Drastyczne zmiany wysokości rat spędzają sen z powiek przede wszystkim posiadaczom kredytu w obcej walucie, szczególnie zaś we frankach szwajcarskich. Ale nawet ci, którzy zadłużyli hipotekę w złotówkach muszą liczyć się z tym, że niekoniecznie co miesiąc przez 20 - 30 lat będą oddawali bankowi taką samą kwotę.

Od czego zależy wysokość raty kredytu hipotecznego?

Wiadomo, że każda pożyczka wiąże się z oddaniem bankowi kwoty większej niż się otrzymało. Przy ustalaniu oprocentowania bierze się pod uwagę dwa czynniki. Pierwszym z nich jest marża. Jest ona stała przez cały okres spłaty kredytu, ale mamy wpływ na jej wysokość. Możemy ją zmienić poprzez wpłacenie wyższego bądź niższego wkładu własnego czy skorzystanie z dodatkowych produktów, np. konta, ubezpieczenia czy lokaty. Nie bez znaczenia są również czynniki takie jak źródło dochodów, wynik sprawdzania w Biurze Informacji Kredytowej czy wreszcie typ kredytowanej nieruchomości.

Drugim elementem jest stopa procentowa. Na jej wysokość nie mamy wpływu, ale dla równowagi jest ona zmienna i tak naprawdę nie można przewidzieć, jak zachowa się na przestrzeni najbliższego roku, a co dopiero jaka będzie jej wartość za 20 lat. Stopy procentowe ustalane są przez Radę Polityki Pieniężnej, będącej organem decyzyjnym Narodowego Banku Polskiego. Na ich wysokość ma wpływ WIBOR. Pod skrótem tym kryje się Warsaw Interbank Offered Rate, czyli referencyjna wartość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Codziennie do godziny 11.00 największe banki w Polsce podają, na jaki procent są skłonne pożyczyć pieniądze innym bankom. Po odrzuceniu skrajnych wartości wyciąga się z tego średnią arytmetyczną, która stanowi właśnie WIBOR. Jednak nie jest to pojedyncza wartość - ustala się ją w zależności od długości okresu, na jaki udzielana miałaby być pożyczka. I tak: WIBOR ON oznacza oprocentowanie przy kredycie na jedną noc, WIBOR SW - na tydzień, WIBOR 3M - na trzy miesiące, WIBOR 6M - na pół roku, a WIBOR Y lub WIBOR 12M - na rok. Istnieje jeszcze kilka analogicznych wskaźników. Najczęściej do obliczania raty pożyczki wykorzystuję się WIBOR 3M i 6M.

Kiedy stopy procentowe znajdują się na wysokim poziomie, rosną także raty kredytów. Od około dwóch lat wartość WIBOR 3M jest najniższa w historii i kształtuje się na poziomie 1,71 - 1,73%. To prawie nic w porównaniu np. z rokiem 2001, kiedy sięgał on niemal 20%. Dzięki obecnej sytuacji kredyty hipoteczne są tanie, zatem większa liczba osób może sobie na nie pozwolić. Niestety, nie ma pewności, że będzie tak przez najbliższe 30 lat. Jeśli bowiem WIBOR wzrośnie, to samo stanie się z oprocentowaniem kredytu, a więc podniesie się koszt jego miesięcznej raty. Niekiedy - oczywiście, zależnie od WIBOR - różnica może stanowić nawet kilkaset złotych. Zawsze może nastąpić też odwrotna sytuacja - gdy stopy procentowe ulegają obniżeniu, wraz z nimi spada wysokość raty.

Wskaźnik WIBOR może zmieniać się codziennie. Na szczęście osoby spłacające kredyt hipoteczny nie muszą żyć w aż takiej niepewności. Banki aktualizują bowiem wysokość raty raz na trzy miesiące lub raz na pół roku, a niekiedy nawet raz na rok. Zależy to od indywidualnego podejścia banku. Niektóre z nich obliczają stawkę WIBOR na podstawie średniej arytmetycznej z kilku miesięcy, z danego miesiąca lub tylko z jego wybranych dni. Zmiany wysokości raty mogą dokonywać się też na przykład dopiero wówczas, gdy ustalona obecnie wartość wskaźnika różni się od poprzedniej o 0,01 punktu procentowego. Niekiedy przy udzielaniu kredytu hipotecznego ustalane bywają maksymalne i minimalne progi, pomiędzy którymi musi zmieścić się jego oprocentowanie. Wszystkie te informacje i zasady obliczania wysokości raty bezwzględnie muszą zostać zapisane w umowie.

Jak przygotować się na nagły wzrost wysokości raty?

Wartość WIBOR od dwóch lat nie przekroczyła 2%. Kredyty hipoteczne są więc tanie. Oczywiście, banki muszą na czymś zarobić, więc podwyższają marżę. Ale to nic, bo rata i tak będzie dość łatwa do udźwignięcia. Zapada więc decyzja - kupujemy mieszkanie. Wszystko jest dobrze, dopóki WIBOR utrzymuje się na obecnym poziomie. Sprawy będą się jednak miały gorzej, kiedy wartość tego wskaźnika wzrośnie. Może się wówczas okazać, że opłacanie rat poważnie nadwyręża domowy budżet. Na szczęście istnieją sposoby, by takiemu stanowi rzeczy zapobiec. Najprostszym z nich byłby wybór kredytu o stałym oprocentowaniu - wówczas mielibyśmy pewność, że przez całe 30 lat płacilibyśmy stałą sumę. To rozwiązanie nie jest jednak ogólnodostępne, poza tym teraz bankom się po prostu nie opłaca - gdyby stopy procentowe wzrosły, banki musiałyby obniżyć swoją marżę, co mogłoby oznaczać dla nich straty. Musimy więc sięgnąć po inne metody.

Przede wszystkim nie możemy szaleć i zaciągać kredytu o maksymalnej dostępnej wysokości. Lepiej będzie, jeśli zwiększymy wkład własny, co dodatkowo może korzystnie wpłynąć na marżę. Rata będzie dzięki temu niższa, a my zostawimy sobie pewien margines bezpieczeństwa na wypadek niekontrolowanego wzrostu jej wysokości.

Co do niskiej raty - też można ją wykorzystać. Wystarczy, że przeliczymy sobie, jak dużo możemy w miesiącu zapłacić. Jeśli nasza rata wynosi obecnie 1500 zł, a możemy płacić 2200 zł, to róbmy tak. W ten sposób, jeśli dojdzie do wzrostu WIBOR, zostanie nam mniej kredytu do spłacenia. Ewentualnie różnicę między tymi dwiema kwotami możemy odkładać co miesiąc na konto oszczędnościowe albo lokatę. Dzięki temu zgromadzimy środki na “czarną godzinę”, których będziemy mogli użyć dla ratowania domowego budżetu przed skutkami rosnącego WIBOR-u.

Jeśli nie wykażemy się zdrowym rozsądkiem i nie zadbamy wcześniej o rezerwy finansowe, albo też jeśli wzrost stóp procentowych będzie tak wysoki, że na nic się zdadzą nasze wysiłki, możemy jeszcze spróbować negocjacji z bankiem. Możemy zwiększyć nasze szanse, wspominając o tym, że przez ten czas nasza nieruchomość zyskała na wartości, więc stanowi obecnie lepsze zabezpieczenie kredytu niż wówczas, gdy był on zaciągany. Korzystne będzie też powołanie się na znaczne pogorszenie warunków życiowych spowodowane podniesieniem stóp procentowych. Jeśli do tej pory nie spóźnialiśmy się z opłacaniem kolejnych rat, możemy liczyć na sukces.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.