11 września tego roku weszła w życie zatwierdzona w lipcu ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Dzięki niej częściowo znowelizowane zostało prawo w zakresie ochrony praw lokatorów. Zmiany dotyczą ustaleń co do najmu okazjonalnego i wprowadzają nowe rozwiązanie – najem instytucjonalny.

Najem instytucjonalny a okazjonalny

Dotychczas, aby można było uznać, że podpisana umowa spełnia warunki najmu okazjonalnego, musiała zostać zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca musiał dostarczyć akt notarialny z oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, wraz z oświadczeniem o wskazaniu lokalu, do którego będzie mógł się przenieść po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu. Właściciel wskazanego lokali również musiał złożyć oświadczenie o gotowości przyjęcia najemcy pod swój dach. Wynajmujący natomiast miał obowiązek zgłosić umowę do Urzędu Skarbowego w czasie nie dłuższym niż 14 dni od jej podpisania.

Obecnie wprowadzone zmiany dotyczą głównie tego, kto może w ten sposób wynajmować mieszkanie. Obecnie może to być osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Może w ten sposób wynająć lokal także przedsiębiorca, pod warunkiem, że nie zajmuje się tym zawodowo. Wszystkie pozostałe podmioty mogą natomiast korzystać z formy najmu instytucjonalnego. Jest on nieco podobny do okazjonalnego, w oparciu o który został opracowany, ale różni się w kilku zasadniczych kwestiach.

W przypadku najmu okazjonalnego czas trwania umowy nie może przekroczyć 10 lat. Jeśli mamy do czynienia ze zwykłym najmem, w sytuacji gdy okres ten został przekroczony, umowę traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. Najem instytucjonalny pozwala na zawieranie umów na dowolnie długi czas. Niezależnie więc od tego czy będzie to 5 czy 50 lat, po ich upływie umowa wygasa.

Kolejne różnice dotyczą przede wszystkim kwestii płatności, zapisów w umowie najmu oraz egzekucji. Zabezpieczają one prawa wynajmującego w większym stopniu niż dotychczas. Pewne kontrowersje budzi natomiast brak prawa najemcy do lokalu socjalnego i pomieszczenia zastępczego w przypadku egzekucji.

Plusy i minusy

Nowa ustawa reguluje wysokość kaucji, jaką może pobrać wynajmujący. W przypadku najmu instytucjonalnego może ona wynosić maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu określonego w dniu zawarcia umowy. Jest to niewątpliwa korzyść dla najemcy w porównaniu do najmu okazjonalnego. Zmiany wysokości czynszu mogą odbywać się jedynie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Przy tym nie jest regulowana jego maksymalna wysokość.

Korzyścią zaś dla wynajmującego jest fakt, że najemca także w przypadku najmu instytucjonalnego zobowiązany jest do dostarczenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opuszczenia używanego lokalu. Sporządzone ma być ono w formie aktu notarialnego. Nie jest natomiast wymagane wskazanie lokalu, do którego lokator miałby się przenieść, oraz zgoda jego właściciela na przyjęcie go pod dach.

Mankamentem dla najemcy jest to, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia zastępczego. Jego interes został natomiast zabezpieczony w taki sposób, że termin na zwolnienie lokalu po otrzymaniu wezwania do jego opuszczenia wynosi tu 14 dni, zamiast 7 obowiązujących w przypadku najmu okazjonalnego.

Co tyczy się aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy – nowa ustawa określa też wysokość wynagrodzenia za jego sporządzenie. Opłata notarialna ma wynosić nie więcej niż wysokość maksymalnej kwoty czynszu normowanego za 1 metr kwadratowy mieszkania na wynajem dla miasta stołecznego Warszawy. Obecnie wprawdzie wciąż nie jest ona ustalona (Rada Ministrów będzie określać ją co roku do końca marca). Jednak z pewnością będzie niższa niż przewidziana dla takiego samego oświadczenia w przypadku najmu okazjonalnego. W jego przypadku wynosi 10% wartości minimalnego wynagrodzenia, plus 23% VAT.

Korzyścią dla obu stron jest wyłączenie zapisu, zgodnie z którym umowa może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach określonych w ustawie. Należą do nich używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszczenie do powstania szkód, rażące zakłócanie porządku domowego, zwłoka w uiszczaniu czynszu i pozostałych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania o przynajmniej trzy okresy płatności oraz wynajęcie lub oddanie do użytkowania innej osobie bez zgody właściciela. W przypadku najmu instytucjonalnego zarówno wynajmujący, jak i najemca będą mogli wprowadzić do umowy dodatkowe zapisy dające możliwość wcześniejszego zakończenia współpracy.

Forma najmu instytucjonalnego, podobnie jak okazjonalnego, korzystna jest przede wszystkim dla strony wynajmującej lokal. Są to przede wszystkim: możliwość podpisania umowy nawet na bardzo długi okres oraz brak konieczności zapewnienia najemcy lokalu zastępczego. Dzięki temu właściciel mieszkania uniknie kosztów wynikających z częstszego braku najemców, a także będzie miał możliwość pozbycia się kłopotliwych lokatorów w znacznie krótszym czasie niż w przypadku zwykłego najmu. Najemca również może odnieść pewne korzyści, takie jak niższa niż przy stosowanym do tej pory najmie okazjonalnym kaucja i koszt sporządzenia akty notarialnego. Pozostanie mu też więcej czasu na znalezienie nowego mieszkania w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.