Obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej został wprowadzony na mocy Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą, która ma zabezpieczyć ich przyszłą wymianę handlową. Pod tym względem umowa deweloperska jest podobna do umowy przedwstępnej, lecz nie jest z nią tożsama. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę, bądź przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego. Natomiast nabywca zobowiązuje się do świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Ważne jest, że umowa deweloperska sama w sobie nie powoduje przeniesienia prawa własności, a jedynie zobowiązuje do tego dewelopera.

Forma i zawartość umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska, w odróżnieniu od wspomnianej już umowy przedwstępnej, musi mieć formę aktu notarialnego. Przy tym koszty notarialne obciążają zarówno dewelopera, jak i nabywcę. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w umowie takiej muszą się znaleźć określone elementy, aby była ważna. Ich wykaz znajduje się w art. 22 ustawy.

Niektóre spośród niezbędnych informacji to np. data i miejsce zawarcia, dane stron, cena mieszkania lub domu, informacje o działce, na której będzie budowa (w tym stan prawny), informacje o położeniu mieszkania w budynku lub położeniu domu w obrębie działki, standard wykończenia mieszkania, liczba, powierzchnia i układ pomieszczeń, harmonogram wpłat, termin przeniesienia własności na nabywcę, informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym, numer pozwolenia na budowę, zasady odstąpienia od umowy, a także zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesieniu własności na nabywcę.

Brak któregokolwiek ze składników wymienionych w art. 22 daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy. Poza elementami tam wymienionymi, w umowie mogą się także znaleźć inne postanowienia, o ile są zgodne z prawem i nie należą do tzw. klauzul niedozwolonych. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń do księgi wieczystej.

Zanim umowa zostanie podpisana

Przed podpisaniem umowy deweloper musi dostarczyć nabywcy wzór umowy i prospekt informacyjny. Nabywca zapoznaje się z tymi dokumentami przed zawarciem umowy.

Przed rozpoczęciem sprzedaży lokali mieszkalnych bądź domów deweloper zawiera z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego. Na ten rachunek wpływają wpłaty od nabywcy, a deweloper nie może przyjmować od niego pieniędzy w inny sposób. Rachunek powierniczy może być otwarty – pieniądze są wypłacane deweloperowi w częściach, po ukończeniu określonych etapów przedsięwzięcia; lub zamknięty – pieniądze są wypłacane w całości dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Prowadzenie rachunku powierniczego ma na celu uchronienie nabywcy przed konsekwencjami problemów finansowych dewelopera. W razie upadłości środki na rachunkach powierniczych zostają wykorzystane na zaspokojenie roszczeń nabywców.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Jak wspomniano powyżej, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nie zawiera ona któregokolwiek ze składników wymienionych w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Inne sytuacje, w których odstąpienie jest możliwe, to niezgodność informacji zawartych w umowie deweloperskiej z informacjami w prospekcie informacyjnym i załącznikach, nieudostępnienie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, niezgodność informacji w prospekcie informacyjnym i załącznikach ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, brak wymaganych ustawowo informacji w prospekcie informacyjnym oraz nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. We wszystkich powyższych przypadkach poza ostatnim odstąpienie jest możliwe w ciągu 30 dni od podpisania umowy. Natomiast w sytuacji nieprzeniesienia prawa własności należy wyznaczyć deweloperowi 120 dni. Jeśli mimo to deweloper nie wywiąże się z tego zobowiązania, nabywca ma prawo odstąpić od umowy.

Natomiast deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nabywca nie ureguluje świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie deweloperskiej. W takiej sytuacji deweloper musi najpierw wezwać nabywcę do uregulowania zaległości. Niedopełnienie tego obowiązku w ciągu 30 dni od doręczenia wezwania daje deweloperowi prawo odstąpienia, chyba że zaległość wynikła wskutek działania siły wyższej. Inna sytuacja, gdy odstąpienie jest możliwe, jest wtedy, gdy nabywca nie stawi się na odbiór lokalu bądź domu czy tez nie podpisze aktu notarialnego przenoszącego na niego prawo własności. W tym przypadku odstąpienie jest możliwe, jeśli dwukrotnie doręczono nabywcy wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60-dniowym – i znowu wyjątkiem jest działanie siły wyższej.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.