W obiegowej opinii utarło się, że relacje między właścicielami a najemcami mieszkań nie należą do najłatwiejszych. Czy tak rzeczywiście jest? Jakie obawy wobec tej relacji żywią właściciele i najemcy? Czego najczęściej dotyczą konflikty i jak im skutecznie zapobiec? O tym poniżej.

Właściciele i najemcy w świetle wzajemnych obaw

Wynajmujący i najemca są równouprawnionymi stronami, które mają względem siebie pewne zobowiązania. W ramach tych zobowiązań wynajmujący powierza najemcy lokal na czas określony lub nieokreślony, zaś najemca użytkuje go i regularnie uiszcza czynsz z tego tytułu. Niby proste, a jednak rodzi wiele problemów w relacji. W dużej mierze wynikają one z wzajemnych obaw, które w większości przypadków nie mają poparcia w argumentach i sytuacji rzeczywistej. Czego dotyczą te obawy?

Jeśli chodzi o właścicieli, to przede wszystkim obawiają się oni, że najemcy będą zalegać z płatnościami, przyczyniając się do zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej lub zakładzie energetycznym. Nie bez znaczenia jest tu również lęk o stan mieszkania – właściciele obawiają się, że osoby, którym powierzają swoje mieszkanie, nie będą szanowały cudzej własności, co w konsekwencji doprowadzi do jej zniszczenia. Właściciele boją się również trafić na hałaśliwych lokatorów, którzy będą zakłócać spokój i niepokoić sąsiadów.

Najemcy z kolei obawiają się trafić na właściciela, który ignoruje prośby o pomoc, gdy dojdzie do awarii i zostawia lokatorów samych z problemem. Drugim nielubianym przez najemców typem jest właściciel, który zbyt często odwiedza mieszkanie, również pod nieobecność lokatorów, naruszając w ten sposób ich prywatność. Najemcy obawiają się również właścicieli, którzy bez podania obiektywnej przyczyny nakazują wyprowadzkę, nie są skorzy do zwrócenia kaucji mimo braku szkód w mieszkaniu, ale za to ochoczo nakładają dodatkowe opłaty za sprzęt, który przestał działać wskutek naturalnego zużycia. Czy wobec tylu obaw, właściciele i najemcy faktycznie postrzegają się wzajemnie tak negatywnie?

Relacje właścicieli i najemców w świetle badań

Okazuje się, że przedstawiony powyżej obraz wzajemnych obaw właścicieli i najemców nie do końca pokrywa się z rzeczywistością. Według ubiegłorocznych badań, wzajemne relacje jednych i drugich układają się nadzwyczaj pomyślnie. Aż 86% najemców biorących udział w badaniu oceniło swoje relacje z właścicielem jako dobre lub bardzo dobre. Co dziesiąty respondent nie był z nich zadowolony, zaś zaledwie 2% najemców określiło je mianem bardzo złych. Warto podkreślić, że nieporozumienia między stronami najczęściej nie wynikają ze złej woli, lecz z niedoinformowania dotyczącego procesu najmu, niedokładnego sprecyzowania wzajemnych oczekiwań i braku zaufania, które jednak powinno być obecne w tego rodzaju relacji biznesowej. Jaka jest zatem recepta na problemy w relacji właściciel-najemca?

Co zrobić, by wzajemne relacje układały się pomyślnie?

Wspomnianych wyżej obaw można uniknąć, i to w bardzo prosty sposób. Wystarczy już na początku ustalić wszystkie reguły relacji i przypieczętować je umową najmu. Poprawnie sporządzony dokument chroni obie strony przed nadużyciami, a także pozwala sprecyzować wzajemne oczekiwania, co ułatwia harmonijną współpracę. W treści umowy nie powinno zatem zabraknąć zapisów na temat kaucji i jej rozliczania. Warto również przy tej okazji poruszyć kwestię wcześniejszego opuszczenia mieszkania przez lokatora niż to przewiduje umowa. W tej sytuacji często dochodzi do nieporozumień między właścicielem, który czuje się poszkodowany krótszym okresem najmu niż przewidywał, a najemcą, który oddaje mieszkanie w stanie nienaruszonym i domaga się zwrotu kaucji. By uniknąć konfliktów na tym polu, należy zamieścić w umowie stosowany zapis.

Oprócz umowy najmu, wzajemne prawa i obowiązki właścicieli i najemców reguluje kodeks cywilny i ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi regulacjami prawnymi, właściciel powinien zadbać o sprawne działanie urządzeń i instalacji, włączając w to naprawy i remonty. Najemca ma natomiast obowiązek terminowego opłacania czynszu i ewentualnego uiszczenia odsetek wywołanych zwłoką. Ponadto jest zobowiązany do dbania o mieszkanie, włączając w to malowanie ścian, udrażnianie rur kanalizacyjnych, mycie okien, itp. Ma przy tym prawo do korzystania z lokalu na wyłączność, co wyklucza odwiedziny właściciela bez wcześniejszego uzgodnienia.

Każda umowa najmu powinna również zawierać regulacje dotyczące rozliczeń przy zakończeniu umowy, a także przy ewentualnych szkodach. By wyeliminować nieporozumienia, które mogłyby wyniknąć z tego tytułu, wskazane jest uzupełnienie umowy najmu o protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to dokument, który zawiera spis wszystkich urządzeń w mieszkaniu wraz z opisem ich stanu. Zalecane jest uzupełnienie go o rzetelną dokumentację fotograficzną, która wyeliminuje ewentualne problemy z interpretacją słowa pisanego. Im bardziej szczegółowy opis, tym mniejsze ryzyko późniejszych nieporozumień, dlatego warto uwzględniać w nim wszelkie niedociągnięcia lub uszkodzenia widoczne przed rozpoczęciem najmu. Jeśli po zakończeniu umowy elementy wyposażenia mieszkania będą odbiegać od opisu przedstawionego w protokole, właściciel ma prawo domagać się rekompensaty szkód.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.