuższych dojazdów. To są często trudne życiowe decyzje. Jest też grupa osób, które z powodu ograniczonych możliwości finansowych są wręcz skazane na szukanie mieszkania pod miastem – dodaje Rafał Bieńkowski. 

Skala różnic większa niż pokazuje średnia

Eksperci podkreślają jednak, że średnie różnice w cenie metra nie oddają pełnej skali zjawiska. Jak pokazuje raport „To my. Lokalnie 2026” przygotowany przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów, w praktyce różnice cenowe między głównym miastem a gminami aglomeracji potrafią być o wiele większe. 

Na przykład w Warszawie, gdzie w I kwartale 2026 średnia cena ofertowa wynosiła 17,9 tys. zł/mkw., mieszkania z rynku wtórnego były droższe niż w gminach z aglomeracji – w zależności od lokalizacji – od 40 do 77 proc. Różnicę wynoszącą około 60 proc. zaobserwowano m.in. w relacji do cen w Markach czy Legionowie (11,3 tys. zł/mkw.), a ponad 70 proc. w porównaniu do Radzymina (10,1 tys. zł/mkw.).

W przypadku Wrocławia (13,4 tys. zł/mkw.) różnice bywają jeszcze większe. Mieszkania w stolicy Dolnego Śląska są średnio o 81 proc. droższe niż w gminie Brzeg Dolny (7,4 tys. zł/mkw.) oraz – co jest już skrajnym przypadkiem – o ponad 140 proc. droższe niż w gminie Wołów (5,5 tys. zł/mkw.). 

Z kolei mieszkania w Krakowie (16,8 tys. zł/mkw.) są średnio o 63% droższe niż w gminie Skawina (10,3 tys. zł/mkw.).  

W pozostałych analizowanych miastach największe zaobserwowane różnice pomiędzy miastem a gminami aglomeracji były w następujące: Gdańsk – 90 proc., Poznań – 75 proc., Białystok – 74 proc., Bydgoszcz – 67 proc., Szczecin – 45 proc., Łódź – 35 proc., Lublin – 22 proc.

Na rynku domów przewaga miast jest mniejsza

– W kategorii domów jednorodzinnych relacja między głównym miastem a gminami aglomeracji wygląda już inaczej niż w przypadku mieszkań. Przewaga cenowa miasta nadal jest widoczna, ale zwykle okazuje się mniejsza, a w części regionów niemal się zaciera. Na rynku domów sama lokalizacja w granicach miasta nie daje już tak silnej przewagi cenowej jak przy mieszkaniach. Kupujący częściej patrzą tu na przestrzeń, działkę i komfort życia, dlatego gminy aglomeracji bywają nie tylko konkurencyjne, ale w niektórych przypadkach również droższe od głównego miasta – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl. 

Wśród 10 największych miast najwyższa różnica cen ofertowych domów występuje w Krakowie (11 tys. zł/mkw.) – w stolicy Małopolski są one droższe niż w sąsiadujących gminach średnio o 45 proc. Dalej znalazły się Gdańsk (10,2 tys. zł/mkw.) – drożej średnio o 40 proc., Białystok (6,7 tys. zł/mkw.) – 36 proc., Wrocław (9,1 tys. zł/mkw.) – 22 proc., Poznań (8,7 tys. zł/mkw.) – 19 proc. oraz Warszawa (10,9 tys. zł/mkw.) – 16 proc. 

W Łodzi (6,9 tys. zł/mkw.) domy z rynku wtórnego są droższe przeciętnie o 13 proc., w Bydgoszczy (5,9 tys. zł/mkw.) o 4 proc., a w Lublinie (7 tys. zł/mkw.) różnica praktycznie zanika. Z kolei w Szczecinie (7 tys. zł/mkw.) role się odwracają – domy w mieście są średnio o 3 proc. tańsze niż w gminach aglomeracji.

***

Raport „To my. Lokalnie 2026” został przygotowany w lutym 2026 r. przez agencję Inquiry na zlecenie Nieruchomosci-online.pl. Publikacja składa się z części cenowej oraz badawczej (badania przeprowadzono na reprezentatywnej grupie 4081 dorosłych Polaków). Analiza objęła 16 województw. Partnerem raportu jest Instytut Rozwoju Miast i Regionów. 

Raporty "To my. Lokalnie 2026" dla każdego regionu można pobrać TUTAJ.