Osoby, które przymierzają się do wynajęcia lokalu, muszą zdawać sobie sprawę ze złożoności tematu, w który wkraczają. Oczywiście wynajęcie pokoju czy mieszkania nie jest problematyczne od strony technicznej, jednak polskie prawo na tyle reguluje tę problematykę, że aby być świadomym swoich praw i obowiązków, dobrze byłoby znać wszystkie te regulacje.

Czym jest eksmisja?

To nic innego jak faktyczne wydalenie lokatora sprzeniewierzającego się swoim obowiązkom w określonym czasie, za pomocą środków prawnych. Z bardziej teoretycznego punktu widzenia należy dodać, że jest to ogół czynności z tym związanych, nie samo definitywne opuszczenie pomieszczenia przez lokatora. Eksmisja jest ostatecznością i polski ustawodawca tak właśnie ją uregulował. Zgodnie z ustawą, lokatorzy mają wiele praw. By skutecznie przeprowadzić eksmisję, trzeba będzie więc sporo wiedzieć, a i tak bez pomocy prawnika bardzo często się nie obejdzie.

Jak łatwo się domyślić, przeprowadzenie eksmisji nie jest procesem prostym i można ją przeprowadzić w określonych przypadkach. Eksmisja może zajść wtedy, gdy osoba zajmująca lokal nie ma do niego tytułu prawnego. Dzieje się tak w sytuacji, gdy mieszkanie zostało zajęte samowolnie bądź gdy mimo utraty prawa do korzystania z mieszkania najemca nie ma zamiaru się wyprowadzić.

Wypowiedzenie umowy najmu

Umowę najmu można wypowiedzieć, gdy:

• najemca zalega z zapłatą czynszu bądź innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe i nie ureguluje zaległości mimo pisemnego upomnienia i wyznaczonego dodatkowego terminu;
• najemca rozporządza mieszkaniem bez zgody właściciela – np. podnajmuje lub oddaje osobom trzecim w bezpłatne użytkowanie;
• najemca w sposób uporczywy i rażący łamie porządek domowy, co jest szkodliwe dla współlokatorów lub czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym samym budynku;
• występują okoliczności niezależne od lokatora, takie jak konieczność remontu lub rozbiórki budynku.

Jeśli mimo wypowiedzenia umowy lokator odmawia opróżnienia lokalu, można przystąpić do postępowania eksmisyjnego.

Procedura eksmisji

Jeżeli wiemy już jakie są przesłanki do eksmisji, warto zastanowić się nad tym, kto może wszcząć postępowanie eksmisyjne. W tym wypadku mogą to być spółdzielnia mieszkaniowa, właściciel i współlokator. Spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie tu opisywana, gdyż może ona uczynić to tylko w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Prawo takie nie jest już ustanawiane od 2007 roku, a przepisy mają zastosowanie tylko do praw nadanych przed tą datą, które powoli zanikają. Jeżeli chodzi o właściciela, są to te wszystkie przypadki (np. brak płacenia czynszu, utrudnianie korzystania z pomieszczeń, niszczenie własnego pomieszczenia), które prowadzą do zerwania stosunku prawnego łączącego obie osoby.

Jeśli chodzi o postępowanie eksmisyjne, najpierw kieruje się pozew do sądu, po czym trwa rozprawa, a wyrok może skończyć się wszczęciem egzekucji. Warto tutaj zaznaczyć, że orzeczenie o eksmisji nie musi wcale skazywać zajmującego pomieszczenie na brak miejsca zamieszkania. Sąd morze orzec uprawnienie do zajęcia lokalu socjalnego. Są pewne grupy osób, często najbardziej potrzebujące wsparcia, co do których orzeczenie możliwości zajęcia lokalu jest obligatoryjne. Jest też możliwość, że osoba eksmitowana dostanie lokal tymczasowy zapewniony przez gminę. Jest to dobre rozwiązanie, zwłaszcza, że lokal tymczasowy ma pewne ustawowe warunki, które zapewniają, że spokojnie będzie można w nim mieszkać. Warto przy tym jednak pamiętać, że pewne grupy osób będą pozbawione prawa do lokalu tymczasowego, w tym osoby naruszające porządek domowy. W takich wypadkach przyznanie lokalu tymczasowego byłoby sprzeczne z ustawą.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Warto poruszyć także kwestię eksmisji z najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego. Przy umowie najmu okazjonalnego przeprowadzenie eksmisji jest o wiele prostsze. Wszystko za sprawą oświadczenia, które składa się przy podpisywaniu umowy. Najemca oświadcza, że dobrowolnie podda się eksmisji, a następnie wskazuje, że posiada inny lokal, do którego może być eksmitowany. To sprawia, że postępowanie jest szybsze i nie ma problemu z eksmisją. Ktoś, kto chce szybko uporać się z postępowaniem, powinien już od samego początku pomyśleć o umowie najmu okazjonalnego.

Jeżeli komuś zależy na szybkiej eksmisji, powinien zainteresować się też tematem najmu instytucjonalnego. Instytucja ta ma dopiero pojawić się w polskim prawie, ale już wzbudza olbrzymie kontrowersje, zarówno ze strony lokatorów, jak i mediów. Pozwoli to bowiem na eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego i lokalu tymczasowego. Przy oświadczeniu o posiadaniu lokalu zastępczego możliwa jest bardzo szybka (bo 14-dniowa) eksmisja lokatora. Oczywiście z perspektywy właściciela jest to bardzo dobre rozwiązanie; zwłaszcza że, jak zostało to pokazane, trzeba się dość dobrze postarać, by zostać eksmitowanym.

Podsumowując, eksmisja jest trudnym procesem i zależy od typu najmu. By w pełni zrozumieć ten proces, nie można kierować się wyłącznie przepisami kodeksu cywilnego, ale jeszcze przynajmniej przepisami ustawy o ochronie lokatorów. Dlatego po prostu najlepiej jest zainwestować w prawnika, który sprawę zna bardzo dobrze.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.