Jak upolować okazję mieszkaniową?

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Funkcjonalne, w dobrej lokalizacji i tanie – to jedne z podstawowych kryteriów, jakimi kierujemy się przy wyborze mieszkania. Najczęściej jest jednak tak, że dane lokum spełnia co najwyżej dwa z tych kryteriów jednocześnie. Czy da się na rynku nieruchomości znaleźć mieszkanie, które będzie prawdziwą okazją? Da, ale trzeba się trochę natrudzić i… mieć wyobraźnię.

Wyobraźnia potrzebna jest nam do tego, by odróżnić mieszkanie po prostu tanie (i takie raczej pozostanie), od tego, którego wartość może znacznie wzrosnąć. Wzrost tej wartości może być skonsumowany przez nas w postaci wygodnego mieszkania lub w postaci sprzedaży. Wszystko w zależności od tego, czy szukamy mieszkania w celach inwestycyjnych, czy dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Plany zagospodarowania przestrzennego

Warto zacząć od tego, że okazje znajdziemy zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Tak, tak zakup mieszkania od dewelopera może być bardzo okazyjny. Aby jednak tak się stało, należy dokładnie przyglądać się miejskim planom zagospodarowania przestrzennego.

Dobrym przykładem jest Warszawa. Ktoś, kto na bieżąco śledził planowane trasy II linii metra, mógł kupić mieszkanie na Bemowie lub Targówku w cenie, która za kilka lat będzie jedynie marzeniem. Obydwie dzielnice nie należą dziś do topowych lokalizacji w stolicy, ale wiedza, że w przyszłości niedaleko mojej inwestycji będzie metro, zmienia postać rzeczy. Dziś deweloperzy zbytnio cen podnosić jeszcze nie mogą, a dla kogoś, kto patrzy w dłuższej perspektywie, poczekanie kilku lat nie powinno stanowić większego problemu. O planowanych trasach warszawskiego metra było głośno i praktycznie każdy bez problemu mógł mieć taką wiedzę.

W przypadku innych miast, gdzie projekty infrastrukturalne nie są aż tak spektakularne, trzeba się trochę natrudzić, by dokładnie przewidzieć, co może powstać nam pod oknem. Projekty infrastrukturalne mają bowiem także swoje ciemne strony. O ile budowa nowej drogi czy tramwaju może podnieść wartość naszego M w czasie, o tyle spalarnia śmieci albo oczyszczalnia ścieków nie będą projektami podnoszącymi reputację danej okolicy.

Wyczucie czasu

Kolejny sposób na znalezienie okazji to wyczucie czasu. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Chodzi o znalezienie się w sytuacji, gdy drugiej stronie zależy na szybkim dokonaniu transakcji.

W przypadku dewelopera wówczas, gdy kończy się sprzedaż mieszkań w danej inwestycji i chcąc zamknąć projekt, deweloper gotów jest obniżyć cenę. Niestety najczęściej są to jednak mieszkania, na które nie było chętnych wcześniej, więc albo coś jest nie tak z ich funkcjonalnością, albo mają ponadprzeciętnie dużą powierzchnię.

W przypadku rynku wtórnego powodem pośpiechu są najczęściej przyczyny losowe. Tutaj możemy natrafić na różnego rodzaju mieszkania i motywacje. O ile powodem chęci szybkiej sprzedaży jest np. wyjazd za granicę, to nie problem. Schody zaczynają się, gdy w grę wchodzi widmo komornika. Tutaj mamy najczęściej do czynienia z dwoma przypadkami. Pierwszy (prostszy) to zadłużenie mieszkania wobec jednego wierzyciela (np. banku). Obecny właściciel chce sprzedać mieszkanie, spłacić bank i kupić coś mniejszego. Wówczas nie powinniśmy mieć żadnego kłopotu z dokonaniem transakcji. Gorzej jeśli mieszkanie ma kilku wierzycieli. Wówczas transakcja jest bardziej skomplikowana, ale wciąż możliwa. Najtrudniej jest, gdy wartość zobowiązań właściciela przekracza aktualną wartość mieszkania. Takim przypadkiem może być sytuacja, gdy kredyt na lokal został wzięty we frankach szwajcarskich, w okresie, kiedy kosztowały niecałe 2 zł, a mieszkania były horrendalnie drogie. Dziś o kursie franka w okolicach 3 zł możemy co najwyżej pomarzyć. Ceny nieruchomości spadły – więc taki lokal jest po prostu przewartościowany.

Na czym więc może polegać okazja? Jedynie na dogadaniu się z bankiem. Na rynku tzw. „kredyty trudne” sprzedawane są specjalnym funduszom czy firmom windykacyjnym po 35-40% ich wartości nominalnej.

Są całe portfele takich kredytów. Nie zaszkodzi zaproponować odkupienia trudnej wierzytelności za 50-60% jej wartości nominalnej. Nie są to jednak tematy łatwe.

Mieszkania do remontu

Prawdziwą kopalnię okazyjnych mieszkań stanowią tzw. mieszkania do remontu. Ale tu należy odróżnić mieszkania warte przykładowo 200 tys., które ktoś jest w stanie sprzedać za 150 tys., gdy minimalny remont pozwalający na jako takie mieszkanie wyniesie nas 35-45 tys. To żadne okazje, chyba że dany lokal idealnie pasuje nam do naszej wizji wykończenia mieszkania, które i tak musielibyśmy przeprowadzić.

Prawdziwych okazji należy szukać tam, gdzie zewnętrzna infrastruktura niesie ze sobą potencjał. Najczęściej będą to mieszkania do remontu zlokalizowane w centrach miast lub w zabytkowych kamienicach.

W tych ostatnich godne uwagi są zwłaszcza lokale na parterze, które po odpowiednim remoncie mogą służyć zarówno jako mieszkalne, jak i usługowe.

Inwestycja w PRL

Jeśli chodzi o mieszkanie w blokach rodem z PRL, budowanych czy to w systemie wielkiej płyty czy tzw. płyty H, to najważniejszą kwestią będzie lokalizacja i komunikacja. Jeśli blok jest ocieplony, okna i instalacje sanitarne wymienione, to nawet konieczność wymiany instalacji elektrycznych i odnowienia mieszkania nie powinna nas odstraszać. Wbrew obiegowej opinii mieszkania z wielkiej płyty, jeśli są odpowiednio administrowane to trzymają się dobrze i jeszcze przez długie lata nam posłużą. Tutaj ze znalezieniem okazji cenowych również nie powinniśmy mieć problemu.
Pamiętajmy, aby każdorazowo przeliczyć koszty potrzebne do podniesienia mieszkania z obecnego stanu do stanu, w którym jego wartość wzrośnie do odpowiedniego poziomu. Największą trudnością w poszukiwaniu okazji, jest odróżnienie mieszkania taniego od mieszkania z perspektywą rozwoju.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij