Obszar oddziaływania obiektu – to teren wokół obiektu budowlanego, wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, na którym istnieją ograniczenia w zagospodarowaniu tego obiektu, w tym zabudowy tego terenu. Jest to definicja ustawowa, która wprowadza nieprecyzyjne określenie „przepisów odrębnych”, co daje możliwość dużej swobody interpretacyjnej.

Co to jest obszar oddziaływania obiektu?

Wśród przepisów regulujących ten zakres znajduje się ogół norm określających warunki techniczne obiektów budowlanych. Jednak orzecznictwo sądów dopuszcza również stosowanie w tym przypadku przepisów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym terenu, planami miejscowymi, prawem własności, które określa kodeks cywilny. Jeśli jednak z okoliczności wynikać będzie, że w danym przypadku zastosować należy inne przepisy, jest to dopuszczalne.

Realizując inwestycję budowlaną należy więc brać pod uwagę wszystkie regulacje, które są niezbędne w ustaleniu obszaru oddziaływania budynku, np. zachowania minimalnych odległości od granic innych działek sąsiadujących. Nie można precyzyjnie określić, jak daleko od budynku rozciąga się obszar jego oddziaływania, ponieważ zależy to od konkretnego przypadku – od samego obiektu budowlanego, ale i tego, co dzieje się na nieruchomościach położnych obok. Obszar oddziaływania może obejmować tylko działkę inwestycyjną, ale również rozciągnąć się na działki z nią graniczące, a nawet działki dalsze. W pojęciu „oddziaływania” mieszczą się wszystkie skutki uboczne użytkowania budynku, które mogą wpłynąć bądź utrudnić użytkowanie działek znajdujących się w zasięgu obszaru oddziaływania, np. wibracje, hałas, zakłócenia elektryczne, zanieczyszczenie środowiska, wody, gleby lub powietrza, dopływu światła dziennego, działania środków łączności.

Obszar oddziaływania obiektu ustala się podczas realizowania inwestycji budowlanej. Jest to niezbędne dla ustalenia stron postępowania podczas wydawania pozwolenia na budowę. Właściciele działek objętych obszarem oddziaływania, ich użytkownicy wieczyści, czy zarządcy będą stronami takiego postępowania administracyjnego. Mogą brać w nim czynny udział, mogą wnosić w jego toku uwagi, a także odwołać się od wydanej decyzji, jeśli obszar oddziaływania budynku będzie zakłócał korzystanie z ich własnych działek.

Informację o wielkości obszaru oddziaływania należy zawrzeć już w projekcie budowlanym inwestycji. Jednakże to do kompetencji organu administracji publicznej, właściwego do wydania pozwolenia na budowę, należy ustalenie wszystkich przepisów odrębnych, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Wśród tych przepisów znajdować się powinny między innymi rozporządzenia określające warunki techniczne, jakim muszą odpowiadać budynki, przepisy z zakresu ochrony środowiska, zabytków, prawa wodnego czy przyrody. Na tej podstawie organ ma obowiązek ustalić możliwość oddziaływania danego obiektu budowlanego na określony obszar. Jeśli zgodnie z przepisami odrębnymi będą istniały jakieś ograniczenia w korzystaniu z innej nieruchomości, uznaje się, że nieruchomość ta leży w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego.

Właściciele działek, które mogą leżeć w takim obszarze, mają prawo do żądania zbadania przez uprawniony organ administracyjny, czy realizowana inwestycja nie będzie ograniczała ich prawa do zagospodarowania własnego gruntu.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.