Gdy z jakichś powodów, fizycznych lub prawnych, umowa kupna-sprzedaży nie może zostać zawarta od razu, można podpisać tzw. umowę przedwstępną. Dlaczego warto zdecydować się na ten krok? Jak powinna wyglądać taka umowa i kiedy najlepiej ją podpisać? O tym poniżej.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kiedy i dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną?

• Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać?

• Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Kiedy i dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną?

Proces zakupu lub sprzedaży nieruchomości często wydłuża się w czasie. Powodów może być wiele. Wymienić tu można choćby problemy kupującego z uzyskaniem kredytu, przedłużającą się procedurę podziału nieruchomości, konieczność uzupełnienia brakujących dokumentów, itd. Jeśli jednak zarówno sprzedający, jak i kupujący są pewni chęci sfinalizowania transakcji, mogą zdecydować się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który chroni interesy obydwu stron, zapewniając je, że w przyszłości warunki umowy nie ulegną zmianie. Jeśli natomiast któraś ze stron chciałaby odstąpić od umowy, będzie musiała ponieść prawne i fizyczne konsekwencje swojej decyzji.

Jaką formę umowy przedwstępnej wybrać?

Kupujący i sprzedający mogą zawrzeć umowę przedwstępną w dwóch formach. Bardziej korzystną dla obu stron jest umowa w formie aktu notarialnego. Dzięki niej łatwiej jest dochodzić swoich praw przed sądem, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma warunków umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem dla kupującego jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który będzie zawierać roszczenie o przeniesieniu własności kupowanej nieruchomości. Dzięki temu właściciel mieszkania nie będzie mógł sprzedać go komuś innemu. Niedotrzymanie warunków umowy w formie notarialnej niesie również prawne konsekwencje dla kupującego. Jeśli bowiem nie uzyska on kredytu, sprzedający ma prawo złożyć pozew do sądu, a po uzyskaniu klauzuli wykonalności – żądać wypłacenia należności za nieruchomość.

Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku zwykłej umowy cywilnoprawnej. Jest to metoda szybka i tania, jednak nie daje możliwości dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Poszkodowany może jednak żądać odszkodowania od osoby, która zerwała warunki umowy.

Pobierz wzór przedwstępnej umowy sprzedaży

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964 roku nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami), każda umowa przedwstępna powinna zawierać informacje o stronach umowy oraz jej przedmiocie. Konieczne jest również doprecyzowanie ceny nieruchomości, terminu zawarcia umowy właściwej oraz terminu uregulowania płatności. W treści umowy warto również zawrzeć oświadczenie właściciela, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, która jest pozbawiona wad fizycznych i prawnych. Istnieje możliwość, by w umowie przedwstępnej zawrzeć warunek zawieszający, czyli zastrzeżenie sytuacji, od których zależy powstanie zobowiązania. Oznacza to, że w sytuacji, kiedy warunek nie zostanie spełniony, umowa wygasa. Warunkami zawieszającymi mogą być sytuacje takie jak:

• otrzymanie decyzji o przyznaniu kredytu,
• uzyskanie orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności,
• wykreślenie hipoteki lub innych roszczeń,
• uzyskanie warunków zabudowy,
• uregulowanie zaległości związanych z nieruchomością, itd.

Zabezpieczeniem dla każdej ze stron umowy jest również zadatek. Jest to kwota ustalona między kupującym a sprzedającym, która stanowi potencjalne odszkodowanie dla każdego z nich na wypadek gdyby druga strona nie dotrzymała warunków umowy przedwstępnej. Jeśli w wyniku zerwania umowy poszkodowanym jest sprzedający, ma on prawo odstąpić od umowy i zatrzymać pobrany zadatek. Jeśli zaś poszkodowanym jest kupujący, może on żądać od kontrahenta wypłacenia podwójnej kwoty zadatku. W sytuacji, w której obie strony zachowały warunki umowy, zadatek pełni podobną funkcję jak zaliczka, czyli zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości.

Przeczytaj więcej o formach zabezpieczenia transakcji stosowanych w umowach przedwstępnych: Kiedy zaliczka, a kiedy zadatek przy umowie przedwstępnej?

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.