Mniej Polaków „na swoim” do 2040 roku? Scenariusze dla rynku nieruchomości

W 2040 roku własność wciąż będzie dominującą formą zamieszkania w Polsce, ale „na swoim” będzie żyć mniej osób niż obecnie. W perspektywie kilkunastu lat wzrosnąć może odsetek Polaków wybierających najem prywatny lub instytucjonalny – wynika z raportu Living 2040.

Według danych Eurostatu, 87% mieszkańców Polski żyje w lokalach będących własnością ich gospodarstwa domowego. Pozostałe 13% to najemcy, przy czym grupa ta jest zróżnicowana: obejmuje zarówno osoby płacące czynsz rynkowy, jak i korzystające z najmu o obniżonych stawkach (np. mieszkania komunalne, TBS-y, lokale udostępnione nieodpłatnie przez rodzinę). Polska od lat utrzymuje jeden z najniższych odsetków najmu komercyjnego w Unii Europejskiej. 

Jak wynika z raportu Living 2040, który został przygotowane przez agencję Open Format m.in. we współpracy z portalem ogłoszeniowym Nieruchomosci-online.pl, do 2040 r. struktura własności w Polsce może się zmienić. Może dojść do „stopniowego odwrotu od kulturowego przywiązania do własności na rzecz racjonalnego podejścia do użytkowania”. 

– Najem dla części osób staje się świadomie wybieranym modelem życia, który daje elastyczność, brak długoterminowych zobowiązań i mniejsze ryzyko finansowe. Jednocześnie rośnie grupa osób, które pozostają w najmie nie tyle z wyboru, ile z konieczności, wynikającej z ograniczonej dostępności kredytu i wysokich cen mieszkań – zaznaczają twórcy raportu. 

Trzy możliwe scenariusze dla rynku nieruchomości

Każdy ze scenariuszy opracowanych przez autorów raportu zakłada, że własność wciąż będzie przeważającą formą zamieszkiwania w Polsce, ale odsetek obywateli mieszkających we własnym mieszkaniu lub domu spadnie.  

W scenariuszu ostrożnym własność wciąż zdecydowanie przeważa, a najem rozwija się powoli. W 2040 r. struktura rynku wygląda następująco: 80% – własność, 15% – najem prywatny, 5% – najem instytucjonalny (PRS).  

W scenariuszu zrównoważonym relacja między własnością a najmem mocniej się równoważy. Struktura rynku w przypadku takiej wersji zdarzeń to: 65% – własność, 25% – najem prywatny, 10% – najem instytucjonalny. 

W scenariuszu dynamicznym rynek PRS rośnie w szybkim tempie, a Polska zbliża się do modelu zachodnioeuropejskiego, z bardziej zróżnicowaną strukturą własności. Struktura rynku: 55% – własność, 25% – najem prywatny, 20% – najem instytucjonalny. 

Własność nie przegra, ale przestanie być domyślnym celem

– Polska nadal jest krajem silnie nastawionym na własność i jest to nie tylko decyzja ekonomiczna, ale też wartość kulturowa. Nawet młode pokolenia deklarują, że własność ma przewagę nad najmem, i to mimo ograniczeń finansowych. Jednak w ostatnich latach krajobraz mieszkaniowy powoli się poszerza: w alternatywie do własności pojawiają się nowe formy takie jak najem instytucjonalny, modele subskrypcyjne czy rozwiązania hybrydowe z opcją wykupu. Coraz więcej osób, szczególnie młodszych i bardziej mobilnych, patrzy na mieszkanie przez pryzmat nie tylko własności, ale też długofalowych kosztów utrzymania i elastyczności. Dlatego w perspektywie kilkunastu lat możemy obserwować stopniowe przesuwanie się części decyzji mieszkaniowych w stronę najmu. Własność nie przegra, ale może przestać być domyślnym celem – komentuje Anna Zachara-Widła, Customer Voice Expert w portalu Nieruchomosci-online.pl.

– Powodów zmiany jest wiele. Część jest rynkowa, część życiowa, a część po prostu demograficzna, ale jedno mocno wpływa na drugie. Z jednej strony mamy wysoki koszt wejścia we własność, rosnące koszty utrzymania i większą ostrożność finansową po doświadczeniach ostatnich lat. Z drugiej – coraz bardziej zmienne i elastyczne style życia: zmiany pracy, miasta bądź sytuacji rodzinnej, czy też potrzeba większej elastyczności na różnych etapach życia. Jeśli więc w perspektywie 2040 r. udział najmu będzie rósł, to nie dlatego, że Polacy przestaną chcieć mieszkać „na swoim”, ale dlatego, że coraz częściej będą wybierać rozwiązanie, które w danym momencie jest po prostu bezpieczniejsze i lepiej dopasowane do codzienności, a w razie potrzeby zmian daje większą elastyczność – dodaje badaczka z Nieruchomosci-online.pl. 

Najem instytucjonalny: ewolucja nie rewolucja

Jak wskazują autorzy raportu Living 2040, najem instytucjonalny nadal stanowi relatywnie małą część całego rynku najmu, ale będzie stopniowo się rozwijał.   

Dane Savills i CRIDO wskazują, że na koniec 2025 r. w Polsce funkcjonowało około 25 tys. lokali najmu instytucjonalnego (PRS). Kolejne 7 tys. mieszkań znajduje się obecnie w budowie, a 4 tys. jest na etapie planowania. Szacuje się więc, że do 2028 r. zasób instytucjonalnego najmu w Polsce może przekroczyć 36 tys. lokali. Tempo dalszego rozwoju będzie mocno zależało od otoczenia regulacyjnego i inwestycyjnego.   

– W krajach Europy Zachodniej najem instytucjonalny jest pełnoprawnym filarem systemu mieszkaniowego. W Polsce jesteśmy dopiero na początku tej drogi. Zmiana ma charakter ewolucyjny, a nie rewolucyjny. Własność nadal pozostaje ważną wartością kulturową, ale coraz częściej przestaje być jedynym akceptowanym modelem stabilizacji życiowej.  – komentuje Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości, spółki inwestującej w mieszkania na wynajem. 

––––

O projekcie Living 2040

Living 2040 to raport poświęcony przyszłości mieszkalnictwa w Polsce. Analizuje zmiany demograficzne, społeczne, ekonomiczne i regulacyjne, które wpływają na rynek mieszkaniowy oraz będą kształtować jego rozwój do 2040 r. Łączy perspektywę konsumentów, inwestorów, deweloperów i sektora publicznego. 

Badanie zostało zrealizowane przez Inquiry Research na zlecenie Open Format w ramach ogólnopolskiego badania Inquiry TrackLITE (omnibus). Miało charakter ilościowy i zostało przeprowadzone metodą CAWI na próbie ogólnopolskiej 1017 dorosłych mieszkańców Polski. Partnerami strategicznymi raportu są Nieruchomosci-online.pl i Skanska.