Rynek mieszkań 2025: nastroje poprawiały się co kwartał, ale boomu nie było

W 2025 roku tańszy kredyt poprawiał nastroje z kwartału na kwartał, ale nie spowodował mocnego odbicia popytu na mieszkania. Tempo zmian pokazuje raczej ostrożny powrót zainteresowania – wynika z Nastrojometru rynku nieruchomości, który co kwartał przygotowuje portal Nieruchomosci-online.pl.

Według opinii pośredników w 2025 r. nastroje wokół zakupu mieszkań z rynku wtórnego poprawiały się systematycznie, z kwartału na kwartał.

Jak wskazują wyniki Nastrojometru rynku nieruchomości, poprawa nastrojów najbardziej zauważalna była w przypadku mieszkań większych niż kawalerki. Jeszcze w IV kwartale 2024 r. kondycja tej kategorii rynku wynosiła tylko 47 pkt, a więc poniżej granicy optymizmu. W 2025 r. sytuacja wyglądała już następująco: I kwartał – 54 pkt, II kwartał – 55 pkt, III – 56 pkt, IV kwartał – 58 pkt. 

Jeśli chodzi o kawalerki, jeszcze w IV kwartale 2024 r. ocena tej kategorii w oczach pośredników wynosiła 50 pkt, a więc była na granicy optymizmu. W 2025 r. ocena poprawiała się: I kwartał – 56 pkt, II kwartał – 57 pkt, III i IV kwartał – 58 pkt.

– Rynek stopniowo wychodził z dołka, choć poprawa następowała powoli i bez gwałtownych skoków. Dla kupujących oznaczało to raczej powrót do rozglądania się i szacowania możliwości, niż do masowego powrotu do decyzji „kupuję teraz”. Ich nastawienie odbudowywało się spokojnie, bez presji i bez boomu. Widać to po odczycie z IV kwartału. Mimo kolejnych obniżek stóp procentowych, wartość indeksu dla kawalerek nie zmieniła się względem poprzedniego kwartału. To wskazuje, że rynek potrzebuje mocniejszego impulsu, aby ożywienie było bardziej odczuwalne – mówi Rafał Bieńkowski z działu analiz portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl. 

Co ważne, sytuacja w mieszkaniówce dość podobnie oceniana była też przez samych uczestników rynku. Jak wynika z badania „To my. Polacy o nieruchomościach”, jeszcze w I kwartale 2025 r. tylko 23% badanych Polaków wyrażało opinię, że to dobry czas na zakup mieszkania. W II kwartale uważało tak 26% ankietowanych, a pod koniec roku 34% z nich.

Kupujący ostrożniejsi, decyzje bez presji cenowej

Autorzy Nastrojometru rynku nieruchomości wskazują, że postępująca poprawa sytuacji na rynku mieszkań i utrzymanie się pozytywnych nastrojów na umiarkowanym poziomie to efekt kilku czynników: sześciu ubiegłorocznych obniżek stóp procentowych, względnej stabilizacji cen mieszkań, ograniczonej inflacji oraz tego, że w społeczeństwie nie ma już dużych oczekiwań związanych z kolejną interwencją państwa wspierającą popyt (np. nowym programem mieszkaniowym).

– Tańsze kredyty spowodowały zwiększenie liczby wniosków kredytowych i przyspieszanie decyzji zakupowych przez osoby, które wcześniej odkładały je ze względu na zbyt wysokie raty. Obecny ruch na rynku stanowią przede wszystkim osoby szukające poprawy warunków mieszkaniowych, a sprzyja im jednocześnie duża liczba ogłoszeń i relatywnie bardziej przystępna cenowo oferta. Znaczenie zakupów inwestycyjnych dokonywanych przez osoby indywidualne maleje, a coraz bardziej staje się domeną firm najmu instytucjonalnego, chociaż ich udział w rynku nadal jest stosunkowo niewielki – komentuje Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który jest partnerem badania nastrojów. 

Jak mówi Franciszek Kaszowski z wrocławskiego oddziału Freedom Nieruchomości, rynek się ustabilizował. 

– Nie ma już silnej presji zakupowej, a klienci zwracają coraz większą uwagę nie tylko na samo mieszkanie, lecz także na jego otoczenie. Największą presję na obniżki cen oraz bardziej aktywną promocję widać obecnie wśród deweloperów. Uważam, że dalszy wzrost wynagrodzeń oraz ewentualne obniżki stóp procentowych mogą delikatnie pobudzić popyt na zakup. 2026 r. – o ile nie pojawią się nowe programy wspierające zakup nieruchomości – zapowiada się jako kolejny stabilny okres, w którym ceny nie powinny znacząco wzrosnąć – uważa Franciszek Kaszowski, który wziął udział w badaniu Nieruchomosci-online.pl.  

Hamulce popytu w 2025 roku: ceny, kredyty i niepewność

Jak wynika z Nastrojometru rynku nieruchomości, mocniejsze odbicie popytu w 2025 r. nie było możliwe przez  „hamulce”, które w dalszym ciągu wstrzymywały część kupujących.

– Na rynek negatywnie oddziaływały nadal wysokie ceny nieruchomości, wciąż wysokie oprocentowanie kredytów i niska zdolność kredytowa części osób reprezentujących potencjalny popyt. Duże znaczenie ma też sytuacja na rynku pracy, czyli wyhamowywanie wzrostu płac i zbyt niskie wynagrodzenia w stosunku do cen nieruchomości – mówi Bogusław Półtorak.

Jak dodaje ekonomista z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, część kupujących wstrzymywała się z decyzją też przez geopolitykę i niepokoje związane z wojną w Ukrainie. 

– Potwierdzeniem tego są wyniki innego naszego badania, „To my. Polacy o nieruchomościach”.  Okazuje się, że 41% ankietowanych obawia się rozszerzenia wojny na inne państwa w regionie. Obawy te nie paraliżują rynku, ale mogą wpływać na większą ostrożność kupujących – mówi Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. 

Pośrednicy biorący udział w badaniu nastrojów zwracają też uwagę na inne obawy, które pojawiają się w kontaktach z kupującymi i sprzedającymi.

– W rozmowach z kupującymi pojawiają się obawy, [...] czy ceny nie spadną po zakupie. Kupujący zwracają też uwagę na koszty utrzymania i standard energetyczny. Sprzedający z kolei pytają głównie o realną wartość swojej nieruchomości i czy będą musieli obniżać cenę – relacjonuje Ewa Tonia z agencji Muvon.  

Uczestnicy badania Nieruchomosci-online.pl często podkreślają też, że na rynku panuje nierównowaga, w której podaż jest znacznie większa od popytu. Kupujący mają szeroki wybór, mogą dłużej wybierać oferty bardziej dopasowane do swoich potrzeb, ale też oczekują obniżki ceny. Taka sytuacja również wpływa na wydłużanie czasu podejmowania decyzji zakupowych, a tym samym na wydłużenie czasu ekspozycji oferty.

––––

„Nastrojometr rynku nieruchomości – IV kwartał 2025” to cokwartalne badanie nastrojów rynkowych w ocenie pośredników. Zostało przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu w grudniu na grupie 1465 agentów.