Własność nieruchomości można uzyskać nie tylko w wyniku zakupu lokalu mieszkalnego, lecz także w drodze spadku. Wówczas nieruchomość obciążona jest podatkiem od spadków i darowizn. Trzeba jednak pamiętać, że także przy dokonywaniu sprzedaży nieruchomości dziedziczonej w spadku można ponieść obciążenia podatkowe.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabywanej w drodze spadku jest z zasady objęty podatkiem PIT. Data powstania obowiązku podatkowego dla nieruchomości nabywanych w drodze spadku jest różnie oceniana przez organy podatkowe i sądy administracyjne. Często komplikuje to prawną sytuację spadkobierców. Ogólne przepisy wskazują, że prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na spadkobiercę lub kilku spadkobierców z chwilą jego śmierci.

Podatnicy natrafić mogą na problemy co do powstania obowiązku podatkowego w przypadku nabycia nieruchomości, jej części albo udziału w drodze dokonanego przez współspadkobierców podziału spadku, w którego skład wchodzi nieruchomość. Szczególne wątpliwości budzi sytuacja, gdy mowa o podziale spadku, kiedy spadkobierca nabywa nieruchomość przekraczającą wartość udziału w majątku spadkowym. Tu powstaje problem z określeniem daty nabycia tej nieruchomości. Wiąże się to z tym, że sprawy często trwają długo i data ta jest trudna do określenia.

Według przepisów prawa o dacie nabycia spadku decyduje jednak jego otwarcie, a nie moment zniesienia przez spadkobierców współwłasności otrzymanej nieruchomości. Od tej daty należy zatem liczyć pięcioletni termin, który wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych dla sprzedawanej nieruchomości.

Podatek od spadku a podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku jest jednak często mylony z podatkiem od otrzymania spadku. Jednak są to dwie różne daniny. W przypadku podatku od spadku występuje szereg ulg podatkowych. Można na nie liczyć przy określonych stopniach pokrewieństwa ze spadkodawcą oraz nieprzekroczonym 6-miesięcznym terminie zgłoszenia otrzymanego spadku. Wysokość podatku może wynosić od 3 do 20% wartości nabytego spadku.

Podatek od sprzedaży nabytej nieruchomości jest obligatoryjny dla nieruchomości nabywanych w drodze spadku, a sprzedanych przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W tym wypadku spadkobierca będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 19% podstawy odliczenia podatku. Podstawą kwoty opodatkowania będzie dochód, jakim jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztem podatkowym.

Koszt według art. 22 ust. 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych określa się następująco: „6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”. Za przychód uważa się wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, jednak pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia.

Ulga mieszkaniowa

Istnieje szansa na zwolnienie z podatku i jest ona taka sama jak przy zbyciu każdej innej nieruchomości, również nienabytej w drodze spadku. Jest to tzw. ulga mieszkaniowa. Podatku uniknąć można wówczas, gdy pozyskane środki ze zbycia nieruchomości przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe. Spadkobierca może zatem nabyć inny budynek lub lokal mieszkalny lub zakupić grunt budowlany. Może także nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zbudować, rozbudować, lub przeprowadzić remont własnego budynku mieszkalnego lub spłacić kredyt, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe. Spadkobierca musi wykorzystać środki ze sprzedaży w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana. Dla urzędów skarbowych ważną kwestią jest także to, czy spadkobierca faktycznie chce nabyć nowy lokal w celach mieszkaniowych. W przypadku, jeśli uznają, że spadkobierca zakupił lokal np. do celów komercyjnych, takich jak wynajem, może on zostać zakwalifikowany do opodatkowania sprzedaży.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.