Czynsz to świadczenie w postaci opłaty, należne z określonego tytułu, np. najmu, czy dzierżawy. Jest pobierany przez właściciela lub zarządcy nieruchomości od osoby, która tą nieruchomość najmuje lub dzierżawi. Można go więc określić jako wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Co to jest czynsz?

Czynsz może być wyrażony kwotowo, albo w naturze, np. zapłata pożytkami (np. owocami) uzyskiwanymi z dzierżawionego gruntu. Jest to świadczenie okresowe, a termin i odstępy czasowe jego uiszczania zależą od charakteru świadczenia, którego dotyczy, albo od treści umowy zawartej między stroną, która czynsz uiszcza, a stroną, której czynsz ten przysługuje.

Powszechnie określenia tego używa się również w stosunku do należności przysługujących spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym od właścicieli mieszkań zrzeszonych w ich zasobach. Są to jednak opłaty eksploatacyjne, w tym również za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, a ich charakter nie wpisuje się w ustawową definicję czynszu.

Czynsz z tytułu najmu i dzierżawy jest skutkiem zawarcia przez strony stosownej umowy. Warunki tej umowy mogą być przez nie dowolnie kształtowane, w tym również w zakresie wysokości i sposobu płatności czynszu. Czas trwania umowy również zależy od woli stron. Strony mogą dowolnie kształtować stosunek najmu i dzierżawy, jednak ograniczają je w tym obowiązujące przepisy prawa.

Rodzaje czynszów

Wyróżnia się kilka rodzajów czynszu:

• Czynsz umowny – jest to faktyczny dochód uzyskiwany z zawartej między stronami umowy najmu. Jego wysokość zależy od postanowień dokonanych między stronami, może być wyższy lub niższy od średnich stawek czynszu na rynku.
• Czynsz rynkowy – wysokość dochodu, który można by uzyskać z wynajmu danej nieruchomości na określonym rynku. Jest to wartość prawdopodobna, szacunkowa, określana na podstawie średnich stawek rynkowych za nieruchomości o podobnych cechach, tj. przeznaczeniu, powierzchni, standardzie, stanie technicznym, lokalizacji itp. Przy ustalaniu czynszu rynkowego bierze się również pod uwagę udział w wydatkach najemcy i wynajmującego.
• Czynsz nadmiarowy – nadwyżka otrzymywanego czynszu w porównaniu do czynszu rynkowego. Nieruchomość, ze względu na pewne określone cechy, np. lepsze wyposażenie, zarządzanie, dodatkowe udogodnienia, ograniczoną ilość tego typu nieruchomości w danej lokalizacji itp., może być wynajmowana za wyższą stawkę niż wynosi cena najmu porównywalnych do niej nieruchomości na danym rynku. Jest to umowa korzystniejsza dla wynajmującego.
• Czynsz deficytowy – odwrotność czynszu nadmiarowego, czyli kwota, o którą czynsz rynkowy przekracza ustaloną stawkę najmu. Stroną, która na takiej umowie korzysta jest w tym wypadku najemca. Może wynikać z nieznajomości rynku przez wynajmującego, niższego standardu nieruchomości, pewnych niedogodności, które wiążą się z korzystaniem z lokalu, np. brak miejsc parkingowych w pobliżu, położenie w kiepskiej lokalizacji itp. Może być też wynikiem zawarcia umowy w czasie, gdy stawki rynkowe były niższe, a wynajmujący z różnych przyczyn stawki tej nie zaktualizował.
• Czynsz bazowy – czynsz ustalony przez strony i określony w umowie najmu/dzierżawy.

Ustalając wysokość czynszu należy kierować się nie tylko cechami nieruchomości, które można porównać do nieruchomości wynajmowanej, ale również cechami porównywalnymi samych transakcji czynszowych. Chodzi tu przede wszystkim o czas trwania najmu, jego warunki, w szczególności w zakresie ponoszenia kosztów użytkowania czy remontów lokalu.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.