Umowa najmu może zostać wypowiedziana w każdej chwili, jeśli została zawarta na czas nieokreślony. W każdym innym przypadku wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić tylko w sytuacji, gdy strony umowy przewidziały taką możliwość zapisami w umowie.

Strony umowy najmu

Wynajmujący jest to najczęściej właściciel mieszkania, który na podstawie umowy udostępnia lokal do używania najemcy, czyli użytkownikowi. Umowę może wypowiedzieć każda za stron. Zgodnie z obowiązującym prawem najemca ma znacznie większe prawa niż wynajmujący. Najemcę chroni bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów.

Pobierz wzór wypowiedzenia umowy najmu

Umowa na czas nieokreślony i na czas określony

Za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się taką umowę, w której nie określono czasu jej trwania ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Jeśli w takiej umowie nie określono warunków jej wypowiedzenia, może ona zostać rozwiązana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia określonych w art. 673 §2 Kodeksu cywilnego. Terminy te wiążą się ściśle z terminami płacenia czynszu. W przypadku płatności comiesięcznych można umowę wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, natomiast jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeśli odstępy czasu są krótsze, można ją wypowiedzieć na trzy dni naprzód, a w przypadku najmu dziennego na jeden dzień naprzód.

W przypadku umów zawartych na czas określony umowę można wypowiedzieć zgodnie z jej zapisami i terminami w niej przewidzianymi. Celem umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron tej umowy.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

Najemca może wypowiedzieć umowę zgodnie z zapisami z umowy lub w trybie natychmiastowym, jeżeli lokal posiada wady, o których najemca nie wiedział lub nie został poinformowany. Ustawa, która chroni najemców mieszkań, uniemożliwia też wypowiedzenie najmu bez przyczyny.

Wynajmujący w porównaniu z najemcą ma dużo bardziej ograniczone prawo wypowiedzenia umowy najmu. Może on wypowiedzieć umowę zgodnie z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w trybie natychmiastowym tylko w wyjątkowych przypadkach. Wynajmujący ma zatem ograniczone prawo do rozwiązania umowy jednostronnie. Katalog sytuacji, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jest katalogiem zamkniętym. Można go odnaleźć w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, jeśli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i mimo upomnienia nie stosuje się do umowy. W praktyce oznaczać to może np. używanie mieszkania w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej, choć w umowie było zastrzeżenie, że nie może tego robić.

Kolejnym powodem do takiego wypowiedzenia jest zaniedbywanie lokalu do tego stopnia, że wynajmujący narażony jest na utratę lub uszkodzenie mienia. Dotyczy to zaniedbywania obowiązków najemcy, powstawania szkód bądź celowego niszczenia lokalu. Inne przesłanki do wypowiedzenia umowy to zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności bądź wynajmowanie lub podnajmowanie lokalu bez zgody właściciela.

Zdarza się, że w umowie najmu wynajmujący zamieszcza zapis, który pozwala mu na wypowiedzenie umowy bez podawania przyczyny lub zastrzega wypadki inne niż te wskazane w ustawie. Niestety takie zapisy nie wiążą w żaden sposób najemcy. W tej sytuacji momencie otrzymania wypowiedzenia umowy najemcy mogą odmówić wyprowadzenia się i będzie to zgodne z prawem. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu terminu wskazanego w takim wypowiedzeniu.

Forma wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu zawsze musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi zawierać elementy takie jak nazwa miejscowości i data sporządzenia pisma, dane strony wypowiadającej umowę, dane strony, której umowa jest wypowiadana, podstawa wypowiedzenia (określona np. artykułem z Kodeksu Cywilnego), określenie przedmiotu najmu wraz z wskazaniem adresu, określenie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać oraz uzasadnienie wypowiedzenia. W wypowiedzeniu musi znajdować się podpis strony wypowiadającej umowę.

Pobierz wzór wypowiedzenia umowy najmu

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.