Zadaniem umowy najmu jest regulowanie relacji między wynajmującym i najemcą. Treść umowy, zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, definiuje prawa i obowiązki stron transakcji, a także ich wzajemne oczekiwania i płaszczyznę relacji. Kwestią kluczową jest jednak precyzyjne i świadome sformułowanie zapisów określających zasady współpracy. Oto najważniejsze kwestie, o których należy pamiętać, podpisując umowę najmu.

Czasc

Umowa najmu może być zawarta na czas określony i nieokreślony. W pierwszym przypadku należy sprecyzować termin jej wygaśnięcia, który może być określony dokładną datą lub terminem przedstawionym w postaci dni, miesięcy lub lat. Ten typ umowy zapewnia większą ochronę prawną. Wynajmujący ma bowiem pewność, że w czasie jej obowiązywania będzie mógł liczyć na comiesięczne wpływy z czynszu, zaś najemca nie musi się obawiać, że zostanie zmuszony do opuszczenia lokalu z dnia na dzień.

Nieco inaczej jest w przypadku umowy na czas nieokreślony, która nie definiuje terminu zakończenia współpracy. Oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą ją rozwiązać w dowolnym momencie, stosując się do warunków zawartych w umowie.

Pobierz wzór umowy najmu

Okres wypowiedzenia

Jak już zostało wspomniane, w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą ją wypowiedzieć w dowolnym momencie, z zachowaniem terminów zawartych w zapisach. Jeśli umowa nie precyzuje terminów, obowiązują terminy umowne, a mianowicie: miesiąc, gdy czynsz jest płacony w odstępach miesięcznych, 3 miesiące, jeśli czynsz jest płacony w odstępach dłuższych niż miesiąc, 3 dni, jeśli czynsz jest płacony w odstępach krótszych niż miesiąc, 1 dzień, jeśli czynsz jest płacony codziennie.

W przypadku umowy na czas określony, każda ze stron może ją wypowiedzieć tylko w przypadku, gdy została w niej przewidziana taka możliwość. Bardzo ważne jest zatem, aby zawrzeć w umowie stosowne zapisy z wyszczególnieniem przypadków, kiedy można ją wypowiedzieć. Należy przy tym zadbać, aby zapisy były jak najbardziej precyzyjne, nie pozostawiające wątpliwości co do interpretacji. Co ważne, zarówno umowę podpisaną na czas określony, jak i nieokreślony można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, o ile zaszły szczególne okoliczności, np. jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu i życiu najemcy.

Finanse

Postanowienia dotyczące finansów powinny być dokładnie przeanalizowane przed podpisaniem. Należy zadbać o to, by były jasno i precyzyjnie sformułowane. W tym celu wskazane jest określenie, czy kwota czynszu zapisana w umowie jest kwotą netto, czy brutto, czy obejmuje opłaty za media i w jakiej formie ma być przekazywana wynajmującemu. Ważne jest również doprecyzowanie terminu, do którego najemca ma obowiązek dokonać opłaty, a także kwoty odsetek na wypadek zwłoki.

Warto zaznaczyć, że wynajmujący ma prawo zmienić koszt wynajmu, o ile zawarł taki zapis w umowie. Wiąże się to z wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości czynszu, a co za tym idzie – z wypowiedzeniem umowy i określonym terminem wypowiedzenia. Jeśli najemca zgodzi się na podwyżkę, dochodzi do podpisania nowej umowy na nowych warunkach. Jeśli się nie zgodzi – po upływie okresu wypowiedzenia musi opuścić lokal.

Częstym przedmiotem sporu między najemcą a wynajmującym jest kwestia kaucji. Wskazane jest, aby w umowie poruszyć kwestię rozliczenia jej kwoty w sytuacji, kiedy najemca oddaje lokal w stanie niepogorszonym lub jeśli opuszcza lokal wcześniej niż przewiduje umowa. Zgodnie z prawem wynajmujący nie może traktować kaucji jako formy „odszkodowania” za niedotrzymanie terminu umowy – wysokość kary w takiej sytuacji należy ustalić osobno.

Dość istotny jest również zapis mówiący o tym, że jeśli kaucja została naruszona, czyli wynajmujący musiał z niej skorzystać, aby naprawić zniszczenia w lokalu, najemca jest zobowiązany do uzupełnienia jej kwoty. W tej kwestii wskazane jest również, aby doprecyzować, po czyjej stronie leży finansowa odpowiedzialność za usterki oraz ich eliminacja. Najczęściej ustala się, że wynajmujący jest obciążony głównymi naprawami i kosztami remontu, zaś po stronie najemcy są drobne naprawy i prace konserwacyjne.

Protokół zdawczo-odbiorczy

By uniknąć problemów i sporów związanych z rozliczaniem kaucji, wskazane jest dołączenie do umowy najmu protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to dokument, który zawiera spis rzeczy ruchomych i nieruchomych znajdujących się w wyposażeniu lokalu. W jego treści powinny znaleźć się szczegółowe dane dotyczące wskazań liczników i elementów wyposażenia, włącznie z oknami, kaloryferami, kranami, itp. Niezbędnym elementem protokołu jest również opisanie każdego pomieszczenia z osobna z podaniem jego stanu technicznego oraz stanem i stopniem zużycia mebli i urządzeń.

Dokument powinien być sporządzony przed podpisaniem umowy, a następnie przy jej rozwiązywaniu. Zalecane jest uzupełnienie go zdjęciami pomieszczeń wraz z ich wyposażeniem.

Pobierz wzór protokołu
zdawczo-odbiorczego

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.