Rewolucja nadeszła. Na razie przyjęła co prawda całkiem ewolucyjną postać, ale oto z nastaniem 2014 roku weszły w życie dwie (bardzo istotne) zmiany dotyczące kredytów hipotecznych.

Po pierwsze, skończyło się kredytowanie na poziomie przekraczającym (bywało, że o 10 proc. i więcej) wartość nieruchomości. Teraz każdy bank postawi przed nami wymóg posiadania min. 5 proc. własnych środków, które nie mogą pochodzić z innego kredytu. Mając na uwadze perspektywę klienta, jest to zmiana na gorsze. Po drugie jednak, wszedł w życie rządowy program dopłat Mieszkanie dla Młodych (dalej: MdM). To chyba dobrze, prawda?

Warto wiedzieć

Ponieważ ogólne założenia programu są dobrze znane lub łatwe do sprawdzenia, powiedzmy kilka słów o założeniach równie istotnych, a mniej dyskutowanych w mediach (lub w firmach doradczych/pośredniczących):

• Kredyt musimy zaciągnąć na min. 50 proc. wartości nieruchomości i na min. 15 lat. Faktyczny okres spłaty może być krótszy, ale formalnie wnioskować musimy o przynajmniej 180 rat.
• Możemy liczyć na spłatę dodatkowo 5 proc. kapitału (prócz otrzymanego początkowo wsparcia) jeśli w ciągu pierwszych 5 lat od aktu notarialnego urodzimy/przysposobimy trzecie lub kolejne dziecko. Formalny wniosek musi zostać złożony w terminie nie późniejszym niż 6 miesięcy od urodzenia/przysposobienia dziecka.
• Jeśli chcemy zmienić datę uruchomienia kredytu, musi się ona zmieścić w tym samym roku kalendarzowym.
  Przy wypłacie kredytu w transzach wysokość ostatniej z nich nie może być mniejsza niż wartość dofinansowania – jest ono wypłacane z BGK przy ostatniej transzy kredytu.
• Jeśli w ciągu pierwszych 5 lat nabyte mieszkanie sprzedamy, wynajmiemy lub nabędziemy kolejne (na drodze innej niż spadek) – otrzymane dofinansowanie trzeba będzie zwrócić. Kwota zostanie powiększona o ustawowe odsetki.

Banki też się uczą

MdM funkcjonuje raptem od miesiąca, banki i doradcy hipoteczni dopiero programu się uczą. Na niestandardowe pytania dość często można usłyszeć odpowiedź: „Nie wiem”. Dobrym rozwiązaniem przed podpisaniem umowy deweloperskiej jest poproszenie o jej szkic i przekazanie go do banku. Pionierski w tym zakresie PKO BP ma możliwość podesłania takiej umowy do działu prawnego, aby przed jej podpisaniem i złożeniem aplikacji bankowej uzyskać informację, czy dla naszej nieruchomości możemy liczyć na wsparcie. Skutecznie ograniczy to niepotrzebne koszty związane z opłatami notarialnymi oraz zbędne zapytania do BIK-u.

W tej chwili wnioski składać można do PKO BP, PEKAO SA, Alior Banku, BOŚ Banku oraz dwóch banków spółdzielczych. Umowę podpisał również Getin Bank.

Problem ze spółdzielnią

Ustawa dopuszcza zakup nieruchomości od SM, ale w praktyce może to być zadanie niełatwe. Rzecz o tyle ważna, że często koszt budowy metra kwadratowego jest niższy niż u dewelopera, co daje większą szansę zmieszczenia się w bardzo niskich limitach cenowych. Praktycznie niemożliwe może okazać się sfinansowanie zakupu w trakcie budowy. Wynika to z faktu, iż po rozliczeniu kosztów całej budowy zdarzają się zwroty lub dopłaty, więc ostateczna cena metra jest trudna do ustalenia. Druga sprawa to dość zawiłe dywagacje na temat faktu bycia lub nie członkiem spółdzielni. W tym pierwszym przypadku z mojego dofinansowania pośrednie korzyści odnoszą pozostali członkowie, co godzi w zapisy ustawy. Ponieważ podobnych wniosków było na razie bardzo niewiele, pewnie w ciągu najbliższych miesięcy doczekamy się jednoznacznych interpretacji.

Dom dla Młodych?

Kupiony od dewelopera i mieszczący się we wszystkich wymaganych limitach – tak. Ale jeśli chcemy budować się sami (tzw. system gospodarczy) dofinansowania w ramach programu MdM nie otrzymamy. Spełniając jednak cztery warunki, możemy liczyć na zwrot VAT-u:

• Nieruchomość spełnia formalne warunki MdM.
• Pozwolenie na budowę musi być wydane po 01.01.2014.
• W roku wydania pozwolenia ubiegający się miał nie więcej niż 35 lat.
• Faktury będę z datą nie starszą niż 30.09.2018.

Mieszkanie dla Młodych od dewelopera

Do tego właśnie wszystko się sprowadza. Ograniczeń w programie jest sporo i większość z nich skonstruowana jest w taki sposób, żeby popchnąć nas w czułe (a jakże!) objęcia deweloperów i od nich najprawdopodobniej zakupić mieszkanie. Dziwić się temu nie należy, bowiem w jakiejś mierze program ten ma wesprzeć również deweloperów właśnie i pomóc bardzo ważnej dla całej gospodarki branży budowlanej wydobyć się z kryzysu. Przez kolejne lata trwania programu pula środków zarezerwowanych w budżecie rośnie, więc zamysł jest taki, aby było „więcej i lepiej”. Największy skok przewidziany jest na drugi rok trwania programu: pula na 2014 r. to 600 mln zł, zaś na 2015 r. aż 715 mln zł Ale, przy okazji, ważny wniosek płynący z tych założeń jest taki, że zakres wsparcia ma swoje zamknięte i skończone ramy. Innymi słowy: na dany rok pieniędzy na dopłaty może już zabraknąć, więc kolejność wniosków ma decydujące znaczenie.

A zatem dochodzimy do najważniejszego pytania, które może odsunąć wszystkie powyższe ograniczenia na dalszy plan: czy jest to w ogóle możliwe? Trudno o jednoznaczną odpowiedź, ale na pewno łatwo nie będzie. Zwraca uwagę relatywnie wysoki wskaźnik dla Łodzi i Poznania, chyba nieco zaskakuje niski dla Wrocławia. Z całą pewnością część deweloperów zacznie pozycjonować swoją ofertę „pod MdM”, więc ich odnalezienie nie powinno być trudne. Potem zaczyna się oczywiście cała analiza związana z powierzchnią nieruchomości, jej układem i lokalizacją. Niemałe znacznie będzie również mieć stopień zaawansowania budowy – ceny mieszkań budowanych w czasach prosperity (a jeszcze niesprzedanych) będą wyższe z uwagi na wyższe koszty usług i materiałów w tamtym okresie. Nieruchomości wybudowane niedawno lub będące jeszcze w trakcie budowy powinny być nieco tańsze. Da się również zauważyć wzrastające zainteresowanie klientów ofertami o niskim czy wręcz zerowym stopniu zaawansowania (tzw. dziura w ziemi), co świadczyć może o stopniowo podnoszącym się rynku. Pamiętajmy jednak, że w przypadku zakupu takich nieruchomości początkowo (w okresie ich budowy) od udzielonego kredytu spłacamy tylko odsetki (od kwoty faktycznie uruchomionej). Puenty są trzy: kupujmy z głową, oszczędzajmy na wkład własny i nie przejadajmy nadwyżek domowego budżetu.

Tomasz Koczwara - Tomasz Koczwara - doradca i analityk sytuacji finansowej klienta. Sam o sobie: „Nie udaję, że wiem wszystko, ale wiele niestandardowych sytuacji dane mi już było przerobić. Mam ograniczone zaufanie do funduszy inwestycyjnych i nie staram się udowodnić, że im więcej ubezpieczeń w kredycie tym lepiej”. Najczęściej spotkać go można w rodzinnym Wrocławiu, choć wnioski hipoteczne realizuje na terenie całej Polski. Bloguje na www.hipoteczny360.wordpress.com.