Analizując inwestycje deweloperskie, za Krowodrza uznaliśmy obszar całego północno-zachodniego Krakowa. W praktyce obejmuje swoim zasięgiem (poza samą dzielnicą Krowodrza) także Zwierzyniec Bronowice i Prądnik Biały.

Analiza dzielnic: Krowodrza, Prądnik Biały, Bronowice, Zwierzyniec

Jest to obszar o wiele rozleglejszy i zróżnicowany niż Śródmieście. Sama dzielnica Krowodrza sąsiaduje ze Starym Miastem i krakowskimi Błoniami. To tam znajduje się Akademia Górniczo-Hutnicza. Zaryzykujemy tezę, że Krowodrza w ścisłym tego słowa znaczeniu to ciągle jeszcze centrum Krakowa. Takiej nazwy nie można natomiast użyć do Bronowic czy północnych części Prądnika Białego. Te de facto to swego rodzaju przedmieścia. Ceny więc są tu mocno zróżnicowane, podobnie jak typy inwestycji.

Zobacz wszystkie inwestycje w Krakowie i okolicach

Analiza wybranych inwestycji w dzielnicy Krowodrza

Pierwszy projekt, który odwiedziliśmy, znajduje się na Żabińcu, w południowej części Prądnika Białego. Casa Feliz w języku portugalskim oznacza po prostu Szczęśliwy Dom. Skąd nazwa? Inwestorem jest firma z portugalskim kapitałem. Lokalizacyjnie projekt znajduje się w niedalekiej odległości od stacji Kraków Główny. Kwestia bliskości czynnych torów kolejowych ma tu niemałe znaczenie. Jeśli ktoś nie lubi pociągów, to nie będzie dla niego najlepszy wybór. Dookoła jest już kilka inwestycji, a teren ciągle ma perspektywy rozwoju. Dodatkowo jest miejsce na nowe punkty handlowo-usługowe. Przedsiębiorcy powoli zaczynają dostrzegać potencjał tego miejsca.

Najlepszym słowem opisującym architekturę inwestycji jest prostota. Duży plus za otwarcie podwórka na stronę południową. Mieszkania są zróżnicowane, zarówno jeśli chodzi o liczbę pokoi (1-4), jak i metraż. Ergonomia i rozkład również bez zarzutów, dostępne są lokale w wersji z kuchnią i z aneksem kuchennym. Ogólnie wypisywać możemy same pozytywy. A negatyw? Może to, że gdyby osiedla nosiły ludzkie imiona i nazwiska, to ten projekt nazwalibyśmy po prostu Jan Nowak? Nie znaleźliśmy tam nic, co sprawiłoby, że wśród tylu projektów, którym się przyglądamy, zapamiętalibyśmy to osiedle, choć kwadrans po tym, gdy je opuściliśmy. Dla ludzi szukających „zwyczajności” polecamy, Ci, którzy poszukują „wyjątkowego, magicznego, miejsca” muszą sami sprawdzić, czy to ma swój wyjątkowy, pasujący im smak.

W tych okolicach znaleźliśmy jeszcze jedno osiedle, co do którego od samego początku byliśmy pewni, że musi trafić na naszą listę. Mamy na myśli projekt Ogrody Żabińca. To znane już w Krakowie osiedle właśnie się rozbudowuje – powstaje 220 nowych mieszkań. Dodatkowo w jednym z budynków będzie centrum rekreacyjne z basenem, jacuzzi i sauną. Deweloper zachwala również swój projekt tym, że jest w nim przewidzianych 0,8 hektara terenów zielonych. Przyszli mieszkańcy nie powinni mieć problemów z parkingiem, gdyż miejsc parkingowych przewidziano naprawdę sporo. My jednak pytanie o kwestię dojazdu i wjazdu na osiedle. Korki wydają się być bardzo prawdopodobne. Jest naprawdę przyjemne (pamiętajmy o bliskości torów) i wielu krakowian decyduje się tu zamieszkać. Biorąc pod uwagę średnią liczbę aut na rodzinę, obecna infrastruktura drogowa wymaga rozbudowy.

Nieco dalej na północny zachód (około 600 metrów) przy ulicy Prądnickiej 65 powstaje kompleks mieszkaniowo-usługowy. W jego skład docelowo ma wejść ma około 170 mieszkań. Planowane zakończenie projektu pod koniec 2016 roku kwalifikuje go do tych, które kupuje się na bazie podanej lokalizacji i przedstawionej wizualizacji, a nie bezpośrednich odczuciach po wizycie na osiedlu. Charakter inwestycji z zewnątrz przypomina odrobinę Osiedlę Browar Lubicz. Chodzi nam przede wszystkim o lekki posmak industrializmu. Na tym jednak w naszym odczuciu podobieństwa się kończą. Prądnicka 65 to ma inny charakter i grupę docelową. Trzeba oddać projektantom, że połączenie funkcji mieszkalnej, biurowej i handlowo-usługowej wiele wnosi do otoczenia, w którym jest usytuowana. Nowa tkanka infrastrukturalna w połączeniu z mieszkaniową to zawsze ciekawy pomysł. W tym przypadku atutem jest dobra lokalizacja. Czy wystarczy, by odnieść sukces? Krowodrza to miejsce cenione, ale cenowo projekt wchodzi już w półkę Śródmieścia. Klienci mogą mieć więc kłopot z wyborem.

Czy da się połączyć elementy nowoczesnego wieżowca z architekturą pasującą do krakowskich kamienic na Rynku Głównym? Odpowiedź daje Rezydencja Walenty, która również mieści się przy ulicy Prądnickiej. Ta inwestycja mogła powstać chyba tylko w Krakowie. Architektura z daleka prosta, z bliska widać dbałość o szczegóły. Duże zapewniające światło okna i drobne dodatki sprawiają, że projekt ma klasyczny i elegancki charakter. Nie pasuje do tego trochę wysokość budynku, ale można się przyzwyczaić. Ogólnie jest to połączenie architektury klasy wyższej z pragmatyzmem ekonomicznym ceny działki w tej lokalizacji. Po prostu mieszkanie w 3-4-piętrowej kamieniczce w tym miejscu mogłoby być bardzo kosztowne. Podniesienie wysokości budynku jest więc kompromisem pomiędzy jakością i ceną. Do osobistego sprawdzenia pozostaje fakt „zacisznego położenia”. Tutaj nie podejmujemy się oceny, bo to dość subiektywne. Bez dwóch zdań projekt dla osób zakochanych w Krakowie.

Kontynuujemy naszą podróż na północ Krakowa. Przystanek zrobiliśmy tym razem na ulicy Bocianiej. Mieszkańcy Krakowa zapewne kojarzą tę okolicę z Osiedlem Mozarta i Osiedlem Bocianie Gniazdo. To właśnie w tych okolicach powstaje projekt Atrium Park. Rejon to mieszanka bloków budowanych jeszcze w ubiegłym wieku z nowymi, bardziej nowoczesnymi, zapewniającymi miejsce na lokale usługowe tj. sklepy czy apteki. Okolica bardzo przyjemna dla oka, dobrze skomunikowana i wyposażona we wszystko, co potrzebne, by na co dzień wygodnie żyć. Podobają nam się części wspólne. Deweloper opisuje swoje rozwiązanie następująco: Dziedzińce są zamknięte dla ruchu kołowego i zaprojektowane jako zespół przenikających się przestrzeni o zróżnicowanej skali i proporcjach. Mieszczą alejki, skwery, altany, ogródki skalne z towarzyszącą im zielenią i miejscami do odpoczynku. Jeśli deweloper dotrzyma słowa (wierzymy, że tak), będzie naprawdę pięknie. Jak na razie widać, że projekt jest przemyślany. Działa tu już przedszkole. Jeśli dodamy do tego całkiem sensowne ceny (i to z wykończeniem mieszkania!), możemy upatrywać tu jednej z ciekawszych inwestycji na rynku, mając na uwadze relacje cena/jakość.

Udaliśmy się kawałek dalej na północ, na ulicę Kuźnicy Kołłątajowskiej, gdzie znajduje się Osiedle Kuźnica Kołłątajowska budowane przez firmę o nazwie… oczywiście Kuźnica Kołłątajowska. Plus dla działu marketingu za zachowanie spójności komunikacyjnej. A tak poważnie… Inwestycja jest już od jakiegoś czasu w sprzedaży. Projekt to przynajmniej poziom wyżej od budynków w klasie ekonomicznej. Jest po prostu elegancko. Samo osiedle leży w cichej i bezpiecznej okolicy, jest jednak pewne ale... Chodzi o obecność linii kolejowej w dość bliskiej odległości. Ten element polecamy indywidualnemu sprawdzeniu, gdyż wszelkie opisy i internetowe wizualizacje czy zdjęcia nie oddadzą bezpośrednio prawdziwego klimatu miejsca. Opinie na ten temat będą podzielone. Dla jednych fakt przejazdu kilkunastu pociągów dziennie żadnego problemu nie stanowi, dla innych może to być kluczowy czynnik w podjęciu decyzji zakupowej. Projekt wpisaliśmy na naszą listę, gdyż wydaje się nam ciekawym rozwiązaniem zarówno od strony ergonomicznej, jak i wizualnej. Ale uczciwie widzimy, że nie jest to inwestycja idealna.

Kaskada Biały Prądnik to następny projekt z naszej listy. Znajduje się w samym centrum Prądnika Białego przy ulicy Danka. Zlokalizowany pośród bloków w miejscu o zorganizowanej tkance miejskiej. Dla niektórych minusem będzie to, że ta okolica to typowe wielkomiejskie blokowisko. Inni docenią fakt dobrej komunikacji i zaplecza usługowo-edukacyjno- handlowego. Wizualnie nie rzuca na kolana, ale jest bardzo praktycznie. Według nas inwestycja nastawiona jest na klienta praktycznego.

Szukając mieszkania dla klientów z nieco mniejszym portfelem (zdolnością kredytową), spodziewaliśmy się ich właśnie na Prądniku Białym. I znaleźliśmy. Osiedle Kwiatowa Równina wbiło się na naszą listę głównie cenami. Kwota 155 tys. zł oczywiście wyróżnia się. Tyle jednak zapłacimy za mieszkanie o powierzchni niecałych 28 mkw. Cena mkw. to ok. 5500 zł. Jest nieźle, ale i tak znacznie powyżej tego, co w tym miejscu kosztuje większe mieszkanie (cena mkw. wacha się w granicy 5250 zł). Same mieszkania to typowa klasa ekonomiczna – nieduże i praktyczne. Lokalizacyjnie trzeba sobie to jasno powiedzieć, że dziś to bardziej peryferia Krakowa niż jego centrum. Naszym zdaniem warto się nad tym projektem bliżej pochylić i pamiętać, że to nigdy nie miała być, i raczej nie będzie, klasa premium.

Idąc dalej tropem ceny, powróciliśmy w okolice Kuźnicy Kołłątajowskiej na ulicę Banacha. Inwestycja swoją nazwę zawdzięcza właśnie ulicy, na której się znajduje. Tutaj po raz pierwszy pokonujemy magiczną barierę 5000 zł/mkw. i to aż o 300 zł. Sam projekt (a właściwie jego wizualizacja) przykuwa naszą uwagę dużymi balkonami i bardzo sensownymi rozkładami mieszkań. Jeśli dodamy do tego, że znajduje się dalej od magistrali kolejowej niż Kuźnica Kołłątajowska, to rysuje nam się ciekawa walka o klienta.

Pod koniec 2015 roku planowane jest zakończenie prac nad projektem Poznańska 10. To bardzo ciekawe miejsce (choć niestety również w niedalekiej odległości od magistrali PKP). Dostępne są tam jeszcze mieszkania 1-3-pokojowe, ale warto się pospieszyć, bo znaczna ich część jest już wyprzedana. Wielkość mieszkań i bliskość uczelni w okolicy powoduje, że zapewne wielu inwestorów traktuje zakup tutaj jako formę lokaty kapitału na wynajem. Jeśli szukacie miejsca pod własne potrzeby, warto mieć tego świadomość.

Jeśli ktoś docenia walory lokalizacyjne powyższej inwestycji, to praktycznie po sąsiedzku Murapol ma w ofercie projekt, który również postanowił nazwać Poznańska. Wolnych mieszkań nie brakuje, dostępne są nawet 4-pokojowe. W większości przypadków salony są połączone z kuchnią. Najmniejsze kawalerki mają niecałe 25 mkw. i wyglądają wręcz jak pokoje w akademiku. Warto się zastanowić, czy nie będzie bardziej opłacalne kupić takie „mieszkanko”, zamiast wynajmować pokój lub kawalerkę. Za kilka lat w tej lokalizacji chętny na odkupienie powinien się znaleźć.

Zestawienie pochodzi z Raportu „Rynek pierwotny w Krakowie” [2015]

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.