Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali położonych w danej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), art. 6: „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną zgodnie z ustawą dla prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w jednym budynku zlokalizowanego na tym samym gruncie. Członkiem wspólnoty może być nie tylko właściciel lokalu mieszkalnego. Lokal może mieć inne przeznaczenie niż mieszkalne, np. garaż lub sklep spożywczy.

Utworzenie wspólnoty jest niezależne od woli właścicieli. Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, kiedy w nieruchomości znajdują się minimum dwa lokale będące własnością dwóch różnych osób.

Wspólnoty mieszkaniowej nie można zlikwidować w drodze czynności prawnej czy umowy. Jedynym odstępstwem od tej zasady jest sytuacja, w której właścicielem wyodrębnionego lokalu i reszty nieruchomości staje się ta sama osoba.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej określa data powstania pierwszego lokalu mieszkalnego i jednocześnie przeniesienia jego własności na inny podmiot niż dotychczasowy właściciel gruntu. Warunkiem jest, że jego właścicielem staje się inna osoba niż dotychczasowy właściciel gruntu.

Wspólnota mieszkaniowa ma tzw. ułomną osobowość prawną. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Mogą tu występować stosunki prawne z innymi podmiotami oraz z jej członkami. Ma zdolność sądową, dzięki czemu może występować przed sądem jako strona.

Wspólnota zwykle posiada nazwę, firmę, siedzibę, nr REGON oraz nr NIP. Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych.

Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Pierwsza z nich to mała wspólnota, w której jest maksymalnie siedem lokali. Druga to duża wspólnota, na którą składa się osiem i więcej lokali.

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z ustawą właściciele lokali mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego i określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Zarządzanie powierzone jest wówczas osobie fizycznej lub prawnej. Jeśli do takiej umowy nie dochodzi, ustawodawca decyduje i sam ustala sposób sprawowania zarządu. Każdy właściciel lokalu jest uprawniony do kontroli działalności zarządu.

Główne obowiązki wspólnoty mieszkaniowej to m.in. prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywanie przeglądów, prowadzenie księgowości i rozliczeń, obowiązek zawarcia umów na wywóz śmieci, sprzątanie, odśnieżanie, zagospodarowanie gruntu wokół budynku.

Każda wspólnota ma obowiązek posiadać rachunek bankowy. Rozliczenia finansowe są dokonywane na jego podstawie.

Za zobowiązania zaciągnięte na nieruchomości wspólnej każda wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczenia. Oznacza to, że każdy jej członek odpowiada proporcjonalnie do udziału w tej nieruchomości.

Dowiedz się więcej:

• Jaka jest różnica między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową?

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.