Bez euforii, ale z większą przewidywalnością – nastrojometr rynku nieruchomości w III kwartale 2025

Nastrojometr rynku nieruchomości wyniósł w III kwartale 2025 r. 53,8 pkt. Wskaźnik osiągnął więc zbliżony poziom już trzeci kwartał z rzędu. Pośrednicy mówią o większej przewidywalności w podejmowaniu działań zakupowych oraz sprzedażowych. – Kupujący podejmują decyzje spokojniej, bez obawy, że „za miesiąc będzie 10% drożej” albo że „za chwilę zniknie dopłata” – mówi Anastasiia Stefanivska z biura White Wood Nieruchomości.

Nastrojometr rynku nieruchomości – indeks opracowywany co kwartał przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu – spadł w ostatnim kwartale tylko symbolicznie o 0,5 pkt do poziomu 53,8 pkt. Jednocześnie wynik z III kwartału jest zauważalnie lepszy niż rok wcześniej, gdy nastroje balansowały na granicy pesymizmu (51 pkt).

Na ogólny wynik indeksu nastrojów składają się oceny wszystkich kategorii nieruchomości, czyli mieszkań i domów z rynku wtórnego, działek, najmu i obiektów komercyjnych. Badanie nastrojów zostało przeprowadzone wśród 1541 pośredników w drugiej połowie września, czyli po kolejnych obniżkach stóp procentowych w lipcu i we wrześniu.

– Jest mniej emocji, a więcej przewidywalności. Klienci zyskali czas na decyzje, liczą, porównują i negocjują. Dziś coraz częściej to kupujący dyktują warunki, a sprzedający na rynku wtórnym powoli, ale jednak dostosowują się do nowych realiów. Zwłaszcza przy ofertach długo wystawionych. Ale dobrze przygotowana oferta z realistyczną ceną nadal sprzedaje się relatywnie szybko – komentuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

– Do niedawna rynek był mocno rozhuśtany przez inflację, skoki stóp procentowych, rządowe programy wsparcia, a także inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę jako ochronę przed utratą wartości pieniądza. Obecnie te czynniki zeszły na drugi plan i dlatego mówi się o powrocie do równowagi. Kupujący podejmują decyzje spokojniej, bez obawy, że „za miesiąc będzie 10% drożej” albo że „za chwilę zniknie dopłata” – mówi Anastasiia Stefanivska z biura White Wood Nieruchomości, która wzięła udział w badaniu nastrojów.

Odrobinę lepsze humory tylko w mieszkaniówce

W III kwartale najwięcej optymizmu było widać w kategorii mieszkań z rynku wtórnego. Zarówno kawalerki (ocena tego segmentu to 58,3 pkt), jak i większe lokale (56,9 pkt) poprawiły swoje wyniki o 1,2 pkt k/k. Co ważne, były to jedyne kategorie nieruchomości, które zanotowały w III kwartale poprawę nastrojów w ocenie agentów.

– Kolejne cięcia stóp procentowych zwiększyły zdolność kredytową i zachęciły przynajmniej część klientów do powrotu na rynek mieszkaniowy. Obniżki oprocentowania przywróciły przewidywalność finansowania i poprawiły nastroje klientom, ale nie wywołały boomu. To raczej powrót do spokojniejszego, bardziej zrównoważonego rytmu rynku – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.

Potwierdzają to także pośrednicy. – Klienci wciąż są jeszcze mało decyzyjni i nieufni co do przyszłości. Spadek stóp procentowych pewnie niewiele zmieni w tym roku. Liczę na to, że jeżeli nic się nie zmieni geopolitycznie, to rynek powinien wrócić na swoje tory dopiero w połowie przyszłego roku – uważa Arkadiusz Zemła z agencji Bracia Sadurscy.

Jak podkreśla jednak Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, większa zdolność kredytowa Polaków to fakt.

– Indeks dostępności kredytowej powrócił do poziomów sprzed trzech lat i nadal powoli rośnie. Efektem tego jest rosnąca liczba osób składających zapytania kredytowe, która według danych BIK we wrześniu 2025 r. była o 40 proc. wyższa od tej w analogicznym okresie 2024 r. Dane o liczbie udzielonych kredytów potwierdzają wzrost popytu. Oczekiwana stabilizacja warunków makroekonomicznych, w tym spadek inflacji i wzrost wynagrodzeń realnych, może dalej poprawiać zdolność kredytową – mówi ekonomista.

W domach jednorodzinnych i działkach budowlanych zaobserwowano natomiast raczej typowe dla tych kategorii sezonowe obniżki nastrojów sprzedażowych. Jak wynika z badania Nieruchomosci-online.pl, w przypadku gruntów wartość subindeksu spadła o 3,1 pkt do poziomu 52,7 pkt, a w przypadku domów o 1,6 pkt do poziomu 51,8 pkt.

Co zachęca, a co blokuje kupujących?

– Nastroje w dużej mierze kształtują dziś decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz sytuacja makroekonomiczna. Niestety, chociaż spadki stóp poprawiają zdolność kredytową, to jednak wysokie ceny nieruchomości pozostają głównym czynnikiem powstrzymującym część klientów przed decyzją o zakupie – podkreśla Sylwia Gronek, agentka biura Express House.

– Pozytywnie na rynek działa spadek cen, co odczuwamy po cenach transakcyjnych. W wielu dziedzinach, także w nieruchomościach, ważna jest stabilność. Nie można bawić się cenami, tak jak to zrobiono za pomocą programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wszyscy odczuliśmy tego skutki – przypomina Katarzyna Stępień z agencji Metrohouse.

Jak mówi Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, na rynku wtórnym zachętami dla kupujących są: stabilizacja cen nieruchomości, a nawet ich lokalne umiarkowane obniżki, cięcia stóp procentowych i zwiększenie zdolności kredytowej, a także zwiększona podaż, która przekłada się na możliwość szerszego wyboru mieszkania czy domu.

– Opinie co do perspektyw rynku pierwotnego są podzielone, ale przeważa opinia, że zyskuje on na atrakcyjności dzięki rabatom, zmianom w ustawie o jawności cen i nowym inwestycjom – mówi ekonomista.

– Na rynek nieruchomości w dalszym ciągu negatywnie oddziałują jednak takie czynniki jak: wzmacniające się niepokoje związane z wojną, wysokie ceny, utrzymująca się inflacja, nadal wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i niska zdolność części osób reprezentujących potencjalny popyt (mimo obniżek stóp procentowych), niełatwa sytuacja na rynku pracy – dodaje Bogusław Półtorak.